Како да се направат станари во заеднички 1031 размена

Станари во заедничка дозволи за диверзификација

Од Грант Коннес, претседател, 1031 група за алтернативи

Дали сте уморни од овие полноќ телефонски повици за одржување и изнемоштени од hassling со вашите станари? Можеби сте фрустрирани затоа што ги бркате изнајмувачките чекови и поправниците? Можеби навистина би сакале да ја продаде својата изнајмување или мала станбена зграда, но ќе ги плашите даночните последици. Всушност, можеби сте помислиле да купите парче од нов трговски центар, но сигурно не можете да го намалите купувањето со плаќање готовина и никогаш, всушност, дури и не плаќале пари за дом .

Ако тоа звучи како тебе, тука е добрата вест. Со користење на 1031 станари во заедничка размена, можете да ја продадете таа изнајмувачка или станбена зграда, да избегнувате данок на капитални добивки и да ги задржите парите да работат за вас. Станари во заедничка, познат како ТИЦ, е еден од најдобрите начини на кои инвеститорот може да учествува во сопственост на едно или повеќе квалитетни својства, додека зачувува богатство и избегнува главоболки во управувањето со имотот.

Станари во заеднички 1031 размена овозможува диверзификација

На пример, кажете дека продавате четириплекс кој сте го поседувале 15 години, а имате капитал од 400.000 долари. Во зависност од висината на долгот што сеуште го носат, куповната цена на вашата нова инвестиција би можела да биде околу еден милион долари. Иако тоа е многу пари, сепак може да не се квалификувате да купите вистински врв на имот самостојно. Меѓутоа, ако одлучите наместо да инвестирате во ТИЦ, тој 400.000 американски долари од акционерски капитал би можеле да купат милионски камати во имот од 30.000.000 долари.

А станарите во заеднички 1031 размена овозможува диверзификација меѓу неколку различни својства на различни географски локации. Можете да инвестирате во магацин, складишни единици, хотел со високи краеви или канцелариски комплекс, болнички објект или стан со помош на стан, или станбена зграда во вредност од милиони.

Оваа диверзификација може да го намали ризикот од вашето инвестициско портфолио и потенцијално да ја зголеми својата вредност.

Побарајте доверлив советник за инвестирање, а не лицето кое ќе ја продаде инвестицијата.

ПРЕДЛОГ: Пред да инвестирате во кој било 1031 станар во заедничка берза, ве молиме осигурајте се дека доверлив адвокат ја разгледува документацијата и ќе ја изврши вашата длабинска анализа. Ова вклучува и евентуална истрага за ентитетот кој ја продава безбедноста, вклучувајќи го и осигурувањето дека тој ентитет е правилно лиценциран. Има многу гласаме за арамии, се збогатат брзо семинар scammers, кои работат во овој крај на бизнисот.

IRS правила за станарите во заеднички 1031 размена

Правилата за УЈП за 1031 берза мора внимателно да се следат за да се одложат капиталните добивки и даноците за амортизација . Реинифицираната сопственост мора да се чува за инвестирање или да се користи во трговијата или бизнисот на сопственикот.

Пет општи барања за потенцијално успешна ТИЦ 1031 берза се:

1. 100% од приносите од продажбата мора да се реинвестираат и вредноста на комерцијалната Замена на имотот мора да биде еднаква или поголема од Реинифицираната сопственост.
2. Квалификуван посредник станува назначен продавач и ги има сите приноси од продажбата на отстапената сопственост.

1. Постои 45-дневен период на идентификација, при што најмалку три "слични" заменливи својства мора да се идентификуваат во писмена форма.
2. Правилото од 200% одредува дека може да се идентификува кој било број на заменливи својства, но нивната вкупна вредност не смее да надмине 200% од вредноста на Relinquished Property.
3. Ако правилото за три сопственост и правилото од 200% не се применуваат, вкупната пазарна вредност на комерцијалните својства што треба да се стекнат во размена мора да содржат најмалку 95% од вкупната пазарна вредност на сите идентификувани имоти.

Уредено од Елизабет Вајнтраб. Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.

Од Грант Коннес, претседател, 1031 група за алтернативи

Откако ќе биде избрана имотот за замена, инвеститорот има 180 дена од денот кога Реинифицираната сопственост била префрлена на купувачот за да се затвори на новиот имот. Ако датумот на достасување на даночната пријава на инвеститорот, со какви било проширувања, за даночната година во која се продава отстапената сопственост е порано од 180-дневниот период, тогаш размена 1031 мора да биде завршена до тој датум.

Инвеститорите, исто така, треба да запомнат дека дел од овој 180-дневен период веќе може да се користи во текот на 45-дневниот период на идентификација. Не постојат екстензии и исклучоци од 45-дневно правило, кое вклучува викенди и празници. Ако временскиот лимит е надминат, целата размена може да биде дисквалификувана, и ќе следат казни и даноци.

Ако инвеститорот купува фракционо учество во повеќе од еден имот, препорачливо е да се осигура дека закажаните датуми за затворање се пред крајниот рок.

Станари во заеднички берза дело и осигурување на насловот

Како сопственик во ТИЦ, ќе добиете посебно дело како закупец во заеднички и наслов политика осигурувајќи вашиот процент на интерес во имот. Ги имате истите права како и секој друг сопственик.

Паричен тек и потенцијал за оценка од станарите во заеднички размена

Постои потенцијал за приход во однос на вашата фракционална сопственост, што потенцијално би можело да биде поголемо од паричниот тек што сте го добиле од вашите минати инвестиции.

Паричниот тек може да се надомести со амортизацијата на вашата основа во новото купување.

Можете исто така да учествувате во пропорционалната благодарност, доколку ја има, на имотот ако евентуално е продадена. А TIC се смета за вредна алатка за планирање на недвижности, бидејќи вашите наследници треба да добијат засилена основа по ваша смрт.

Уредено од Елизабет Вајнтраб. Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.

Од Грант Коннес, претседател, 1031 група за алтернативи

Во периодот од средината до крајот на 1990-тите, инвеститорите поднеле бројни барања до IRS, барајќи претходни одлуки за тоа дали неподелени (фракционирани), Станари во заеднички интерес во недвижен имот, биле субјект кој е подобен за одложување на данок според Оддел 1031.

Како одговор, во октомври 2000 година, УЈП издаде Процедура за приходи 2000-46. Оваа постапка изрази загриженост дека некои станари во заеднички односи може да се гледаат како партнерства за федерални даночни цели и затоа не се погодни за 1031 разгледување.

УЈП јасно стави до знаење дека повеќе нема да издаде претходни пресуди. Оваа одлука беше укината во март 2002 година, по што следеше постапка за приходи 2002-22.

Познат како "Rev. Proc.," Приходи Процедура 2002-22 утврдени 15 поени, кои ќе бидат разгледани од страна на IRS кога "разгледување на барање за пресуда дека неподелена фракција интерес за изнајмување на недвижен имот не е интерес за деловен субјект " - што значи дека партнерството кое не би се квалификувало би можело да ја стави на берзата ризик од ревизија и даночни последици.

Сепак, добивањето претходна одлука сè уште ќе биде речиси невозможно. Голем дел од информациите потребни за ревизија на IRS не се достапни дури додека спонзорот не е подготвен да го набави имотот, да го затвори заемот и да ги продаде интересите на станарите заеднички. Оттука и причината зошто повеќето спонзорски совет издава "треба" или "ќе" даночно мислење лоцирано во Меморандумот за приватното сместување.

Упатства за прирачни постапки за станари во заеднички размени 1031

Rev. Proc. утврди јасни насоки за структурата, финансирањето и управувањето со станарите во заедничка сопственост. Овозможува 2 до 35 сосопственици, иако спонзорите и кредиторите можат да постават пониски ограничувања за некои својства, кои обично се помеѓу 10 и 25 инвеститори.

Мажот и жената понекогаш се третираат како единствен ентитет (во зависност од државниот закон) и никој од сосопствениците не смее да поднесува даночни пријави како партнерство. Секој сосопственик има право да ја продаде или поделете својата дробна сопственост, но само откако ќе го понуди на продажба на другите. Постои пропорционална размена на профит и долг (хипотека).

Со овие појасни упатства, индустријата на ТИЦ почна сериозно и привлече поголем број нови спонзори, брокери / дилери и регистрирани претставници на пазарот. Од 1990-тите, имало огромен интерес кај станарите во заеднички 1031 размена. Всушност, растот на акционерскиот капитал изнесуваше 550% во ТИЦ од 2002 до 2004 година. Вкупната вредност на инвестициите на ТИЦ кои се затворени во 2007 година се проценува дека се над 8,5 милијарди американски долари. Некои велат дека овој број е уште поголем - достигнувајќи 10 милијарди долари (кога станува збор за потпора).

Станари во заеднички понуди за акредитирани инвеститори

Огромното мнозинство од понудите на ТИЦ се направени само за "акредитирани инвеститори", што значи дека мора да се исполнат одредени финансиски критериуми.

1. Единствените инвеститори (или во комбинација со сопружникот) мора да имаат нето вредност поголема од 1 милион долари.
2. Годишен приход од 200.000 долари во последните 2 години со претпоставка дека ова ќе продолжи.

1. Заеднички приход со сопруг од 300.000 $ во текот на изминатите 2 години со очекување на никаква промена.
2. Ентитетот како што е ДОО, партнерство или корпорација мора да има средства од најмалку 5 милиони долари или, доколку средствата се помали од 5 милиони долари, секој инвеститор мора да биде акредитиран како индивидуа.

Уредено од Елизабет Вајнтраб. Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.

Од Грант Коннес, претседател, 1031 група за алтернативи

Инвеститор може да добие драгоцено помагало во изнаоѓање на замена на имот од една од многуте компании кои се специјализирани за ракување со 1031 размена и станари во заеднички 1031 размена. Овие специјалисти за ТИЦ имаат пристап до голем број инвестициски својства и често имаат завршено разни нивоа на длабинска анализа, вклучувајќи ги споредби на цени, обелоденувања, нето приход, извештаи за слободни работни места итн.

Обично, спонзорите фирми потрошиле огромни суми на пари кои ги структурирале овие понуди за недвижнини за да осигурат дека ги исполнуваат барањата на УЈП за ТИЦ 1031 берза. Понекогаш спонзорот го поврзува имотот со купопродажен договор и потоа ги подготвува документите за понуда, честопати нарекуван Меморандум за приватна поставеност (PPM), кој потоа се продава преку брокер-дилери. Неколку спонзори блиску до имотот пред да го продадат, но ова може да биде поскапо поради трошоците за превоз.

Оценување на регистриран инвестициски претставник

• Изберете регистриран инвестициски претставник кој е специјализиран за инвестиции во ТИЦ. Ова треба да се направи пред да го продадете вашиот инвестициски имот.
• Оценка на некои можни заменски својства. Како што го правите ова со вашиот регистриран инвестициски претставник, треба да ги разгледате спонзорите на секоја понуда. Кој е нивниот учинок? Дали инфраструктурата на нивната деловна организација е соодветна? Дали нивните директори, вработените и раководството се квалификувани?

• Осигурајте се дека вашиот инвестициски претставник поседува лиценца за Серија 7 или Серија 22, заедно со лиценцата Серија 63 или Серија 66. Тој / таа треба исто така да се доживее во комерцијални недвижности и да има докажано успех на TIC размена.

Прашања што треба да ги поставите спонзорските компании

• Дали програмата на спонзорот е добро структурирана и фер за инвеститорите?

• Дали понудата е составен внимателно, законски и механички, со соодветни обелоденувања?
• Дали се исполнети целите што се наведени во документите?
• Дали ризиците поврзани со инвестицијата се јасно наведени?
• Дали програмата, со своите средства, е поставена со голема веројатност за постигнување на целите?
• Дали проектираните цели се разумни во поглед на фактите?
• Кои заштитни мерки и резерви се поставени?

А станарите во заеднички 1031 размена им овозможува на инвеститорите многу избор кога бараат замена својства.

Вообичаено е потребна инвестиција од капитал од најмалку 100.000 долари, но секоја понуда за имоти ќе има минимум што е утврдено со делење на вкупниот капитал со можен број на интереси на TIC.

Секоја понуда за ППМ треба да се оценува, анализира и да се спореди со други предлози за конкуренција. Треба да се истражат минатите, сегашните и идните очекувани трошоци, финансиските информации за станарите, локацијата и прашањата поврзани со животната средина, и да се вклучи студија за областа на пазарот на недвижности на имот.

Уредено од Елизабет Вајнтраб. Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.

Од Грант Коннес, претседател, 1031 група за алтернативи

Некои компании кои ракуваат со ТИЦ имаат завршено длабинска анализа за различни можни инвестициски својства. За да го направат тоа, регистрираните инвестициски претставници ја завршуваат потребната анализа во нивната компанија, обично преку одделот за длабинска анализа; додека други бараат надворешни услуги на консултанти за "due diligence" и адвокатите.

Видови на станари во заеднички 1031 размена

1031 Станари во заеднички размени може да бидат структурирани на различни начини, и овие можности често доаѓаат спакувани со управување и финансирање во место.

Понекогаш се нуди заем за нерегулирање , што го спречува давателот да оди по другите средства на заемопримачот во случај на неисполнување на обврските. Безбедноста на заемодавачот во заемот е ограничена на вредноста на имотот.

Сепак, некои кредитори неодамна почнаа да бараат од одговорното лице да се пријават за одговорност во случај на изнајмувањата што се добиваат од имотот да не се користат за враќање на заемот, туку се пренасочуваат за поправка, итн. Други зајмувачи пропишуваат дека ТИЦ и, понекогаш секој поединечен купувач, мора да го гарантира давателот спрема какви било идни прашања за животната средина. Од инвеститорите им се препорачува внимателно да ги разгледаат документите за заем и ППМ за да ја избегнат можноста за поголема одговорност над нивната оригинална инвестиција.

При спроведувањето на должно внимание на програмите на ТИЦ, инвеститорите треба внимателно да ја споредат структурата и сообразноста со 15 Rev. Proc. насоки. Трансакцијата што значително отстапува може да резултира со тоа што IRS ќе го оневозможи, со што ќе ги подложи инвеститорите на идните даночни последици.

Понудите се структурирани со документ потпишан од секој сопственик, обезбедувајќи го спонзорот со овластување да се справи со секојдневното управување со имотот. Може да има мастер закуп или договор за управување кој содржи разлики во начинот на кој наемнините и собраните средства се дисперзирани до ко-сопственици на ТИЦ.

Понудите исто така може да содржат станари со заеднички договор, во кој се опишува односот меѓу поединечниот инвеститор и другите сосопственици на TIC. ТИЦ може исто така да биде структуриран како ентитет со посебна намена (СПЕ), каде што никој не се наведени како сопственици. Според СПЕ, една единствена друштво со ограничена одговорност купува и поседува интерес за ТИК. Оваа структура обезбедува дополнителен слој на одговорност за заштита на сосопствениците и давателот. Обично спонзорот на ТИК нема да биде одговорен за управувањето со инвестицијата и мора да се вработи независно управување.

Дали станари во заеднички размена на хартии од вредност или недвижности?

Повеќето спонзори ги третираат инвестициите на ТИЦ како хартии од вредност, бидејќи тие ја исполнуваат дефиницијата за обезбедување или во државата каде што имотот е или во различни држави каде спонзорот има намера да го понуди за продажба. Ова значи дека значи дека само овластени дилери на хартии од вредност можат да ги продаваат овие инвестиции, со надзор на ДИК . Сепак, сите ТИК интереси, вклучувајќи ги и оние кои се хартии од вредност, се пренесуваат со дело и повеќето држави ги класифицираат како недвижен имот.

Прашањето за тоа дали инвестицијата во недвижнини е сигурност може да биде сложена, а прашањето предизвикува значителна вознемиреност.

Додека купување на TIC интерес е трансакција со недвижнини за 1031 цел, повеќето се продаваат како хартии од вредност. Сепак, не е изненадувачки што некои спонзори продолжуваат да ги продаваат ТИК интересите како недвижен имот и не ги продаваат како хартии од вредност.

Бидејќи агентите за броеви за недвижнини обично се вклучени во продажбата на отстапената сопственост, маркетингот на ТИЦ преку истите брокери само изгледа логично, бидејќи тие се во позиција да ги идентификуваат потенцијалните инвеститори. Конфликтот лежи во правилата на FINRA, (Финансиската индустрија Регулаторната власт) и Комисијата за хартии од вредност, кои забрануваат плаќање на такса или провизија за секој кој не поседува лиценца за хартии од вредност.

Ова ефикасно ја отфрла наплатата на надоместоците за упатување или провизиите за брокери за недвижнини. За жал, овие правила, со намера да ги заштитат инвеститорите, не ги поттикнуваат професионалците во недвижности да ги претстават предностите на ТИЦ трансакцијата на своите 1031 девизни клиенти.

Побарувачката за станари во заеднички 1031 размена е силна

Инвеститорот треба да го види ТИЦ како имот што ќе се одржи како умерено до долгорочна инвестиција. Ако ликвидноста е важна, тогаш треба да се разгледаат алтернативните опции.

Побарувачката за станарите во заеднички имот продолжува да расте со секоја измината година. Доволно е да се каже дека чистата брзина на пазарот на ТИЦ и процесот на размена на 1031 може да биде застрашувачка за инвеститорите кои не се запознаени со ТИЦ, но можностите за профит и даночни заштеди се огромни.

Хартиите од вредност понудени преку која било компанија за хартии од вредност треба да ви понудат слична изјава што следува, на која не можете да се потпрете:

Овој материјал не е ниту понуда за продажба, ниту покана за купување на било каква безбедност. Информациите се само за дискусии и информации. Не е наменет да го замени советодавното право, даночно или финансиско планирање. Применливите даночни кодови важат само и се однесуваат само на федералниот закон. Индивидуалните држави можат да имаат свои дополнителни даночни кодови. Ве молиме контактирајте го соодветниот даночен и правен професионалец во вашата држава. Овие информации се обезбедени од извори за кои се верува дека се сигурни, но треба да се користат во врска со професионални совети што се во согласност со вашата лична ситуација.

Уредено од Елизабет Вајнтраб. Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.