Претворање на вашиот дом во изнајмување може да дозволи загуба на данок
Од страна на Џулијан блок, адвокат
Повеќето луѓе ќе ви кажат дека отпишувањето дома загуби на продажба на лични престој е невозможно или не е дозволено, но тие би биле неточни. Општо земено, даночниот законик на IRS забранува било какво одбивање за загуба за продажба на главен престој. Сепак, овластува неколку исклучоци за отпишување дома загуби на личен престој.
На пример, законот дозволува одбивање за загуба од продажбата на личниот престој што е претворено во имот за изнајмување.
Но, тоа го ограничува износот на отпис. Без намалување за било каков пад на вредноста пред да започнете да изнајмувате.
Појдовна точка е прилагодената основа на имотот во моментот на конверзија или (2) пазарната вредност во моментот на конверзија, во зависност кое е помало. Откако сте го утврдиле пониското ниво на (1) или (2), зголемете го тој износ за да ги одразите капиталните подобрувања за изнајмување, кои ја зголемуваат неговата вредност. Потоа, одземете одбитоци за изнајмување за амортизација. Она на што конечно пристигнете е прилагодената основа на имотот во моментот на продажбата. Кога ќе го продадете, ограничувањето на одбивањето на загубата е износот според кој застапеноста на времето на продажба ја надминува продажната цена.
Во киселиот пазар на недвижности, прилагодената основа на имотот во моментот на продажбата може да биде значително пониска од нејзината оригинална цена. Како општо правило, основата започнува како оригинална цена, вклучувајќи го и претпоставениот долг како прва или втора хипотека , плус прилагодувања нагоре или надолу.
Прилагодете го нагоре за да ги одрази трошоците за одредени трошоци за порамнување или затворање поврзани со купувањето, како што се судски такси и / или подобрувања. Прилагодете го надолу за износот на добивка од продажбата пред 7 мај 1997 година на претходно поседуван дом на кој данокот беше одложен. Сите овие прилагодувања на вашата оригинална цена резултираат со прилагодена основа.
Еден пример: Во 2001 година, ќе го купите вашиот прв личен престој за 200.000 долари. Во 2003 година, се иселувате од куќата и ја изнајмувате. Во тоа време, ќе утврдите дека нејзината фер пазарна вредност е 180.000 долари. Потоа, земате амортизација од 20.000 долари и го продадете имотот за 150.000 долари.
Можеби мислите дека вашата загуба е 50.000 долари - разликата меѓу првичната цена од 200.000 долари и продажната цена од 150.000 долари. Но, IRS ја ограничува вашата загуба на само 10.000 долари - износот според кој прилагодената основа од 160.000 долари за време на време (фер пазарна вредност од 180.000 долари во време на конверзија минус износ на амортизација од 20.000 долари) ја надминува продажбата од 150.000 долари цена.
Кога периодот за изнајмување е пократок од една година, УЈП може да тврди дека загубата треба да биде оневозможена врз основа на тоа што пренасочувањето на престојот на живеалиштето на станарот било само привремено, а не трајно. Нејзините упатства за домашните продавачи предупредуваат дека "не сте го смениле вашиот дом за изнајмување на имотот ако привремено го изнајмите вашиот стар дом пред да го продадете". Сепак, упатствата за тоа што е привремено и што е трајно, во никој случај не е последниот збор. Тие само ја рефлектираат официјалната позиција на IRS по прашање и не се обврзувачки за судовите.
Ниту, пак, според упатствата, УЈП ќе смета дека личниот престој бил претворен во имот за изнајмување "ако го ставите вашиот дом со агент за недвижнини за изнајмување или продажба и не се изнајмува". Превод: Морате да го изнајмите домот пред да можете да земете загуба. Ова ограничување е потврдено од страна на судовите.
Ако се двоумите, секогаш проверувајте кај професионалниот сметководител на данокот или CPA пред да побарате дома загуби на личниот престој. Исто така, проверете кај УЈП да бидете сигурни дека ги почитувате новите даночни закони, кои се менуваат секоја година. Даноците на имот во некои држави, како што се Калифорнија, сега се ограничени на максимална одбивка од 10.000 долари според даночниот закон на Трамп од 2018 година.
Џулијан Блок е даночен експерт од Ларчмонт, Њујорк.
Уредено од Елизабет Вајнтраб, експерт за купување дома.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.