Клиентите ќе се откажат по бројни обиди.
Денес, среќен сум што можам да кажам дека банките се чини дека се претворија во ќош. Додека сè уште постојат џебови на раздор, во целина, банките и хипотекарните компании се чини дека прават прилично веродостојна работа за добивање на своите клиенти преку процесот без премногу стрес.
Многу од нашите клиенти доаѓаат кај нас на работ на банкрот . Понекогаш тие едноставно не се свесни за нивните можности да ги модификуваат своите заеми. Понекогаш тие се премногу доцна пред да се обидат да ги изменат. Понекогаш, банките продолжуваат со затварање, иако нивните клиенти се обидуваат да го продадат имотот, да се рефинансираат или да започнат со процесот на модификација. Ние поднесеме стечајна постапка за да го искористиме автоматскиот престој , налог за спречување на овие запленувања и други акции за собирање, давање должници (тоа е она што ние ги нарекуваме луѓе кои поднесуваат случаи на банкрот) малку простор за дишење и или елиминираат многу или сите остатокот од нивниот долг преку случај од глава 7 , или да ги постави на план за отплата во случајот поглавје 13, кој ќе ги опфати не само нивните хипотекарни долгови, туку и други обврски.
Сојузната програма за модификација се нарекува домашна достапна хипотека програма или HAMP. Во оваа статија, ќе разгледаме што може да стори ХАМП и како функционира во случај на банкрот.
Значи, каква е разликата помеѓу рефинансирање и модификација на заемот?
Ако ви требаат нови услови или начин да го направите вашиот дом попристапен, имате два избор: рефинансирање или менување.
Рефинансијата го заменува стариот заем со сосема нов. Обично, рефинансирањето е дизајнирано да ја намали каматната стапка или да ги менува помалку поволните услови, како прилагодлива стапка, до поповолни услови. Тоа може да го оствари тековниот заемодавач или сосема нов кредитор. Се бара кредитобарателот да биде кредитоспособен и дека вредноста на имотот не се намали, така што кредитот е под вода (заемопримачот должи повеќе од имотот.
Модификацијата ги менува условите на тековниот заем. Не бара истото ниво на кредитна способност што го прави рефинансирањето, иако заемопримачот мора да покаже дека ќе има доволно приходи за да ги изврши плаќањата. Всушност, програмата за модификација на заем е дизајнирана да им помогне на сопствениците на куќи кои претрпеле некаков вид на финансиски пресврт. Може да биде трајна или може да биде привремена ако има некоја причина да се сомневате дека околностите на заемопримачот ќе се променат. Честопати има поголема флексибилност во она што кредиторот може да го стори за да го направи кредитот пристапен, но каматната стапка често ќе биде повисока отколку што би можела да добие рефинансирање на заемопримачот.
Дали може да добиете модификација на хипотека за време на банкрот?
Да. Всушност, многу од моите клиенти успешно ги модифицираат своите заеми и се појавија од банкрот со помалку долгови и непроменети и ажурирани хипотеки.
Кој може да се квалификува за модификација на хипотека?
Ова зависи од вашиот сервисерот и дали вашиот заем е во сопственост на банка, хипотека компанија, или ентитет како Фани Меј или Фреди Мак. Секој има свои барања и критериуми. Но, генерално, најверојатно ќе се квалификувате ако
- Вие трошите повеќе од 31% месечен приход за трошоците за домување (плаќање на хипотека, осигурување, даноци на имот, надоместоци за сопствениците на домови).
- На друг начин не сте подобни за рефинансирање на хипотеката.
- Вие сте или деликвенти или сте во опасност од неисполнување на обврските поради промена во финансиските околности.
- Вредноста на куќата е намалена, и должиш повеќе отколку што вреди куќата.
Модификациите на ХАМП може да се користат за да се модифицираат кредитите на примарни резиденции и одредени изнајмени својства.
Што значи модификација на хипотека?
Апликација
Прво е апликацијата. Повеќето заемодаватели ќе бараат доказ за приход за да се осигури дека заемопримачот има барем минимален приход за да изврши модифицирани плаќања. Повеќето заемодаватели, исто така, ќе бараат кредитен извештај, иако не постои минимален или максимален кредитен рејтинг потребен. Ова е обично за да се утврди колку друг долг заемопримачот мора да го сервисира секој месец.
Судски плаќања
Второто е пробниот период. Штом целата документација е завршена, а давателот утврди дека заемопримачот најверојатно ќе ги исполни минималните барања, на заемопримачот ќе им биде понудена можност да направат серија пробни плаќања. Три исплати се бројот што го гледам најчесто.
Откако исплатата на пробни постапки ќе биде успешно направена, давателот ќе донесе конечна одлука за модификацијата и ќе ја понуди модификацијата на заемопримачот.
Што услови за заем ќе се промени?
Целта на промената на ХАМП е да го направи кредитот пристапен за заемопримачот и да го спречи давателот да изгуби повеќе отколку што треба. Давателот може да го промени речиси секој од условите за плаќање, вклучувајќи
- Намалување на каматната стапка
- Конвертирање на заемот од прилагодлива стапка на фиксна стапка
- Проширување на должината, на пример од 30 до 40 години
- Додавање заостанати долгови на задниот крај на заемот
- Одложи некој од директорите
- Прости им на некои од директорите
Што се однесува до модификации и банкроти?
Кога некој поднесе барање за стечај, стечајниот суд зазема надлежност над речиси сето она што допира до финансии на филерот. Должникот (тоа го нарекуваме лицето кое поднело барање за банкрот) може да продолжи со секојдневните трансакции, како купување на намирници и плаќање сметки за комунални услуги, нешто што го нарекуваме "обичен тек на работење".
Модификација на заем не е "обичен тек на работење". Дали стечајниот суд мора да преземе дејства за да ја одобри модификацијата зависи од голем дел од тоа дали случајот е Глава 7 или Поглавје 13. Во случај од Глава 7, кој обично трае четири до шест месеци, некои заемодаватели ќе побараат од должникот да обезбеди суд одобрување. Во глава 13 од должникот секогаш се бара да добие судско одобрение, без оглед на тоа дали давателот го бара тоа или не. За да го добие тоа судско одобрение, адвокатот на должникот ќе треба да поднесе предлог до судот.
Во случајот од Глава 13 , должникот предлага план за плаќање на своите долгови со исплата на доверител кој ги дистрибуира парите добиени на доверителите кои поднеле соодветни побарувања . Планот мора да вклучи одредени видови на долг како доход од доход на доход или домашни обврски за поддршка, како што се детска поддршка и алиментација. Тоа може да вклучува и долгови кои се должат на хипотекарната компанија и обезбеден долг како автомобили и апарати.
Бидејќи во речиси секој случај, хипотекарни долгови ќе бидат вклучени во модификацијата, адвокатот на должникот исто така ќе треба да поднесе барање за изменување на Планот за плаќање поглавје 13 за отстранување на заостанатите долгови. Во зависност од кое било друго што должникот би можел да го оствари со планот од Поглавје 13 - исплати приоритетен долг, како што е неодамнешниот данок на доход или детска поддршка, или да направите исплата на автомобили подостапна со вклучување во планот од Глава 13 - должникот може да одлучи дека случајот од Поглавје 13 повеќе не е потребен или корисен. Во тој момент, таа може да размисли дали би било препорачливо случајот да се претвори во еден од Глава 7, или целосно да се отфрли.
Како функционира во случај на банкрот
Еве еден пример: Да речеме дека должникот поднел случај од Глава 13 и вклучил 5.000 долари во хипотекарни плаќања. По поднесувањето на случајот поглавје 13, должникот поднесува барање за модификација на кредит со неговото хипотеканско друштво. Додека во Глава 13, тој продолжува да извршува плаќања во Поглавје 13, во кое се вклучени 5000 американски долари кои се должат на хипотекарната компанија.
Да речеме дека една година по поднесувањето на случајот, хипотека модификација е одобрен. Дотогаш, давателот е платен 1.000 долари преку исплати на повереникот поглавје 13. Модификацијата на заем вклучува 4.000 долари што остануваат поради барањата за заостанати долгови.
Должникот не сака повеќе "екстра" пари да оди во хипотека компанијата, па неговиот адвокат ќе треба да сторат две работи. Прво, адвокатот ќе поднесе барање до стечајниот суд, барајќи од судот да го одобри модифицирањето на хипотекарниот заем. Понекогаш треба да се постави предлог за расправа пред судијата. Понекогаш тоа може да биде во датотека за одреден временски период - често 24 дена - за да се дозволи било која заинтересирана страна да се спротивстави на тоа. Ако ниту една партија не е предмет, а условите се поволни за должникот, многу е веројатно дека стечајниот судија ќе го одобри. Ако странката се спротивстави на тоа, модификацијата ќе биде поставена за сослушувањето што ќе им овозможи на сите страни да сведочат и да му се расправаат на судијата.
Откако ќе има наредба од судот за одобрување на модификацијата, а должникот навистина влегува во договорот за модификација, неговиот адвокат ќе побара од судот да ги промени условите на планот за отстранување на заостанатите обврски на хипотекарната компанија. Ова, исто така, ќе предизвика движење. Процесот е сличен на предлогот за модификација на заемот. Предлогот е поставен за сослушување, или останува на датотека за одреден временски период за да им даде на доверителите шанса да ја проверат и објект, доколку е соодветно.
Или должникот може да се откаже од процесот на модификација на планот и поднесе барање за претворање во глава 7 или барање за целосно отфрлање на случајот, во зависност од кое било друго што должникот би можел да демнат во неговата финансиска слика. Дознајте за стечајниот софтвер .