Дали пазарот за недвижнини ќе се сруши?

Запознајте ги предупредувачките знаци и што треба да направите сега

Во 2017 година, мнозинството Американци почнаа да загрижуваат дека пазарот на недвижности ќе се сруши. Всушност, 58 отсто од анкетираните се согласија дека во следните две години ќе има "балон за домување и корекција на цената". Како резултат на тоа, 83 проценти од нив веруваат дека е добро време да се продаде. -

Предупредувачки знаци

Има многу знаци дека пазарот на домување се движи во меур територија. Повеќето несреќи се случуваат само поради тоа што се појави меур на средство .

Еден знак за балон на средство е дека цените на куќите ескалираа. Националните просечни цени на семејните домови се 32 отсто повисоки од инфлацијата . Тоа е слично на 2005 година, кога тие беа 35 проценти преценет.

Домување Bellwether барометар е индекс на homebuilderers и хипотекарни компании. Во 2017 година, тоа беше зголемено како во 2004 и 2005 година. Тоа е според неговиот творец, Stack Financial Management, кој го искористи за да ја предвиди финансиската криза . Слично на тоа, SPDR S & P Homebuilders ETF е зголемен за 400 отсто од март 2009 година. Тој го надмина порастот на S & P 500 од 270 проценти.

Националниот индекс на случајот Шилер ги достигна рекордно височините во декември 2016 година. Зголемувањето на цените е концентрирано во седум урбани области. Дома цените во Денвер и Далас се 40 отсто повисоки од нивните врвови за предрекцијата. Цените на Портланд и Сиетл се за 20 отсто повисоки, а Бостон, Сан Франциско и Шарлот се 10 отсто над нивните врвови.

Домашните цени во Денвер, Хјустон, Мајами и Вашингтон се најмалку 10 отсто повисоки од одржливите нивоа, според CoreLogic.

Во исто време, достапно домување опадна. Во 2010 година, 11 проценти од изнајмувачките единици низ целата земја беа прифатливи за домаќинствата со ниски примања. До 2016 година, тоа падна на само 4 проценти.

Недостатокот е најлош во градовите каде цените на куќите се искачија. На пример, акциите на Колорадо со прифатливи издатоци се намалија од 32,4 отсто на само 7,5 отсто од 2010 година.

Во март 2017 година, Вилијам Пул, висок колега од Институтот Като, предупреди за друга криза со криза. Тој предупреди дека 35 отсто од заемите на Фани Меј бараат хипотекарно осигурување. Тоа е за нивото во 2006 година. На некој начин, овие заеми се полоши. Фани и Фреди ја спуштија својата дефиниција за хипотека од 660 до 620. Тоа значи дека банките веќе не ги повикуваат должниците со резултати помеѓу 620 и 660 хипотеки. Пул беше шеф на Банката на федерални резерви на Канзас, кој предупреди за криза со криза во 2005 година.

Во 2016 година, 5,7 отсто од целокупната домашна продажба беа купени за брзо препродажба. Овие "флип" домови се реновираат и се продаваат за помалку од една година. Attom Data Solutions објави дека е највисок процент од 2006 година, за време на последниот бум.

Падот на пазарот на домување во 2008 година

Луѓето кои беа фатени во несреќата во 2008 година, се преплавија дека меурот од 2017 година ќе доведе до уште една несреќа. Но, тоа беше предизвикано од сили кои повеќе не се присутни. Обврзници за кредитен ризик осигурени деривати, како што се хартии од вредност поддржани со хипотека . Раководителите на Хеџ фонд создадоа огромна побарувачка за овие наводно ризични хартии од вредност.

Тоа создаде побарувачка за хипотеки кои ги поддржаа.

За да се задоволи ова барање за хипотеки , банките и хипотекарните брокери нудеа станбени кредити само за секого. Тие ја создадоа хипотекарната криза во 2006 година.

Како што многумина неквалификувани купувачи влегоа на пазарот, побарувачката порасна. Многу луѓе купиле домови како инвестиции за да ги продадат, додека цените се зголемуваат. Тие изложуваа ирационално изобилство , белег на било кој среден меур.

Во 2006 година, homebuilders конечно фатени со побарувачката. Кога понудата ја надмина побарувачката, цените за домување почнаа да паѓаат. Тоа го растури меурот на средството.

Во септември 2006 година, Националното здружение на Брокерите објави дека цените на куќите за првпат опаднале за 11 години. Инвентар беше висок, обезбедувајќи 7,5 месечно снабдување. Во ноември, Одделот за трговија откри нови дозволи за дома беа 28 проценти пониски отколку во 2005 година.

Но, Федералните резерви ги игнорираа овие предупредувања. Мислеше дека економијата е доволно силна за да ги извлече куќите од рецесијата. Тоа укажува на силно вработување, ниска инфлација и зголемена потрошувачка. Исто така, вети дека ќе ги намали каматните стапки . Тоа ќе им даде на економијата доволно ликвидност за да го поттикне растот.

Банката на федерални резерви ја потцени големината и влијанието на пазарот на хартии од вредност поддржан со хипотеки . Банките ангажирале "квантови" за да ги создадат овие нови хартии од вредност. Тие напишаа компјутерски програми кои ги сортираа пакетите на хипотеки во високоризични и нискоризични снопови. Високо ризичните снопови плаќаа повеќе, но беа со поголема веројатност да се одложат. Пакетите со низок ризик беа побезбедни, но платени помалку.

Овие пакети имале непознати износи на хипотекарни хипотеки . Банките не се грижеа за кредитната способност на должници, бидејќи ги препродадоа хипотеките на секундарниот пазар .

Временската бомба за темпирање беше милиони заеми со камата само со заем . Тие им овозможија на должниците да добијат пониски месечни исплати. Но, овие хипотекарни стапки се ресетираат на повисоко ниво по три години. Многу од овие сопственици не можеа да ја платат хипотеката. Потоа, цените за домување паднаа и тие не можеа да ги продадат своите домови за профит. Како резултат на тоа, тие се обврзаа.

Кога времињата беа добри, тоа не беше важно. Сите ги купиле високо-ризичните пакети, бидејќи тие дадоа повисок поврат. Како што пазарот на домување се намали, сите знаеја дека производите губат вредност. Бидејќи никој не ги разбра, вредноста на препродажбата на овие деривати беше нејасна.

Последно, но не и најмалку важно, многу од купувачите на овие МБС не беа само други банки. Тие беа индивидуални инвеститори , пензиски фондови и хеџ фондови . Тоа го шири ризикот низ целата економија. Хеџ фондовите ги користеа овие деривати како колатерал за позајмување пари. Тоа создаде повисоки поврат на пазарот на бик, но го зголеми влијанието на секоја криза. Комисијата за хартии од вредност не ги регулира хеџ фондовите, па никој не знаеше колку се случува.

Банката на федерални резерви не сфати дека колапсот се подготвувал до март 2007 година. Сметал дека загубите во домувањето на хеџ фондот може да ја загрозат економијата. Во текот на летото, банките не сакаа да си ги дадат меѓусебно. Се плашеа дека за возврат ќе добијат лоши МБС. Банкерс петролеум не знаеше колку лошо долг имаа на нивните книги. Никој не сакаше да го признае тоа. Ако го сторат тоа, тогаш нивниот кредитен рејтинг ќе биде намален. Потоа, нивната цена на акциите ќе падне, и тие нема да можат да привлечат повеќе средства за да останат во бизнисот. Пазарот на берзите се гледаше низ летото, додека гледачите на пазарот се обидуваа да сфатат колку се лоши работи.

До август, кредитот стана толку тежок што Банката на федерални резерви им позајми на банките 75 милијарди долари. Таа сакаше да ја врати ликвидноста доволно долго за банките да ги напишат своите загуби и да се вратат во бизнисот на позајмување пари. Наместо тоа, банките престанаа да даваат кредити на речиси сите.

Во тек била спиралата за надолу. Како што банките ги намалија хипотеките, цените за домување паднаа понатаму. Тоа го направи повеќе должници да одат во стандардно, што ги зголеми лошите заеми на книги на банките. Тоа го направи банките позајмуваат уште помалку.

Девет причини зошто паѓањето на станбениот простор не е неизбежно

1. Постојат многу разлики помеѓу пазарот на домување во 2005 година и тековниот пазар. Во 2005 година, хипотекарните заеми изнесуваа повеќе од 620 милијарди долари и сочинуваат 20 проценти од хипотекарниот пазар. Во 2015 година, тие изнесуваа 56 милијарди долари и сочинуваа 5 проценти од пазарот.
2. Банките ги зголемија стандардите за кредитирање. Според Корпоративниот индекс на CoreLogic, кредитите што потекнуваат од 2016 година се меѓу највисоките квалитети кои потекнуваат во последните 15 години. Во октомври 2009 година просечниот резултат на ФИКО беше 686, според саемот Исаак. Во 2001 година, просечниот резултат беше 490-510.
3. Построгите стандарди за кредитирање направија разлика во "флип" пазарот. Заемодавците финансираат само 55 отсто од вредноста на домот. "Флипер" треба да излезе со останатите. За време на хипотекарната криза, банките позајмиле 80 проценти или повеќе.
4. Бројот на домови продадени денес е 20 проценти под врвот пред судирот. Тоа значи дека има само четиримесечно снабдување на домови достапни за продажба. Како резултат на тоа, околу 64 отсто од Американците поседуваат сопствени домови, во споредба со 68 отсто во 2007 година.
5. Продажбата во домот е пониска бидејќи рецесијата ја зафати способноста на младите луѓе да започнат кариера и да купат домови. Соочени со лош пазар на работа, многумина го продолжија своето образование. Како резултат на тоа, тие сега се оптоварени со училишни кредити. Тоа го прави помалку веројатно дека можат да заштедат доволно за да купат дома. Тоа ќе го задржи побарувачката надолу.
6. Цените на куќите го надминаа приходот. Просечниот сооднос на трошоците за домување е 30 проценти. Во некои подрачја на метро, ​​тој е зголемен на 40 или 50 проценти. За жал, подрачјата на метрото се, исто така, каде што се работи. Тоа ги принудува младите луѓе да платат повеќе за изнајмување да бидат блиску до работа која не плаќа доволно за да купи куќа. Триесет и два проценти од продажбата на домови денес се случува за прв пат homebuyers, во споредба со 40 отсто историски, вели NAR. Типично, овој купувач е 32, заработува 72.000 долари и плаќа 182.500 долари за дом. Двојката со два приходи плаќа во просек 208.500 долари.
7. Сопствениците на куќи не земаат толку многу капитал надвор од нивните домови. Ставскиот капитал се зголеми на 85 милијарди долари во 2006 година. Тој се распадна на помалку од 10 милијарди долари во 2010 година, а остана таму до 2015 година. До 2017 година, само се зголеми на 14 милијарди долари. Обамакаре е една од причините за тоа. Записите за банкноти паднаа за 50 проценти откако ACA беше усвоен. Во 2010 година, поднесени се 1.5 милиони луѓе. Во 2016 година, само 770.846 направи.
8. Некои луѓе укажуваат дека цените на националното домување го надминале својот врв во 2006 година. Но, откако ќе се приспособат за 11 години инфлација, тие се само на ниво од 2004 година. Помеѓу 2012 и 2017 година цените на куќите во просек се зголемија за 6,5 проценти годишно. Помеѓу 2002 и 2006 година, тие се зголемија за 7,5 проценти годишно. Во 2005 година, тие достигнаа високи 16 проценти.
9. Homebuilders се фокусира на високо крајот домови. Нови домови се поголеми и поскапи. Просечната големина на нов единствен семеен дом е околу 2.700 квадратни метри. Тоа се споредува со 2.500 квадратни метри во 2006 година.

Што може да предизвика колапс

Повисоките каматни стапки предизвикаа колапс во минатото. Тоа е затоа што тие прават заеми поскапи. Тоа ја забавува домашната зграда, намалувајќи ја понудата. Но, исто така, го забавува кредитирањето, коешто се намалува на побарувачката. Севкупно, бавното и стабилно зголемување на каматните стапки нема да создаде катастрофа.

Точно е дека повисоките каматни стапки му претходеа на колапсот на домувањето во 2006 година. Но, тоа е поради многуте должници кои имаа само кредити со камата и хипотеки со прилагодливи каматни стапки . За разлика од конвенционалниот заем , каматните стапки се зголемуваат заедно со стапката на наемни средства . Многумина, исто така, имаа увозни тајмериски стапки кои ресетираа по три години. Кога Федералните Резерви покренаа стапки во исто време тие се ресетираат, должници утврди дека повеќе не можат да си дозволат плаќањата. Дома цените паднаа во исто време, така што овие сопственици на хипотеки не можеше да ги изврши плаќањата или да ја продаде куќата. Затоа стандардните стапки беа толку високи.

Историјата на стапката на наемни фондови открива дека Банката на федерални резерви повисоки стапки пребрзо меѓу 2004 и 2006 година. Стапката изнесуваше 1,0 проценти во јуни 2004 година, двојно на 2,25 проценти до декември. Тоа двојно се зголеми на стапките, на 4,25 отсто, до декември 2005 година. Шест месеци подоцна, стапката изнесуваше 5,25 отсто.

Банката на федерални резерви ги зголеми стапките со многу побавно темпо од 2015 година. Тоа го зголеми на 0,5 проценти во декември 2015 година. Тоа го зголеми 1/4 точка до крајот на 2016 година, и до 1,25 проценти до јуни 2017 година .

Пазарот на недвижности може да пропадне ако банките и хеџ фондовите се вратат да инвестираат во ризични финансиски производи. Овие деривати беа главна причина за финансиската криза . Банките ги исекле хипотеките и ги препродаваат во хартии од вредност поддржани со хипотека. Овие хартии од вредност беа поголеми бизниси од самите хипотеки. Затоа банките продаваат хипотеки само за никого. Тие требаше да ги поддржат дериватите. Тие ги исекле така што лошите хипотеки биле скриени во снопови со добри. Потоа, кога зајмувачите се обврзаа, сите деривати се сомневаа дека се лоши. Тоа е причината за смртта на Беар Стернс и Леман брадерс.

Планот за даночна реформа Трамт може да предизвика пад на цените што би можел да доведе до колапс. Конгресот предложи отстранување на одбивање за хипотека каматните стапки. Тоа одбивање изнесува 71 милијарда долари. Таа делува како федерална субвенција на пазарот на домување. Даночниот одмор им помага на сопствениците на куќи да имаат просечна нето вредност од 195.400 долари. Тоа е многу поголемо од просечната нето вредност на наемници од 5,400 долари. Дури и ако даночниот план го задржува одбивањето, даночниот план одзема голем дел од поттикот. Планот на Трамп го зголеми стандардниот одбиток. Како резултат на тоа, Американците повеќе нема да ги поделат. Кога тоа ќе се случи, тие не би можеле да ги искористат предностите на одбивањето на хипотекарните каматни стапки. Индустријата за недвижности се противи на даночниот план.

Пазарот може да пропадне ако кривата на принос на американските државни белешки стана превртена . Тогаш каматните стапки за краткорочни Treasurys стануваат повисоки од долгорочните приноси. Нормалните краткорочни приноси се пониски бидејќи инвеститорите не бараат висок поврат да инвестираат помалку од една година. Кога тоа се инвертира, тоа значи дека инвеститорите сметаат дека краткорочноста е поризична од долгорочното. Тоа игра хаос со хипотекарниот пазар, и сигнализира рецесија. Кривата на принос превртена пред рецесивните јони од 2008, 2000, 1991 и 1981 година.

Дали ќе паднат цените на куќата?

Во последниот меур за домување, хомосексуалците поднесоа дозволи за нова градба. Тоа беше помалку од еден милион во 1990 година за време на рецесијата. Таа постепено се зголеми во текот на 1990-тите, над 1 милион во 1998 година. Таа остана на тоа ниво до 2002 година, кога таа надмина 1,5 милиони. Тоа достигна нов рекорд од 2 милиони во 2004 и 2005 година. Во 2006 година, цените за домување почнаа да паѓаат. Homebuilders бараше повеќе од 1,5 милиони дозволи. Тоа падна на помалку од 1 милион во 2007 година. До 2009 година, тој се сруши на 500.000.

Тие постепено се вратија на 1,3 милиони во 2017 година. Се очекува да паднат пониско, до 1,1 милион до 2020 година.

Кога повторно ќе падне пазарот на домување?

Следниот пад на пазарот ќе се случи во 2026 година, според професорот за наставници во Харвард, Тео Николас. Тој го базира тоа на студијата на економистот Хомер Хојт. Градовите и градовите со недвижнини го следеа 18-годишниот циклус од 1800 година. Единствените исклучоци беа Втората светска војна и стагфлацијата.

Николас вели дека пазарот за недвижнини во 2017 година сѐ уште е во фаза на проширување. Следната фаза, hypersupply, нема да се случи додека за изнајмување слободни места стапки да почнат да се зголемуваат. Ако тоа се случи додека ФЕД ги зголемува каматните стапки, тоа би можело да предизвика пад.

Како да се заштитите од несреќата

Ако сте меѓу мнозинството Американци кои се загрижени, тогаш постојат седум работи што можете да ги направите за да се заштитат од несреќата со недвижен имот.

1. Купи куќа за да живееш, да не се фрлиш. Две третини од домовите изгубени во финансиската криза беа втор и трет домови. Кога продажната цена падна под хипотека, сопствениците заминале. Тие ги чуваа своите домови, но ги загубија своите инвестиции.
2. Добие хипотека со фиксна стапка. Како хипотека стапки се зголеми, вашата исплата ќе остане иста. Ако ова значи дека можете да си дозволите само помали домови, така да биде тоа. Тоа е подобро отколку да ризикувате и да го изгубите подоцна.
3. Ако добиете хипотека со променлива стапка, дознајте каква каматна стапка ќе биде кога ќе се ресетира. Пресметајте ја месечната исплата и бидете сигурни дека можете да си дозволите да ја платите со вашиот тековен приход. Земете ја разликата помеѓу тоа идно плаќање и она што го плаќате денес со пониска каматна стапка и заштедете го. На тој начин ќе ги имате средствата да ја платите вашата хипотека доколку вашиот приход падне.
4. Купи најлоша куќа во најдобрата област што можете да си ја дозволите. Осигурајте се дека областа има добри училишта, дури и ако не планирате да имате деца сами. Потенцијалните купувачи ќе. Секогаш можете да ја подобрите куќата во текот на годините ако вашиот приход дозволи. Добрите населби нема да страдаат толку многу во следната криза како посиромашни области. Тие, исто така, ќе отскокнат назад побрзо.
5. Бидете сигурни дека вашата куќа има најмалку три спални. Тоа ќе привлече семејства ако треба да препродавате.
6. Најдобар начин да се заштитат себе си е со добро диверзифицирано портфолио на средства. Диверзификација значи избалансирана мешавина на акции , обврзници, стоки и капитал во вашиот дом. Повеќето финансиски планери не вклучуваат домашен капитал како средство, но треба. Тоа е најголемото богатство на повеќето луѓе.
7. За да ја ограничите штетата од колапс на недвижен имот, купете го најмалиот дом во кој разумно може да живеете. Обидете се да ја платите хипотеката рано, за да не го изгубите вашиот дом во криза. Зголемете ги вашите вложувања во акции, обврзници и стоки за да го изедначат или надминат вашиот дом капитал. Доколку постои станбен балон во домувањето, не подлегнувајте на искушението за рефинансирање и извадете го капиталот. Наместо тоа, вратете ја распределбата на средствата за да бидете сигурни дека таа сеуште е избалансирана.