Основи кои претставуваат 1031 даночна одложена размена
Многу инвеститори прашаа што точно е 1031 размена , кои се насоките и роковите, и дали може законски да ги одложите даноците за капитални добивки? Мислев дека е корисно да одговорите на некои од вашите најчести прашања во оваа статија.
Што е Exchange 2001?
Размена § §031 е трансакција во која на даночниот обврзник му е дозволено да разменува една инвестициска сопственост за друга со одложување на даночната последица на продажбата.
Трансакцијата е овластена со §1031 од IRS законик.
Кодот на УЈП всушност гласи: "Нема да се признае добивка или загуба за размена на имотот што се чува за продуктивна употреба во трговски или деловни или за инвестиции, ако тој имот се разменува само за сопственост од ваков вид, кој треба да се одржи или за продуктивна употреба во трговијата или бизнисот или за инвестирање. "
Барања за 1031 размена
- Временски рамки за 1031 размена
Инвеститорот (или изменувач) мора да ги следи строгите 45- / 180-дневни упатства за размена. Штом разменувачот го продава својот имот (откажан имот), тој / таа има 45 дена да идентификува имот (и) со еднаква или поголема вредност. Откако е идентификуван, разменувачот има 180 дена од денот кога го продал својот имот за да ги идентификува имотите (или 135 дена од крајот на 45-дневниот период).
- Како-вид имот во 1031 размена
Инвеститорот мора да стекне сопственост "слично" . Ова значи дека мора да има и други квалификувани форми на недвижен имот. На пример, разменувачот може да продаде дуплекс и да купи комерцијален имот, или тој / таа би можел да продаде парче земјиште и да купи станбена зграда. Имотот само треба да биде "како-вид."
- Сопственост за размена за инвестирање
Продадениот имот (отстапен имот) и новоподвидениот имот (замена за имотот) мора да се чуваат за инвестициски или деловни цели. Затоа, не можете да го продадете својот примарен престој и да купите инвестициски имот, ниту пак да продавате и да инвестирате имот и да купите основен дом.
- Еднаков или поголем долг и капитал во 1031 размена
Ако разменувачот продава имот за 1 милион долари, во кој 500k беше капитал и $ 500k беше долг, тогаш разменувачот треба да купи 1 милион долари или повеќе од вредност на имотот. Исто така, разменувачот треба да го искористи целиот капитал и да го замени целиот долг за да ги одложи 100% од даноците за капитални добивки.
Разменувачот може да додаде дополнителен принос на новата набавка ако сака и разменувачот може да преземе дополнителен долг, ако е посакуван. Ако разменувачот не сака да ги искористи сите приходи од продажба, тој / таа може да направи делумна размена и да ги плати даноците што се применуваат на капиталните добивки за разликата. Ова се нарекува "подигнување".
- Конструктивен прием и квалификуван посредник за 1031 размена
Разменувачот не може да прима пари од продажбата. Ова е познато како "конструктивен прием" и би предизвикало оданочен настан на тие примени средства. Според одредбите на IRS за сигурно пристаниште, разменувачот мора да користи квалификуван посредник или QI за да ја олесни трансакцијата 1031.
QI е независна 3-та страна (не вашиот адвокат, агент, брокер или CPA) кој поседува приходи од продажба и го купува имотот за замена во ваше име. Во денешното опкружување е исклучително важно да се поврзува само со реномирани, осигурени и обврзани квалификувани посредници.
- 1031 Ризик на размена
Како и со секоја инвестиција во недвижности, постојат ризици поврзани со Делавер статутарни фондови и / или станари во заедничка сопственост. Не е можно да се разгледаат сите релевантни фактори на ризик на овој форум. Факторите на ризик се наведени во Меморандумот за приватното сместување за секоја понуда. Инвеститорите треба темелно да ги разберат сите фактори на ризик и да дискутираат за нив со нивниот финансиски претставник пред да инвестираат во Делавер статутарни фонд или станари во заедничка берза.
Еден од проблемите со кои се соочив кога ги претставував продавачите кои добиваат понуди од 1031 инвеститор на размена е што не знаеме дали тие планираат да затворат зачувани. Тие може да именуваат 3 различни својства или да пишуваат понуди на куп различни домови само за да видат што е прифатено. Потоа, откако ќе добијат куп прифатени понуди, тие го избираат оној што сакаат да го купат, што значи поништување на другите.
Адвокатите велат дека ваквите практики ги прекршуваат добрите верски договори што се својствени за договорите, но тоа не спречува да се случат. Прашајте го агентот дали е ова единствена понуда.
Овој материјал не е ниту понуда за продажба, ниту покана за купување на било каква безбедност. Информациите се само за дискусии и информации. Не е наменет да го замени советодавното право, даночно или финансиско планирање. Применливите даночни кодови важат само и се однесуваат само на федералниот закон. Индивидуалните држави можат да имаат свои дополнителни даночни кодови. Ве молиме контактирајте го соодветниот даночен и правен професионалец во вашата држава. Овие информации се обезбедени од извори за кои се верува дека се сигурни, но треба да се користат во врска со професионални совети што се во согласност со вашата лична ситуација.
Во времето на пишување, Елизабет Вајнтраб, CalBRE # 00697006, е соработник на брокер во Lyon Real Estate во Сакраменто, Калифорнија.