Распоред Е даночни совети
Земјопоседниците мора да чуваат извонредни евиденции во врска со трошоците, приходите и трошоците, а најдобриот начин за следење на сите овие работи е да поставите табеларна пресметка - вашиот даночен сметководител може дури да има и образец кој можете да го користите.
Еве што ќе сакате да ги следите:
- Набавна цена на куќата, condo или станбена зграда што ја изнајмувате
- Акумулирана амортизација и тековна годишна амортизација на вашиот имот
- Приход за наемнини
- Безбедносни депозити што ги добивте
Исто така, ќе сакате да ги следите различните трошоци поврзани со вашиот имот за изнајмување, вклучувајќи:
- Комисии или такси за управување со имот
- Рекламни трошоци
- Трошоци за чистење, одржување и поправка
- Осигурување на сопствениците на куќи и давачки за HOA
- Даноци на имот и хипотекарни каматни трошоци
- Безбедносните депозити им се надоместуваат на закупецот
- и разни други трошоци, како што се комунални услуги, уредување и собирање на ѓубрето
Ако ги следите овие трошоци користејќи софтвер за лични финансии или компјутерска табеларна сметка, вашите месечни и годишни извештаи ќе бидат во право на вашите раце и лесно ќе можете да ги испечатите.
Пасивни ограничувања на загуба на активности
Еве великодушно Правило IRS # 1: Ако една од вашите имот за изнајмување има нето загуба за годината, таа загуба може да се загуби од загубите и профитот на сите други имотни под наем.
Сега еве веројатно-не-толку добра вест: ако вкупниот износ за сите ваши својства е негативен - нето-загуба - таа загуба може да биде целосно, делумно или воопшто да не се одбива во однос на остатокот од вашиот приход за годината поради ограничувања на загуба на пасивни активности.
Изнајмување на недвижен имот обично се смета за пасивна активност, дури и ако посветите значителен износ на време за избор на вистински станари, поправка на изнајмена единица и инспекција на имотот за рутинско одржување.
Загубите од пасивни активности се ограничени на неутрализирање на пасивни профити.
Ако активно учествувате во активностите за изнајмување, загубите од изнајмување потенцијално може да се одземат до 25.000 долари годишно во вкупен износ на сите ваши изнајмувања. Оженетите лица кои поднесуваат одделни податоци имаат ограничување за изнајмување на изнајмување до 12.500 долари ако лицето живеело одделно од неговиот или нејзиниот сопружник во секое време во текот на даночната година. Износот на изнајмување загуба дозволено за активни учесници во имот за изнајмување варира врз основа на вашата изменета прилагоден бруто приход (MAGI):
- За MAGI од 100.000 долари или помалку (50.000 долари или помалку ако се омажи за поединечно поднесување) изгубените загуби може да се одземат во целост, до лимитот од 25.000 долари (12.500 долари).
- За MAGI помеѓу 100.000 и 150.000 американски долари (помеѓу 50.000 и 75.000 долари ако се омажи за поединечно поднесување) загубите од изнајмување може да се одземат до 50% од разликата помеѓу 150.000 $ (75.000 американски долари доколку се појави посебно) и MAGI.
- За МАГИ над 150.000 американски долари (75.000 американски долари ако се омажи за поднесување одделно), ниту една изгубена загуба не може да се одземе од другиот приход.
Можеш да ги носиш загубите напред
Ова нè доведува до великодушно правило IRS: загубите на изнајмување, ограничени со ограничувањата за загуба на пасивни активности, може да се пренесат до следната даночна година кога можат да ги надоместат добивките од закупнини.
Пасивните ограничувања на загубата на активности се применуваат секоја година, но загубите во изнајмување продолжуваат да се пренесуваат од година во година, додека загубите не се искористат или не се коригираат со добивање профит од наемнини или со одбивање на други приходи.
Формата 8582 се користи за пресметување на ограничувањата за загуба на пасивна активност и за следење на загубите за изнајмување кои се акумулираат секоја година за секој имот.
Даночно планирање за земјопоседници
Земјопоседници повремено прават мал профит кога приходите од наемнини се доволни за плаќање на хипотека, како и даноци на имот, осигурување и поправки. Но, сопствениците на земјиштето ја игнорираат куповната цена на имотот за изнајмување, а тоа често може да претвори мала економска добивка во мала даночна загуба - трошоците го надминуваат приходот откако се зема предвид амортизацијата.
Сепак, секој толку често, сопствениците на земјиштето се соочуваат со големи трошоци, како на пример замена на покрив или губење стан по долготраен закуп.
Во вакви околности, можно е сопственикот да има загуба поголема од 25.000 долари, но правилата за губење на пасивната активност ја ограничуваат загубата на точно 25.000 долари. Остатокот ќе се пренесе на следната година, кога сопственикот, се надевам, ќе има поголем профит и ќе може да ги апсорбира вишокот даночни загуби.
Продажба имот за изнајмување
Загубите за изнајмување за одреден имот се дозволени во целост во годината во која имот се продава во целосна диспозиција на неповрзан купувач.
Продажба на куќа, станбена зграда или друг изнајмувачки имот не е иста како продажба на вашиот примарен престој. Исто како кога сте пресметувале капитални добивки, формулата за пресметување на добивката или загубата на имотот за изнајмување подразбира одземање на основната цена од вашата продажна цена.
Прилагодени основи за изнајмување на имотот
Формулата за пресметка на вашата цена основа за изнајмување на имотот е како што следува:
- Куповната цена
- Плус трошоци за купување (такси и зачини, комисии за недвижен имот, итн.)
- Плус подобрувања (замена на покривот, нова печка, итн)
- Плус продажни трошоци (назив и зачленување такси, комисии за недвижности агенции, итн)
- Плус акумулирана амортизација (како што е пријавено на вашите даночни форми)
- Еднаквост на вашата цена основа
Пресметувањето на вашата добивка или загуба би било:
- Продажна цена
- Минус на вашата цена основа
- Ја изедначува својата добивка или загуба
Ако добиениот број е позитивен, сте направиле профит кога го продадовте вашиот имот за изнајмување. Ако добиениот број е негативен, направите загуба. Добивките од имот за изнајмување можат да се оданочуваат делумно како амортизација со максимална стапка од 25 проценти и делумно како капитални добивки . Продажбата на недвижен имот е пријавена на образец 4797, и пресметките за капитални добивки се пријавени на Распоред Д.
Недвижнини и ограничена одговорност
Многу сопственици сметаат дека формираат корпорации, друштва со ограничена одговорност или партнерства за да ги поседуваат своите имот за изнајмување. Корпорацијата може да биде неповолна, бидејќи корпорациите немаат претпочитана даночна стапка за долгорочните капитални добивки.
Компанијата со ограничена одговорност би можела да ги пренесе долгорочните добивки до своите членови, така што добивките се уште би биле подобни за претпочитаната стапка од 15 проценти за долгорочни добивки. Земјопоседници треба да разговараат за овој и за другите правни аспекти на формирање компанија за изнајмување имот со адвокат да се добие разбирање на сите правни и финансиски импликации на таквата стратегија.