Како Хипотеки влијаат на американската економија
Видови
Најпопуларниот тип на хипотека е конвенционалниот 30-годишен заем со фиксна каматна стапка. Од 1999 година, таа е застапена од 70 до 90 проценти од сите хипотеки. 15-годишниот заем со фиксна стапка е исто така широко користен, бидејќи им овозможува на луѓето да го намалат својот долг за половина време.
Хипотекарните кредити со прилагодливи каматни стапки нудат пониски каматни стапки и месечни исплати од фиксна стапка. Тие ќе станат поскапи кога каматните стапки ќе се зголемат од денешните падови од 200 години.
Субпримејните кредитори создадоа мноштво егзотични заеми. Тие привлекоа клиенти, нудејќи ниски стапки на "закачка" за првите неколку години. Овие се опасни за новите должници. Тие можеби нема да знаат дека исплатата драстично се зголемува по иницијалната фаза на љубовта. Еве некои од најпопуларните:
- Камати само за заеми : Супер-ниски плаќања кои не ја намалија главницата за првите неколку години.
- Опција кредити АРМ : Заемопримачи изберете колку да плаќаат секој месец за првите пет години.
- Негативни амортизација кредити : Камата само кредити кои се зголемуваат главница секој месец. тоа е затоа што исплатата беше помала од дури и каматата.
- Ултра долги заеми со фиксна стапка : Овие се 40-50 годишни конвенционални хипотеки.
- Балон кредити : Тие мора да бидат рефинансирани или исплатени по 5-7 години.
- Без-пари надолу кредити : Ова им овозможи на заемопримачот да земе кредит за downpayment.
Историја
Пред Големата депресија , дома хипотеки беа 5 до 10-годишни заеми за само 50 проценти од вредноста на домот. Главниот обврзник се должи како плаќање на балон на крајот од мандатот. Банките имале мал ризик.
Кога цените за домување паднаа за 25 проценти за време на Големата депресија, сопствениците на куќи не можеа да си дозволат наплата на балон.
Банките нема да дозволат рефинансирање. До 1935 година, 10 отсто од сите домови биле затворени .
За да се спречи масакрот, претседателот Рузвелт ги промени петте клучни области поврзани со домувањето, како дел од Њу дил :
- Корпорацијата за заем на сопствениците на куќи купи еден милион неплатени хипотеки од банките. Ги смени на долгорочна хипотека на фиксна стапка што ја знаеме денес и ги вративме.
- Федералната управа за домување обезбеди хипотекарно осигурување.
- Федералната национална хипотека асоцијација создаде секундарен пазар за хипотеки.
- Федералната осигурителна институција за осигурување на депозити осигура банкарски депозити.
- Стакло-Steagall забрането банките да инвестираат фондови на штедачите во ризични вложувања, како што е берзата.
Овие промени реагираа на економска катастрофа. Тие не беа дизајнирани да бидат политиката на сопственост на домот. Дури и така, тие го направиле сопствениците на куќи повеќе прифатливи. Тие го продолжија мандатот на заемот. Тоа ги намали месечните трошоци и ја елиминираше потребата за рефинансирање. Банките ги финансираа кредитите благодарение на осигурени банкарски депозити од FDIC.
Во 1944 година, Министерството за ветерански работи хипотека осигурување програма намали надолу плаќања. Тоа ги охрабри вратените воени ветерани да купат куќи што се градат во предградијата. Тоа ја поттикна економската активност во домашната градежна индустрија.
Благодарение на сите федерални програми, сопственоста на домови се зголеми од 43,6 проценти во 1940 година на 64 проценти до 1980 година.
Владата создаде специјално законодавство за создавање на штедни и заеми банки за издавање на овие хипотеки. Во текот на 1960-тите и 1970-тите, скоро сите хипотеки беа издадени преку заштеди и заеми . Овие банки беа успешни бидејќи луѓето депонираа средства на штедни сметки. Владата ги осигура депозитите, па луѓето ги користеа сметките, иако заработената камата не беше многу. Ова беше регулирано и од владата. На S & Ls може да остане остане профитабилен со плаќање пониски каматни стапки на депозитите отколку што се наплаќаат на хипотеки.
Во 1970-тите, претседателот Никсон создаде безначајна инфлација со прекинување на сите врски помеѓу американскиот долар и златниот стандард . Банките ги загубија депозитите бидејќи не можеа да одговараат на каматите платени од сметките на пазарот на пари .
Ова го намали финансирањето што им било потребно за да издадат хипотеки.
За да им помогне на банките, Конгресот го усвои Гарн-Св. Закон за депозитарни институции во Жермен. Тоа им овозможи на банките да ги зголемат каматните стапки и пониските стандарди за кредитирање. Исто така, дозволено е S & L да прават комерцијални и потрошувачки кредити. Ова доведе до заштеда и кредит криза , и неуспехот на половина од нациите банки.
| Година | % од приходите од домаќинствата | % од средствата за домаќинство | % од БДП |
|---|---|---|---|
| 1949 година | 20 | 15 | 15 |
| 1979 година | 46 | 28 | 30 |
| 2001 година | 73 | 41 | 50 |
(Извор: Ричард К. Грин и Сузан М. Вахтер, "Американската хипотека во историски и меѓународен контекст", Универзитет во Пенсилванија, 21 септември 2005)
Како хипотеки влијаат на економијата
За време на администрацијата на Клинтон , банките се пожалија дека не можат да се натпреваруваат на меѓународните финансиски пазари. Конгресот го дерегулирал индустријата и го укинал Законот за Стакло-Стегал. Ова им овозможи на банките да ги користат гарантираните средства на штедачите за да инвестираат во ризични деривати . Најпопуларните од нив беа обезбедувањето со хипотеки .
Банките ќе ги спојат слични хипотеки, а потоа ќе ги продадат на Фани Меј, Фреди Мак или други инвеститори. Тие биле осигурени од неисполнување на обврските со замена на кредитот. Побарувачката за овие хартии од вредност беше толку висока што банките почнаа да ги намалуваат стандардите за основните кредити. Наскоро, овие хипотекарни хипотеки дозволиле речиси секој да стане сопственик на куќи.
Како резултат на тоа, процентот на хипотекарниот долг во споредба со бруто-домашниот производ се зголеми од 50 проценти во 2000 година на речиси 70 проценти до 2004 година. Сите беа добро, сè додека цените за домување почнаа да опаѓаат во 2006 година. Не можеа да ги рефинансираат или продадат своите куќи, . Толку многу инвеститори добија своја своја кредитна загуба, која главниот осигурител, АИГ, речиси банкротираше. Така кризата со хипотекарната хипотека ја создаде финансиската криза во 2008 година .