Дефиницијата на слични својства на имот се менува со текот на годините
Внесете размена од 1031 одложено од данок. На многу даночни обврзници, ова е како парите што паѓаат од небото.
1031 Размена одложи даноци
На 1031 берза се наведува како најмоќна алатка за градење на богатство што сеуште е достапна за даночните обврзници. Тоа е голем дел од успешната стратегија на безброј финансиски волшебници и гуруа на недвижен имот. Преземајќи го своето име од делот 1031 од Кодексот за внатрешни приходи, размена на даночни обврзници им овозможува на даночниот обврзник да продава приходи, инвестиции или деловен имот и да го замени со сличен имот.
Капиталните придобивки за продажба на овој имот се одложени или одложени се додека правилата на УЈП се прецизно следени. Тоа е мудар данок и инвестициска стратегија, како и алатка за планирање на имот. Во теорија, инвеститорот може да продолжи да ги одложува капиталните добивки на инвестицискиот имот до смрт , потенцијално да ги избегне сите заедно.
1984 Законодавството промени некои аспекти
Во раните денови на "слични размени", терминот бил земен буквално и честопати претставувал потешкотии.
На пример, ако поседувате трикатна зграда од тули што сакавте да ја продадете преку размена од 1031, ќе треба да пронајдете уште една тристајна зграда од тули, чиј сопственик сакаше да се разменува. Тогаш двајцата ќе се сретнете, и размената ќе се случи.
Во минатото, немаше време ограничувања на размена.
На IRS побара построги контроли на процесот, што резултираше во конгрес поминува во 1984 година Дел 1031 (а). Ова законодавство ги ограничи одложените размени, дополнително дефинирано "слично" имот и воспостави временска рамка за завршување на размената.
Квалификации
Недвижен имот одржан за деловна употреба или инвестиции се квалификува за 1031 берза. Личниот престој не се квалификува и, генерално, сопственоста на фикс и флип исто така не се квалификува бидејќи се вклопува во категоријата на имотот што се чува за продажба. Одмор или други домови, кои не се чуваат како изнајмување, не се квалификуваат за лекување 1031; сепак, постои тест за користење според став 280 од даночниот законик кој може да се примени на тие својства. Во овој случај треба да се консултира експерт за данок.
Земјиштето, кое е во фаза на развој, и имотот купена за препродажба, не се квалификуваат за третман од одложен данок. Акциите, обврзниците, белешките, имотот на пописот и корисен интерес за партнерство не се сметаат за "слични" имот за размена.
За да се квалификува како 1031 размена денес, трансакцијата мора да биде во форма на "размена", наместо само продажба на еден имот со подоцнежно купување на друга. Прво, имотот што се продава и новата замена за имотот мора да се чуваат за инвестициски цели или за продуктивна употреба во трговијата или бизнисот.
Тие мора да бидат "слични" својства.
Следниве типови на размена на недвижен имот се совпаѓаат со условот за квалификувана размена на имот како "слично":
- Канцеларија во замена за трговски центар
- Трговски центар во замена за земјиште
- Земјиште во замена за индустриска зграда
- Станбена зграда во замена за индустриска зграда
- Едно семејство изнајмување во замена за станари во заеднички (TIC) сопственост
Денес, можете да ја разменувате зградата на тули за сурова земја, складиште или мала деловна зграда. Сепак, постојат строги временски ограничувања кои мора да се исполнат, или 1031 размената нема да биде дозволена, а даночните последици ќе бидат наметнати.
Пред 1984 година, речиси сите размени се вршеа истовремено со затворањето и трансферот на продадениот имот, (отстапена сопственост) и купувањето на новата недвижност, (Замена на имотот).
Во прилог на проблемите со кои се соочуваат при обидот за изнаоѓање соодветен имот, имаше потешкотии при истовремен пренос на наслови како и средства. Не толку денес.
Задоцнетата 1031 берза ги избегнува оние проблеми пред 1984 година, но сега се наметнуваат построги рокови. Даночен обврзник кој сака да изврши размена, листи и пазари на имотот на вообичаен начин. Кога купувачот чекори напред и договорот за купување се извршува, продавачот склучува договор за размена со квалификуван посредник кој, пак, станува продавач на замена. Договорот за размена обично бара доделување на договорот на продавачот на посредникот. Завршувањето се одвива и, бидејќи продавачот не може да ги допира парите, посредникот ги добива приносите што му се должат на продавачот.
Размена Ограничувања на времето
Во тој момент, започнува првото ограничување на времето, 45-дневно правило за идентификација. Даночниот обврзник мора или да се затвори или да идентификува во писмена форма потенцијална Замена за имот во рок од 45 дена од затворањето и преносот на оригиналниот имот. Временскиот период не може да се преговара, вклучува викенди и празници, а УЈП нема да направи исклучоци. Ако го надминете временското ограничување, целата ваша размена може да биде дисквалификувана, а даноците сигурно ќе следат.
Видови заменливи својства за да се идентификуваат:
- Три својства без оглед на нивната фер пазарна вредност.
- Секој број на имоти се додека нивната агрегатна фер пазарна вредност на крајот на периодот за идентификација не надминува 200% од вкупната фер пазарна вредност на отстапената сопственост од датумот на пренос.
- Ако се надмине правило за три сопственост и правилото од 200%, размената нема да пропадне ако даночниот обврзник купи 95% од вкупната фер пазарна вредност на сите идентификувани имоти.
Што е подигање?
Реално, повеќето инвеститори го следат правилото за три сопственост, за да можат да ја завршат потребната анализа и да го изберат оној кој најдобро функционира за нив, кој ќе се затвори. Општо земено, целта е да се тргува за да се избегне преносот на "boot" и да се задржи размена на данок без данок.
"Boot" е пари или фер пазарна вредност на било кој дополнителен имот што го добил даночниот обврзник преку размена. Парите ги вклучуваат сите парични еквиваленти, долгови, обврски на кои е предмет на разменетиот имот. Тоа е "не-како-вид" сопственост, а правилата што го уредуваат за време на размена се сложени. Доволно е да се каже, без стручни совети, добивањето "подигање" може да резултира со даноци.
Предмет на 180-дневно правило
Откако ќе се избере замена за имотот, даночниот обврзник има 180 дена од денот кога Реинифицираната сопственост била префрлена на купувачот за да се затвори на новата Замена на имотот. Меѓутоа, ако датумот на достасување на даночната пријава на инвеститорот, со какви било проширувања, за даночната година во која се продава отстапената сопственост е порано од 180-дневниот период, тогаш размена мора да биде завршена до тој претходен датум. Запомнете, дел од овој период веќе се користи за време на Периодот на идентификација. Не постојат екстензии и нема исклучоци од ова правило, затоа препорачливо е да се закаже затворање пред крајниот рок.
Бидејќи законот бара од даночниот обврзник да не ги допре средствата од првата трансакција, квалификуваниот посредник стекнува сопственост на замена од продавачот при затворање и откако трансакцијата е завршена, а потоа ја пренесува на даночниот обврзник.
Не се за себе-инвеститори
Тоа е основен опис на тоа како успешно работи 1031 Exchange. Во зависност од состојбата на даночниот обврзник, видот на имотот што се откажува и карактеристиките на имотот за замена, може да бидат вклучени и други аспекти на берзата. Неговото завршување може да стане сложено, а експертите секогаш треба да се консултираат. Ова не е задача за "направете го тоа сами" инвеститор.
Користењето на моќта на размената 1031 за изградба и зачувување на богатството и имотот, генерирање на готовински тек од инвестиции, преструктуирање, диверзификација и консолидација на недвижностите е право на секој сопственик на инвестициска сопственост во САД. Американските даночни обврзници никогаш не треба да плаќаат даноци за капитални добивки за продажба на нивната инвестициска сопственост ако имаат намера да ги реинвестираат овие средства во повеќе вложувања во недвижности. Хартии од вредност понудени преку Пацифик Запад хартии од вредност, Inc Член FINRA / SIPC.
Овој материјал не е ниту понуда за продажба, ниту покана за купување на било каква безбедност. Информациите се само за дискусии и информации. Не е наменет да го замени советодавното право, даночно или финансиско планирање. Применливите даночни кодови важат само и се однесуваат само на федералниот закон. Индивидуалните држави можат да имаат свои дополнителни даночни кодови. Ве молиме контактирајте го соодветниот даночен и правен професионалец во вашата држава. Овие информации се обезбедени од извори за кои се верува дека се сигурни, но треба да се користат во врска со професионални совети што се во согласност со вашата лична ситуација.
Од Грант Коннес, претседател, 1031 група за алтернативи
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.