Да, можете да купите дома во пензија
Вие не мора да го сторите тоа на овој начин. Можете да добиете хипотека откако сте во пензија .
За да ги дознаам специфичните барања, го интервјуирав Патрик Гавин, филијала менаџер и вицешампион за хипотекарно кредитирање со загарантирана стапка, 8-та најголема приватна хипотекарна банка во САД.
Патрик е зајмувач од 1974 година.
Ајде да погледнеме што научив од Патрик за тоа што е потребно за да се добие хипотека откако ќе се пензионирате. Ги скршив работите во 6 главни категории подолу.
Утврдување на приход за пензионери
Пензионерите претпоставуваат дека ако немаат плата, тие нема да се квалификуваат за хипотека поради недостаток на приход.
Во реалноста, кредиторите имаат два метода опишани подолу, кои можат да ги користат за пресметување на приходот за пензионер кој се потпира на нивните средства.
Исцртување од метод на пензионирање
За пензионерите кои го следат планот каде што сега се пензионирани, но може да го одложат почетокот на социјалниот сигурност или пензискиот приход, најповолната опција прави да се користи методот на "отплата на средства" за одредување на приход. Еве како функционира.
Додека заемопримачот е 59 Ѕ, давателот може да ги користи неодамнешните повлекувања од сметките за пензионирање како доказ за приход. На пример, да претпоставиме дека неодамнешните банкарски извештаи покажуваат повлекување од $ 4,500 месечно од ИРА (давателот треба да ги види повлекувањата најмалку 2 месеци).
Овие $ 4.500 ќе се сметаат за месечен приход. Понекогаш заемодавачот ќе треба писмо од финансискиот планер или од финансиска институција да ги потврди овие износи за повлекување.
Метод на деплеција на средства
За пензионерите со многу вложени средства, методот на трошење на средството за утврдување на приход може добро да функционира.
Со овој метод, давателот започнува со сегашната вредност на финансиските средства. Потоа тие одземаат било кој износ што ќе се користи за плаќање и затворање на трошоците. Тие земаат 70% од остатокот и се делат за 360 месеци.
На пример, претпоставиме дека некој има 1 милион долари во финансиски средства. Тие ќе користат 50.000 долари за аванс. Тоа остава 950.000 долари. Земете 70% од тоа, што е 665.000 $ и се дели со 360. Резултатот, $ 1.847, е месечниот приход што се користи за да се квалификува заемопримачот.
Се разбира, сите други извори на приходи, како што се приходите од пензија, социјалното осигурување или приходот од месечен ануитет исто така ќе се сметаат како додаток на приходот со користење на горенаведените методи.
Сооднос на долг кон приходи и расходи за домување
Откако ќе се утврди приходот, вкупниот сооднос на долг и приход и трошоците за домување треба да ги задоволат барањата на заемодавачот.
Долг во однос на приходите
За хипотека на квалификувана хипотека (QM) која спаѓа во регулаторните барања за безбеден пристаниште не повеќе од 43% од вашиот приход може да оди кон сервисирање на долг. Овој однос на исплатите на долг кон приходот се нарекува долг кон приходот.
Долгот вклучува задолжителни плаќања како што се алиментација и детска поддршка, како и исплати за автомобили, плаќања за студентски кредит, минимални плаќања со кредитна картичка и вашата вкупна исплатена куќа, вклучувајќи ги и главницата, каматата, даноците на имот и осигурувањето.
Едно нешто што може да се добие пензионери во проблеми во оваа област е ко-потпишување на кредити за возрасни деца. Иако сте потписник, овие исплати може да се сметаат како задолжителни плаќања на долг и може да ја намалат вашата способност да се квалификувате за хипотека.
Сооднос на трошоците за домување
Вашиот трошок за домување го вклучува главниот и каматниот дел од хипотеката, како и даноците и осигурувањето (наведено како PITI). Овој сооднос мора да биде под 36% што значи дека вашиот трошок за домување не може да надмине 36% од вашиот приход.
Барања за кредитен рејтинг
Секој заемодавач ќе има свои упатства за кредитна оценка, но едно е сигурно - колку е помал вашиот кредитен рејтинг, толку е поголема вашата каматна стапка. Ако ги сакате најдобрите стапки, земете го вашиот кредитен рејтинг до 780 или подобро.
Подобро кредитен резултат, исто така, може да ви даде повеќе шаване соба во други квалификациите области.
На пример, Патрик работел со заемопримачот кој имал кредитен рејтинг над 780, а заемодавачот го направил кредитот иако стапката на долг кон приходи изнесувала 48%.
Статус на работа
Друг фактор кој се користи за одредување на вашата каматна стапка на хипотека е вашата намена. Дали ова ќе биде примарен или втор дом? Примарните домови добиваат подобри стапки.
Надоместок
Како пензионер, потребното плаќање може да варира во зависност од методот на приход кој се користи. За повлекување на методот за пензионирање, можете да ставите само 5% надолу. За методот на трошење на средствата за ставање на 30% надолу.
И ако размислувате да дојдете со вашата исплата, земајќи голем дел од готовина од ИРА или друг план за пензионирање одложен со даноци, ве советувам повторно да размислите за ова. Тоа повлекување на сите ќе биде оданочен приход и земање голем дел во една година може да ве удри во повисока даночна заграда .
Пост-затворање ликвидност
Друг услов ќе биде износот на пост-затворање на ликвидни средства што имате на располагање. Заемодавателите сакаат да видат дека ќе имате најмалку шест месеци од вкупниот трошок за сместување (PITI) како минимална преостаната резерва откако ќе го купите домот. За да го пресметате ова, давателот ќе ги додаде сите финансиски средства што може да се потврдат (што значи дека ви се потребни извештаи за сметки), а потоа користете 60-70% од тој износ.
Други опции за позајмување
Ако се квалификувате како ветеран, можеби ќе сакате да го разгледате заемот на VA. Со заем од ВА можете да ставите нула надолу, но наместо аванс ќе плаќате такса за финансирање што може да изнесува 2,15% од износот на заемот за првпат корисници на програмата, а 3,3% ако сте зеле заем од ВА претходно. Оваа такса за финансирање може да се финансира во заемот.
Вашите заеми бараат сооднос на долг и приход од 43% или помалку, и тие бараат од вас да имате некои преостанати месечни примања. Ако имате многу приход од инвестиции, преостанатиот доход може да се одреди со тоа што ќе земете просек од две години од вашиот приход од дивиденда и камата од Прилог Б на вашата даночна пријава.
Аплицирање за хипотека
Најдобар начин да дознаете каков вид на хипотека може да се квалификува е да разговарате со хипотекарниот брокер. Гарантираната стапка нуди заеми во сите држави, па дури и има онлајн програма што ја нарекуваат Digital Mortgage, каде што можете да одите преку целиот процес онлајн. Тие нудат 250 $ кредит за оние кои ја користат оваа програма.
Исто така, сакате да го направите вашиот due diligence на куќата што ја купувате. За тоа, јас Ви препорачуваме да го проверите HouseFax. Тоа е како CarFax®, но за вашата куќа. Истрчав HouseFax на мојот сопствен имот и за среќа не најдов никакви негативни изненадувања, но слушнав за многу луѓе кои научиле секакви интересни работи за минато на нивниот имот преку HouseFax.
Дали треба да имате хипотека во пензија?
Додека го завршивме нашето интервју, Патрик рече: "На крајот од денот луѓето ме прашуваат што е најдоброто хипотека? Мојот одговор не е ништо. "
Патрик е во право. Истражувањата покажуваат дека повеќето пензионери подобро ги плаќаат своите хипотеки пред пензионирањето .
Значаен исклучок, сепак, ќе биде повисока нето вредност луѓе кои можат да бидат во можност да ги користат долг во своја полза дури и во текот на пензија .