Затворањето може да предизвика капитални добивки и откажани приходи од долг
Капитална добивка или загуба од заплетот
Продажбата на недвижен имот обично поминува низ процес на зачувување и продавачот добива изјави кои покажуваат колку е продаден домот.
Меѓутоа, со запленувања не постои escrow. Банката за кредитирање едноставно ја поседува куќата. Имотот ги смени рацете, па IRS вели дека затварањето се уште се смета за продажба, или во повеќе технички термини, "диспозиција" на имотот.
Основната формула за пресметување на капиталните добивки е да се одземе основата или цената на имотот од продажната цена. Разликата е колку профит човек направил, или колку пари биле загубени на трансакцијата. Во ситуација на запленување и без извештаи за заштеда, продажната цена што се користи за даночни цели не е веднаш јасна. Нема заемно договорена продажна цена.
Но, сеуште постои "продажна цена" за даночни цели. Тоа ќе биде или фер пазарна вредност на имотот или неисплатениот заем на кредитот непосредно пред преземањето, во зависност од видот на кредитот што го сте имале. И двете овие бројки ќе бидат пријавени на вас и на IRS од страна на кредитната институција на образец 1099-А.
Регрес или кредити без регрес
Вашата хипотека беше или регрес или заем без регрес. Хипотеките кои се користат за купување на куќа имаат тенденција да бидат нерегулирани кредити, додека рефинансираните заеми и заемите за домашен капитал имаат тенденција да бидат заеми за регрес. Меѓутоа, ова воопшто не е апсолутно правило. Таа, исто така може да зависи од состојбата во која живеете.
Ако сте имале заем за регрес, вие сте лично одговорни за долгот и заемодавачот може да те следи за отплата дури и откако имотот е вратен. Во овој случај, бројката што се користи како продажна цена при пресметувањето на вашата капитална добивка или загуба е помала од следните два износи:
- Износот на заостанатиот заем непосредно пред преземањето на вредноста, минус кој било долг за кој должникот останува лично одговорен по затварањето
- Fair пазарната вредност на имотот се запленува
Можеби сте го откажале долгот приход од затварање со овој тип на заем.
Заем без заем е оној во кој заемопримачот не е лично одговорен за отплата на кредитот. Со други зборови, заемот е задоволен и давателот не може да го продолжи должникот за понатамошна отплата откако ќе го поврати имотот. За неповратни кредити, фигурата што се користи како продажна цена е износот на заемот непосредно пред преземањето. На IRS вели дека е ефикасно продажба на куќата назад на давателот за целосно разгледување на заостанатиот долг. Вие нема да имате откажан приход од долг, бидејќи на заемодавателот е забрането со закон да те следи за отплата.
Известување за добивка или загуба на капитал
Откако сте утврдиле каков тип на заем сте имале на вашиот имот, можете да ја одредите продажната цена.
Ако превземениот имот е ваш примарен престој, пријавете го затварањето на Прилог Д и образецот 8949. Може да се квалификувате за исклучување до 500.000 долари од добивка од данок на доход, предмет на одредени правила:
- Домот беше вашиот примарен престој.
- Живеевте во неа најмалку два од последните пет.
Индивидуалните даночни обврзници можат да исклучат 250.000 американски долари, а заедничките даночни обврзници кои се водат заедно можат двојно да го зголемат тој износ.
Некои дополнителни правила важат. Ако превземената сопственост е мешана употреба - тоа беше вашата примарна резиденција на едно време и секундарно престојување во некое друго време - сепак може да се квалификувате за исклучување од данок на капитални добивки според изменетите правила за пресметување на вашата добивка или загуба .
Од 2017 година, даночната стапка на долгорочните капитални добивки за имот, оние во сопственост една година или подолго, изнесува 15 отсто за даночните обврзници кои спаѓаат во даночните загради од 25 до 35 отсто.
Стапката е 20 проценти за оние кои спаѓаат во даночната заграда 39,6. Сопствениците на домови кои спаѓаат во даночната заграда од 10 или 15 проценти можеби нема да мора да плаќаат данок за капитални добивки. Ако сте го поседувале вашиот дом помалку од една година, мора да плаќате данок на капитални добивки со иста стапка што важи за вашиот редовен приход - со други зборови, според вашата даночна заграда.
Ако превземениот имот бил имот за изнајмување, пријавете ја продажбата на образец 4797.
Закон за олеснување на долгот за пролонгирање на хипотеки
Преземањата може да предизвикаат оданочен приход покрај капиталните добивки. Доколку давателот го прости или го откаже хипотекарниот долг на регрес за заем, можеби ќе треба да го вклучите ова како приход, но има неколку исклучоци кои можат да ги исклучат откажаните долгови од даночниот третман.
Најважниот од нив е исклучувањето за долг обезбеден од вашиот главен дом. Според Законот за олеснување на долгот за отплата на долгот, откажаните долгови до 2 милиони долари може да се исклучат се додека долгот се искористи за купување или изградба на вашиот главен престој. Ова исклучување на даноците технички е истечено на крајот на 2016 година, но сè уште ги опфаќа долговите кои се простени во 2017 година ако е донесен писмен договор во 2016 година. И Конгресот повторно го отвори прашањето во јануари 2017 година, така што е можно Законот конечно да биде продолжен во иднина.
Формулари 1099-А и образец 1099-Ц
Образец 1099-А се издава од банката откако недвижноста е превземена. Го известува датумот на запленување, фер пазарна вредност на имотот и неисплатениот заем на кредитот непосредно пред преземањето. Ќе ви требаат овие информации кога ќе известувате за приход од капитални добивки поврзани со запленувањето.
Образец 1099-Ц се издава од банката откако банката го откажала или простила било каков долг на регрес заем. Овој образец ќе покаже колку долг е откажан. Ако заемодавачот обете го прекрши домот и го откаже неплатениот долг истата година, може да добиете само еден образец 1099-C кој ги објавува и запленувањето и откажувањето на долгот наместо да прими и 1099-А и 1099- C.