Или направи некој вид на поправка што беше подобрување, реставрација или адаптација во која значаен дел од имотот или опремата беше соборен и заменет.
Она што го имаме тука е можност да се направи делумна диспозиција на стариот имот и да се искористи новиот имот.
Ние ќе ви кажам за идејата и математиката зад делумните диспозиции и ви даде еден пример за работа.
Идејата: Ако треба да го замениме, можеме да располагаме со стариот и да го капитализираме новиот имот
Замислете покрив. (Да, тоа е еден од примерите што ги дава IRS во своите финални регулативи, плус лесно е да замислиме, па тоа е примерот со кој ќе се држиме овде.) Материјал за целосен текст на овие прописи, видете TD 9689 , Упатство во врска со распоредот на материјално амортизирана сопственост. (Досега, ова е единственото место на интернет за да го најдете целиот текст од 26 CFR 1.168 (i) -8.)
Значи имаме клиент кој има изнајмување на имотот. Клиентот го заменува покривот. Стариот покрив се исклучува и материјалите се рециклираат или се отфрлаат. Стариот покрив не е повеќе, но цената на покривот е вклучена во цената на целата зграда. Назад кога клиентот го купил имотот, клиентот плаќал една цена, а таа цена била за земјиштето и зградата, а покривот дефинитивно бил дел од зградата. Значи цената на стариот покрив е во цената на зградата, која се врши врз даночната пријава на клиентот и амортизирана над 27,5 или 39 години (за станбени или комерцијални објекти за изнајмување, соодветно).
Делумна диспозиција значи да ги извадиме трошоците за стариот покрив од трошоците на зградата, да го отстраниме стариот покрив и да го искористиме и да почнеме да го демантираме новиот покрив. Има смисла?
Има многу да се вклучат во математиката
"Немам време за математика", ми кажа еден КПР на почетокот на април. Разбирливо.
Ајде да се фокусираме на доброто што го прави нашиот клиент. Дали го фрламе стариот покрив? Да. И дали го продаваме тоа? Не. Значи нема бруто приноси од продажбата. Така, добивката на располагањето ќе има нула приноси минус преостанатата цена, што значи дека имаме загуба. Тоа е број на негативни приходи што се пренесува на почетокот на 1040 година . И што прават негативните приходи? Тие ги намалуваат вкупните приходи, пониски прилагодени бруто приход, пониски даночен приход и намалување на данокот.
Но почекајте има уште. Загубите го намалуваат приходот, а тоа значи намалување на приходите заради мерење на загубите од пасивна активност и мерење на нештата како што е данокот на нето-приход од инвестиции , дополнителниот данок на Medicare, алтернативниот минимален данок и цела низа други пресметки кои се чувствителни на приходите. Значи, ако немате време да ја завршите математиката, продолжете и завршете ја математиката кога имате мозочно време. Тоа ќе му користи на клиентот сега и во иднина.
Дали ќе има корист од клиентот во иднина? Да, затоа што се погледне на акумулираната амортизација. Кога располагаме со делумно средство, ги отстрануваме и трошоците и акумулираната амортизација од првичното средство. Сега имаме загуба која моментално може да се одбие. И со намалување на износот на акумулираната амортизација, имаме помалку амортизација за да се повратиме ако и кога имотот се продава во иднина.
Никогаш не давајте можност да заштедите пари двапати.
Чекори во мало
- Измерете ја цената на имотот за замена
- Користејќи го овој трошок, работите назад за да се измери историската цена на оригиналниот имот.
- Ни треба стапка на промени.
- Користејќи ја стапката на промена, намалете го денешниот трошок назад кон нејзината историска цена.
- Сегрегира основа и амортизација.
- Фрлете го делумното средство: пресметајте добивка или загуба.
- Извлечете капитал и почнете да го демантирате новиот имот.
Пример
Даночниот обврзник има станбен изнајмувачки имот. Еве ги релевантните факти:
Даночниот обврзник купува куќа и изнајмува | |
Ставен во датум на услуга за куќата: | 01.09.2011 |
Цена на зградата (не земјиште): | 250.000 долари |
Пред амортизација (до крајот на 2013 година): | $ 20,833 |
Даночниот обврзник го заменува покривот | |
Покривот се става во употреба | 01.11.2014 |
Цена на новиот покрив: | 12.000 долари |
Чекор 1: Мерење на цената на имотот за замена
Ова е 12.000 долари за новиот покрив, во горниот пример. Од каде доаѓа овој број? Клиентот ми даде целосен доказ за плаќање и фактури за кројачите. Ние ги зголемивме трошоците. (Сега, се разбира, трошоците ретко се додаваат на тркалезна фигура, како што се дванаесет илјади погоре. Го чувам мојот пример лесно да се сфати.)
Чекор 2: Мерење на историските трошоци на оригиналниот имот
За да ги одделиме оригиналните трошоци за покривот (или било која друга компонента од зградата за која сакаме да направиме делумна диспозиција), УЈП вели дека можеме да го користиме "секој разумен метод" за да го одредиме оригиналниот трошок се додека методот е " постојано се применува на сите делови од истото средство" (Трезорска регулатива 1.168 (i) -8 (f) (3)).
Па што се разумни методи?
- Само за реставрации , користете го методот на попуст на индексот на производители на производи.
- Распределба на цената на првичното средство врз основа на соодносот на трошокот за замена на делумното распоредување на трошокот за замена на целото средство.
- Студија за сегрегација на трошоци.
- Евиденција на даночниот обврзник.
"Типично најчесто го гледаме методот на враќање на индексот на производствени цени", рече Фил Заман , сертифициран јавен сметководител кој ги насочува програмите за учење на CBIZ и Mayer Hoffman McCann PC
Дисконтниот метод на индексот на производители на производи работи "само за реставрации", предупреди Заман. Ние "не можеме да го користиме за подобрувања / подобрувања или адаптации".
"Попуст е како мешање за интерес, но во обратна насока", објасни Заман. Тој, исто така, рече дека методот на попуст е "најочигледна од официјално санкционираните" методи наведени во Трезорската регулатива дел 1.168 (i) -8.
Вториот метод, рече Заман, е да ги земе трошоците за замена на компонентата и да се подели со трошокот за замена за целото средство. Ова резултира со сооднос кој потоа се множи со првичната цена на целото средство.
Третиот метод е да ангажира професионалци за спроведување на студија за трошоци за сегрегација, која даночните обврзници "можат да ги направат во секое време", рече Заман.
Конечно, даночните обврзници кои всушност го изградиле имотот можат да користат сопствени досиеја за да ги утврдат трошоците за секоја компонента.
Чекор 2A: Наоѓање на стапка на попуст користејќи го индексот на цени на производители
Прво, можеме да го искористиме или индексот на цените на производителите на готовите производи или неговиот наследник, индексот на цените на производителот за конечна побарувачка .
- Овие индекси можат да се најдат на веб-страницата на Бирото за статистика на трудот.
- http://www.bls.gov/data/
- Потоа дојдете до таму каде што вели Цени - продуцент .
- Потоа, во тој дел, видете каде пишува " Податоци за стоки", вклучувајќи ги и "насловите" на индексите FD-ID .
- Сега погледни го десното и кликнете " Топ профили" (иконата со ѕвездата).
- Ова ни дава различни индекси од кои да одбереме.
- "Општо земено, користите конечна побарувачка или готови производи (ниту сезонски прилагодени)", вели Заман.
- Значи или изберете конечна побарувачка - WPUFD4.
- Или изберете Готови производи - WPUSOP3000.
- Конечниот индекс на побарувачката започнува од ноември 2009 година и оди напред.
- "Готовите стоки (WPUSOP3000) се враќаат во 1947 година", вели Заман.
- "Можете да ги прилагодите годините што се прикажани на врвот на страницата", истакнува Заман.
- Заман понатаму предупредува дека можеби ќе сакате да работите со само еден сет на индекси.
Копирајте ги релевантните податоци за ИПП и ставете го во табела.
За повикување, тука се двата збора податоци со кои ние треба да работиме за нашиот пример.
Табела 1. Индекс на цени на производители - Конечна потрошувачка на стоки (WPUFD4) | ||||||||||||
Година | Jan | Feb | Mar | Апр | Мај | Jun | Јули | Авг | Септември | Oct | Ноември | Dec |
2011 година | 103.4 | 104.2 | 105.2 | 105.9 | 106.1 | 106 | 106.3 | 106.4 | 106.6 | 106.3 | 106.4 | 106 |
2012 | 106.6 | 107.1 | 107.7 | 108 | 107.8 | 107.4 | 107.4 | 107.7 | 108.2 | 108.3 | 108.2 | 108 |
2013 | 108.3 | 108.8 | 109.1 | 109 | 108.8 | 109.2 | 109.5 | 109.5 | 109.4 | 109.7 | 109.4 | 109.3 |
2014 | 109.7 | 110.1 | 110.8 | 111 | 111.1 | 111.2 | 111.6 | 111.6 | 111.1 | 111.4 | 110,9 (П) | 110,5 (П) |
Табела 2. Индекс на цени на производители - стоки завршени стоки (WPUSOP3000) | ||||||||||||
Година | Jan | Feb | Mar | Апр | Мај | Jun | Јули | Авг | Септември | Oct | Ноември | Dec |
2011 година | 184.4 | 186.6 | 189.1 | 191.4 | 192.5 | 191.4 | 192.2 | 191.7 | 192.6 | 191.8 | 191.7 | 191.1 |
2012 | 192 | 192.9 | 194.4 | 194.9 | 193.7 | 192.8 | 193.2 | 195.4 | 196.7 | 196.3 | 194.5 | 193.7 |
2013 | 194.8 | 196.3 | 196.6 | 195.9 | 196.8 | 197.2 | 197.2 | 197.9 | 197.3 | 196.9 | 196 | 196.5 |
2014 | 198 | 198.8 | 200.3 | 202 | 201.8 | 202.8 | 202.9 | 202.4 | 201.7 | 200.3 | 198.1 (P) | 195,6 (P) |
Фусноти: Ако видите (R) веднаш до индекс, тоа значи дека бројот е ревидиран. (P) значи Прелиминарна. "Сите индекси се предмет на ревизија четири месеци по оригиналното објавување", вели БЛС.
Сега ќе ја најдеме есконтната стапка.
Куќата за изнајмување првично била ставена во употреба на 1 септември 2011 година. Нагласуваме со задебелени букви (погоре) индекси за тој датум.
Покривот беше ставен во употреба на 1 ноември 2014 година. Исто така, ги истакнуваме со задебелени букви на индексите за тој датум.
Еве го математичкиот дел. Наоѓаме процентуална промена помеѓу двата индекса. Да почнеме со финалната побарувачка на PPI-Commodities (Табела 1). Математиката оди вака:
Индекс на датум на ставање во употреба за реставрација | 110.9 | Ноември 2014 година |
Индекс на датум на ставање во употреба за оригиналната компонента | 106.6 | Септември 2011 година |
Процентуална промена помеѓу двата индекса | 0.040337711 | = (110,9-106,6) / 106,6 |
Изразете го ова како процент. | 4.0338% |
- Користејќи ја финалната побарувачка за PPI-Commodities, имам стапка на промена (R FD ) еднаква на 4,03%.
Ајде да го сториме истото, овој пат за ГПИ-стоки завршени стоки (Табела 2).
Индекс на датум на ставање во употреба за реставрација | 198.1 | Ноември 2014 година |
Индекс на датум на ставање во употреба за оригиналната компонента | 192.6 | Септември 2011 година |
Процентуална промена помеѓу двата индекса | 0.028556594 | = (198,1-192,6) /192,6 |
Изразете го ова како процент. | 2.85566% |
- Користејќи ги готовите стоки со PPI-Commodities, имам стапка на промена (R FG ) еднаква на 2,86%.
Сега сме нашол две различни дисконтни стапки (R FD и R FG ). Бидејќи IRS ни овозможува да користиме било каков разумен метод, треба да дознаам кој метод ќе биде најразумен за мојот клиент. (Ние ќе го сториме тоа во чекор 4, подолу.) Откако ќе одлучиме за кој индекс ќе го користиме, ќе забележиме дека во постојаната датотека на клиентот, така што ќе се сеќаваме да го користиме истиот метод кога правиме понатамошни делумни диспозиции на овој ист имот за изнајмување.
Ние сега сме го направиле со чекор 2A.
Чекор 2В: Користејќи ја стапката на промени, намалете ги денешните трошоци назад кон нејзината историска цена
Постојат два математички еквивалентни начини на пресметување на попустот.
- Поделете ги трошоците за замена за 1 + R; или
- Умножете го трошокот за замена од страна на PPI за месецот што првично беше ставен во употреба и се подели со PPI за месеци за кои беше заменет.
И двата треба да резултираат со ист одговор. За краткост, јас ќе ви го покажам само првиот метод само.
Замена цена (RC) = 12.000 $
Стапката на промена (R) е или R FD = 4.03% или R FG = 2.86%
Ако R = R FD = 4.03% | Ако R = R FG = 2,86% | |
RC / (1 + R) | 12.000 / (1 + 4.03%) | 12.000 / (1 + 2.86%) |
12.000 / (104.03%) | 12.000 / (102.86%) | |
11.535.1341 | 11666.3426 | |
Историски трошоци на оригиналниот покрив е | 11.535 долари | 11.666 долари |
Па што зборуваме овде? Од вкупните трошоци на зградата (првично 250.000), 11.535 или 11.666 американски долари од тоа е наменето за оригиналниот покрив. Ова го засноваме на земање на реалните трошоци за замена на покривот (12.000 долари), и отфрлање на овој трошок со користење на една од двете мерки на индексот на цени на производители. Кој метод ќе биде подобар за нашиот клиент? Ќе го сфатиме тоа во чекор 4.
Чекор 3: Сегрегирајте ја основата и амортизацијата
Целта овде е да го разделиме првичното средство и неговата амортизација во две средства. На тој начин можеме да располагаме со еден и да го чуваме другиот.
Најпрво ќе ги покажам резултатите, а потоа ќе разговараме како да го направиме тоа.
Сегрегирање на основицата и амортизацијата ако користиме R FD = 4.03% | ||
Средство | Неприлагодена основа | Пред амортизација (до крајот на 2013 година) |
Оригинална зграда | 250.000 | 20,833 |
По сегрегација: | ||
Градење (помалку стар покрив) | 238,465 | 19,872 |
Стар покрив | 11,535 | 961 |
Нов покрив | 12.000 | n / a |
Сегрегирање на основицата и амортизацијата ако се користи R FG = 2,86% | ||
Средство | Неприлагодена основа | Пред амортизација (до крајот на 2013 година) |
Оригинална зграда | 250.000 | 20,833 |
По сегрегација: | ||
Градење (помалку стар покрив) | 238,334 | 19,861 |
Стар покрив | 11.666 | 972 |
Нов покрив | 12.000 | n / a |
Напомена: Основата и амортизационите вредности за зградата (помалку стар покрив) плус стариот покрив додаваат бројки за оригиналната зграда. (Тоа е 238.465 + 11.535 = 250.000 за основа и слично 19.872 + 961 = 20.833 за претходна депрецијација, во табелата со користење на Р ФД погоре.) Ние не сме изгубиле никаква основа или било каква амортизација. Ние само го поделивме оригиналниот износ на две посебни средства.
Зошто е пред амортизација до крајот на 2013 година? Бидејќи нашиот даночен софтвер ќе ја пресмета амортизацијата за 2014 година откако ќе ставиме соодветно во имотот.
Како да ги добиете овие броеви? Првата линија, која се однесува на оригиналната зграда, која доаѓа од нашиот даночен софтвер или од распоредот на амортизацијата на клиентот при нивното враќање за минатата година.
Основна бројка за стариот покрив: потребна ни е таа математика погоре. Забележете го бројот од 11.535 за стариот покрив. Ова е Р ФД одозгора. Исто така можеме да го користиме R FG .
Основна бројка за помалку покрив на зградата: ја зедовме оригиналната основа и го одземе стариот покрив.
Бројките за амортизација за градењето на помалку стариот покрив и за стариот покрив: постојат два методи за наоѓање на ова. Постои метод на Вилијам. И таму е методот на Фил Заман. Методот на Вилијам оди вака:
- Поделете ја историската цена на стариот покрив со вкупната оригинална цена за да добиете процент,
- Потоа множете го со првичните вредности за амортизација за да ја пронајдете амортизацијата припишана на заменетата компонента.
И метод Заман? Пресметајте ја амортизацијата за помалку стариот покрив и за стариот покрив.
Јас го пресметав и двата начини. Користејќи го мојот метод, добив $ 961.23 на амортизација која му се припишува на стариот покрив. Користејќи го методот на Заман, добив 961,24 американски долари од амортизација што му се припишува на стариот покрив. Значи, по заокружувањето, овие два резултираа со ист одговор: 961 $. Додека мојот метод функционира добро, бидејќи можеме да направиме математика во табеларни пресметки, мислам дека методот на Заман е технички точен начин да го направите ова.
- Еве еден корисен калкулатор за амортизација што го најдов на Интернет додека го истражувам овој член. Обележете го ова, бидејќи тоа ќе ни помогне повеќе од еднаш.
- http://www.calculatorsoup.com/calculators/financial/depreciation-property-realestate.php
Чекор 4: Пресметајте го добивката или загубата на делумната диспозиција
Еве ги резултатите, а потоа ќе ги ископаме деталите.
Ако R = R FD = 11.535 | |||
Бруто приноси | -0- | (материјалите беа укинати) | |
Основна цена на компонентата | 11,535 | ||
Помалку претходно амортизација | (961) | ||
Помалку тековна амортизација | -0- | Ајде сега да претпоставиме нула | |
Прилагодена основа | 10,574 | ||
Добивка или загуба | (10,574) | ||
Ако R = R FG = 11.666 | |||
Бруто приноси | -0- | (материјалите беа укинати) | |
Основна цена на компонентата | 11.666 | ||
Помалку претходно амортизација | (972) | ||
Помалку тековна амортизација | -0- | Ајде сега да претпоставиме нула | |
Прилагодена основа | 10,694 | ||
Добивка или загуба | (10,694) | ||
Забелешка: игнорирам амортизација за тековната година. Зошто? За нашата непосредна цел во моментов, ние треба да дознаам кој метод на попуст ќе работи подобро за нашиот клиент. И ова можеме да го направиме во програмата за табеларни пресметки. При извршувањето на фактичката пресметка добивка / загуба, нашиот даночен софтвер ќе ја пресмета амортизацијата во тековната година и ќе ја стави на вистинските места.
Погледни ги двата резултати. Во зависност од методот што го избираме за есконтната стапка (R), имаме загуба од 10.574 долари (користејќи го Индексот за конечна побарувачка) или од 10.694 долари (користејќи го Индексот на готови производи). Кој ќе биде подобар за овој клиент? Загубата од 10.694 долари.
Јас давам белешка во досието на клиентот дека избравме да ги користиме ППИ-стоките завршени стоки за пресметување на делумни диспозиции на овој изнајмен имот. И сега ги префрлам соодветните пресметки (користејќи R FG ) на даночниот софтвер.
Сега, да размислиме што се случува. Индексот на готови производи резултираше со подобар исход за овој конкретен клиент. Има ли начин на кој би можел да го забрзам процесот на донесување одлуки, па затоа не требаше толку многу математика да правам? Забележувам дека (R FD ) е 4.03% и (R FG ) е 2.86%, во однос на релевантната временска рамка во овој пример. Индексот на готови производи, кој имаше пониска стапка на промена, резултираше со поголема историска основа и поголема загуба. Јас претпоставувам дека без оглед на стапката на промена е помала ќе резултира со поголема историска основа, а со тоа и поголема загуба. Јас ќе продолжам да ги извршувам пресметките на двата начини, додека не дознаам дали ова е вистинска изјава или не.
Ајде да го ставиме ова заедно
Нашиот клиент го замени покривот на неговиот имот за изнајмување. Тоа чини 12.000 долари за да се стави на тој нов покрив. Ние пресметавме дека цената на стариот покрив изнесуваше 11.666 долари со отстапување на трошокот за замена од индексот на цени на производители. Во ова сценарио, ИПП за завршена стока се покажа како најповолна попуст стапка. Користејќи ги историските трошоци, ние ја издвојуваме основата и амортизацијата поврзана со стариот покрив од зградата. Ние остатокот од зградата го чуваме на книги и депресираме како нормално. Ние располагаме со стариот покрив, што резултираше со загуба од 10.694 долари. Го додаваме новиот покрив на делот за фиксни средства на нашиот даночен софтвер и почнуваме да го демантираме.
Како функционира ова за нашиот клиент? Не само што нашиот клиент добиваше загуба од 10.694 долари на страница еден од Формуларот 1040, но и тоа го намали неговиот приход за ограничувањата на загубата на пасивните активности, што за возврат го зголеми бројот на пасивни загуби оваа година. Оваа зголемена загуба на пасивна активност дополнително го намалила неговиот приход. За клиент во даночната заграда од 28%, може да очекуваме даночните заштеди од делумна диспозиција да бидат 10.694 x 28% = 2.994 $. Но, бидејќи ние го намаливме приходот доволно за да преземеме повеќе пасивни загуби од активности, вистинските даночни заштеди беа околу 4.000 долари.
Значи, ако размислувате, момче, ова е сигурно многу математика. Можеби ставањето дополнителни пари во џебот на вашиот клиент ќе ве мотивира да ја отпуштите вашата табеларна пресметка и крцкате некои броеви.
Понатамошно читање за темите за одземање на поправки, делумни диспозиции и новите "поправки":
- За повеќе детали за делумни диспозиции, видете ја статијата на Стив Нелсон, Делумни депонии и новите правила за материјални добра за Евергрин мал бизнис .
- За преглед на "поправките за поправка", видете ја мојата статија, Трошоци за одземање и одржување.
- IRS продолжува време да се направи изборно депонирање на делумна актива (Паркер Даночно издаваштво, 29.9.2014).
- Гледај во Гледај: IRS изданија Детални Најчесто поставувани прашања објаснувајќи ги правилата за поправање (Parker Tax Publishing, 14 март 2015).
- Материјални имотни регулативи - Поправете ги упатствата и ресурсите (AICPA.org).
- Што даночните обврзници треба да знаат за да се усогласат со конечната материјална сопственост прописи ( Советник за даноци, AICPA.org, 1 април 2015 година).
- Завршен сет на поправки. Издадено ( Советник за даноци, AICPA.org, 1 ноември 2014).
- Regs. Управување со депонирања на амортизирана сопственост (весник на сметководство, 13 август 2014).
- Година на последната даночна пријава за загуби на делумни депонии пред 2014 година (Мос Адамс, ноември 2014).
- ТД 9689, Упатство во врска со распоредот на материјал кој може да се амортизира (IRS.gov)
- Објавување 544, Продажба и други депонирања на средства (IRS.gov)