Како да се утврди дали треба да рефинансирате вашиот хипотека
Вие, сепак, посветени на хипотека со фиксна стапка пред неколку години, па плаќате 6 проценти, додека детето на соседот плаќа 3,25 проценти. Треба да ги рефинансирате?
Прво, позадина за оние од вас кои не се запознаени со речникот: "рефинансирање" хипотека значи дека ќе добиете нова хипотека.
Вие "повторувате-финансирајте" - повторно го финансирате, со променет план за плаќање.
Предностите на рефинансирање
Многу луѓе со фиксна стапка хипотеки кои рефинансирање се мотивирани од можноста да прескокнете пониска каматна стапка.
Малите разлики во каматната стапка прават голема разлика. Споредете две 30-годишни хипотеки од 240.000 долари. Еден носи каматна стапка од 4,00 проценти, а другата носи каматна стапка од 4,25 проценти.
Тоа не звучи како голема разлика, нели? Тоа е само една четвртина од еден процент, нели? Колку разлики би можело да го направи тоа?
Мали количини се соединат во огромни суми. На крајот од 30 години, носителот на стапката од 4,2 отсто ќе плати околу уште 10 000 долари повеќе од животот на кредитот, во споредба со носителот на хипотека од 4,00 отсто.
Јасно е дека најголемата придобивка за рефинансирање е можноста за намалување на каматната стапка, бришење на илјадници од вашата вкупна исплата на заем.
На лошите страни на рефинансирање
Но секоја роза има своја трн: рефинансирањето повторно ќе започне со вашиот хипотекарен часовник, со што вашиот амортизационен распоред ќе се врати на квадратни.
"А? Што значи тоа?"
Еве како работат хипотеките: Кога ќе направите исплата, некој процент од тоа плаќање оди кон вашиот интерес. Преостанатиот износ оди кон вашиот оригинален заем.
Колку повеќе вашето плаќање важи за вашиот директор, толку подобро. Плаќањето на основната рамнотежа ви овозможува побрзо да го платите кредитот. (Затоа треба да бидете сигурни дека сите дополнителни хипотекарни исплати се однесуваат кон вашата главнина ).
Кога ќе започнете нова хипотека, поголемиот дел од вашата исплата се однесува на каматата. Само мал дел од неа оди кон вашиот директор. На крајот од вашата прва година на исплата на хипотека, ќе видите дека едвај сте направиле влага во главната рамнотежа.
Колку повеќе заедно со вас напредувате во рамките на вашата хипотека, толку повеќе вашите исплати ќе важат за вашиот директор. До вашата 25-та година од 30-годишната хипотека, речиси сите ваши плаќања ќе се применат кон вашиот главен директор.
"Ова е фасцинантно, навистина. (Зева.) Но, како се однесува на рефинансирањето?"
Кога рефинансирате хипотека, го ресетирате часовникот назад во првата година. Поголемиот дел од вашите плаќања ќе важат за камата, а не за главница.
Ако сте уште во првите неколку години од вашата хипотека, ова не е голема работа. Но, ако сте понатаму заедно во вашата хипотека, треба да извршите табеларна пресметка за да видите дали пониската каматна стапка го оправдува часовникот наназад.
Заштеда на пари за камата во почетокот на зајмот
Да речеме дека Џо има хипотека од 100.000 долари со камата од 6 проценти.
Неговата месечна исплата е 599 долари. На крајот на првата година, Џо платил 7,188 долари за неговата хипотека. Само 1.299 долари од тоа го платиле главниот биланс. Остатокот беше каснат од интерес.
Само една година во неговата 30-годишна хипотека , Џо открива дека може да добие нов заем од 5 отсто. Џо рефинансирање, затворање на неговата стара хипотека и повторно започнување на часовникот. Тој плаќа 1000 долари за затворање на трошоците за неговиот нов заем.
Со 6 проценти, Џо би платил 109,871 долари за камата во текот на животот на заемот (плаќал вкупно 209,871 долари за неговата куќа во вредност од 100,000 долари). Со рефинансирање, Џо "го губи" 5,889 американски долари од интерес што го платил за првата година од неговиот заем. Ух.
Но, тоа е вредно. Префрлајќи се на хипотека од 5 отсто, Џо сега ќе плати само 95.483 долари од каматата во текот на животот на кредитот, наместо 109.871 долари. Со други зборови, неговиот потег го спасува 14.387 долари.
Плаќајќи поголем интерес со рефинансирање подоцна во зајмувањето
Но, да претпоставиме дека Џо бил во 15-та година од неговата 30-годишна хипотека кога ја открил можноста за рефинансирање. Тој не сака нов 30-годишен ангажман, па тој рефинансира во 15-годишна хипотека . Што се случува?
И покрај намалувањето на каматната стапка до 5 отсто и забрзувањето на плаќањата преку 15-годишна хипотека, Џо всушност плаќа повеќе камати од страна на рефинансирање отколку во оригиналното сценарио. Со други зборови, рефинансирањето е ужасен договор за Џо, бидејќи тој е премногу далеку во неговата хипотека.
Во крајна линија
Не претпоставувај дека рефинансирањето е секогаш добра или лоша идеја. Приклучете ја вашата каматна стапка, условите за заем и трошоците за затворање во табеларни пресметки или онлајн калкулатор за рефинансирање, за да пресметате дали потенцијалниот договор што ви се нудат има смисла во вашите конкретни околности.
Како општо правило, ако сте во првите неколку години правејќи хипотекарски исплати и можете да ја намалите каматната стапка за 0,75 проценти или повеќе, треба да ја разгледате. Колку порано во вашата хипотека рефинансирате, толку подобро.