Можете да ги користите REITs за да инвестирате во комерцијални недвижности
- Малопродажба вклучува затворен трговски центри, улични трговски центри, и големи кутија трговците на мало. Исто така вклучува и продавници за храна и ресторани. Нејзината вредност е околу 2,1 трилиони долари или 36 проценти од вкупната вредност на комерцијалните недвижности. Се состои од најмалку 9,5 милијарди квадратни метри простор за трговски центар.
- Хотели вклучуваат мотели, луксузни одморалишта и деловни хотели. Оваа категорија не вклучува домови кои изнајмуваат соби преку Airbnb. Постојат околу 4,4 милиони хотелски соби во вредност од 1,92 трилиони долари.
- Канцелариите вклучуваат сè од облакодерите на Менхетен до канцеларијата на вашиот адвокат. Има околу 4 милијарди квадратни метри канцелариски простор, во вредност од околу 1,7 трилиони долари или 29 проценти од вкупниот износ.
- Станбени згради се комерцијални недвижности. Компаниите ги поседуваат само за да добијат профит. Тоа е причината зошто домови изнајмени од нивните сопственици се станбени, а не комерцијални. Некои извештаи вклучуваат податоци за станбената зграда во статистиката за станбени недвижности наместо комерцијални недвижности. Постојат околу 33 милиони квадратни метри стан изнајмување простор, во вредност од околу 1,44 трилиони долари.
- Индустриската сопственост се користи за производство, дистрибуција или складирање на производ. Не секогаш се смета за комерцијален, особено во плановите за користење на земјиштето и во зонирањето. Постојат 13 милијарди квадратни метри индустриска сопственост во вредност од околу 240 милијарди долари.
Други категории на комерцијални недвижности се многу помали. Тука спаѓаат непрофитни профили, како што се болниците и училиштата. Слободно земјиште е комерцијален недвижен имот, ако тоа ќе биде изнајмена, не се продава.
Како комерцијални недвижности влијае на економијата
Како компонента на бруто домашниот производ, изградбата на комерцијални недвижнини придонесува за 3 отсто на вкупниот економски извоз на САД.
Во 2017 година, беше изградена комерцијална недвижност вредна 472 милијарди долари. Рекордното ниво изнесуваше 586,3 милијарди долари во 2008 година. Ниското ниво беше 376,3 милијарди долари во 2010 година. Тоа претставува пад од 4,1 отсто на 2,6 отсто од БДП.
Зошто е потребно да се изгради комерцијална недвижност две години подолго од врвот на куќниот меур ? Комерцијални недвижности изградба едноставно трае подолго од станбени недвижности изградба. Градежни прво треба да бидете сигурни дека има доволно домови и купувачи за поддршка на новиот развој. Тогаш е потребно време да се соберат пари од инвеститорите. Потребни се неколку години за изградба на трговски центри, канцеларии и училишта. Потребно е уште повеќе време за изнајмување на новите згради. Кога пазарот за домување се урна во 2006 година, проектите за комерцијални недвижности веќе беа во тек.
Обично може да се предвиди што ќе се случи во комерцијалните недвижности со следење на подеми и падови на пазарот на домување. Како заостанувачки показател , статистиката за комерцијални недвижности ги следи станбените трендови за една или две години. Тие нема да покажат знаци на рецесија . Тие го погодија нивниот мал буџет по станбени недвижности.
Како да се инвестира во комерцијални недвижности
Инвестиции за инвестиции во недвижнини е јавно претпријатие кое развива и поседува комерцијални недвижности.
Купувањето на акции во REIT е најлесниот начин за индивидуалниот инвеститор да профитира од комерцијалните недвижности. Можете да купите и продадете акции на REITs исто како акции , обврзници или било кој друг вид на сигурност . Тие дистрибуираат оданочливи приходи на инвеститорите, слично на дивидендите на акции. REITs го ограничуваат ризикот со тоа што ви дозволуваат да поседувате имот без да извадите хипотека. Бидејќи професионалци управуваат со имотите, вие ги зачувувате време и пари.
За разлика од другите јавни претпријатија, REITs мора да дистрибуираат најмалку 90 проценти од нивните оданочени приходи на акционерите. Ова ги заштедува трошокот за бизнис данок, кој го плаќа акционер во даночната стапка на капиталните добивки .
Во извештајот за прогноза за 2015 година од страна на Националната асоцијација на Брокерите "Скалирање на нови височини", се открива влијанието на REITS. Таа наведе дека REITs поседуваат 34 проценти од капиталот на пазарот на комерцијални недвижности.
Тоа е втор по големина извор на сопственост. Најголемата е приватниот капитал , кој поседува 43,7 отсто.
Добрите и лошите страни на REITs
Бидејќи комерцијалните недвижности вредности се заостанува индикатор , цените REIT не се зголеми и паѓаат со берзата. Тоа ги прави добар додаток на диверзифицирано портфолио. REITs делат предност со обврзници и акции за производство на дивиденда со тоа што обезбедуваат стабилен прилив на приходи. Како и сите хартии од вредност, тие се регулирани и лесни за купување и продавање.
Имајте на ум дека вредноста на вашиот REIT одразува повеќе од само основната недвижност. Исто така, тоа е под влијание на побарувачката за самите REITs како инвестиција. Тие се натпреваруваат со акции и обврзници за инвеститорите. Значи, дури и ако вредноста на недвижниот имот во сопственост на REIT расте, цената на акциите може да падне во пад на берзата.
Кога да купите и продадете REITs
Кога инвестирате во REITs, бидете сигурни дека сте свесни за деловниот циклус и неговото влијание врз комерцијалните недвижности. За време на бум, комерцијалните недвижности би можеле да се соочат со силен балон по падот на станбените недвижности. За време на рецесија, комерцијални недвижности хитови нејзините ниски по станбени недвижности.
Реагира наспроти недвижнини ETFs
Средствата со кои се тргува со недвижности ги следат цените на акциите на REITs. Инвеститорите се привлечени кон ЕТФ бидејќи имаат многу ниски трошоци. Но, тие се уште еден чекор отстранат од вредноста на основната недвижност. Како резултат на тоа, тие се повеќе подложни на пазарот на акции на бик и мечка пазари .
Комерцијални недвижности за време на финансиската криза
Комерцијалните недвижности кредитирање закрепна од финансиската криза во 2008 година . На 30 јуни 2014 година, банките на нацијата, од кои 6.680 се осигурани од страна на Федералната корпорација за осигурување на депозити, одржаа 1,63 милијарди долари во комерцијални заеми. Тоа беше 2 отсто повисоко од врвот од 1,6 трилиони долари во март 2007 година.
Комерцијалните недвижности сигнализираа пад три години по падот на станбените цени. До декември 2008 година, комерцијалните програмери се соочија меѓу 160 и 400 милијарди долари во заостанати износи на заем. Тие се испомешаа да најдат банки за да ги рефинансираат. Повеќето од овие заеми имале само 20-30 отсто капитал. Банките сега бараат 40-50 проценти капитал.
За разлика од домашните хипотеки, кредитите за трговски центри и канцелариите имаат големи исплати на крајот на мандатот. Наместо да го платат кредитот, програмерите рефинансираат. Доколку финансирањето не е достапно, банките мора да ги затворат.
Загубите на заем се очекува да достигнат 30 милијарди долари и да ги намалат помалите банки во заедницата. Тие не беа толку тешко погодени од хипотекарната хаус како големите банки. Но, тие инвестирале повеќе во локалните трговски центри, станбени комплекси и хотели. Многумина стравуваа дека кризата во мали банки би можела да биде толку лоша како Кризата за штедење и заем пред 20 години.
Околу 300 милијарди долари краткорочни комерцијални заеми доспеаа во 2008 година, според тркалезната маса на недвижностите. Многу од тие заеми би можеле да поминат лошо ако не биле рефинансирани.
До октомври 2009 година, Федералните резерви објавија дека банките само издвоиле 0,38 долари за секој долар на загуби. Тоа беше само 45 отсто од издвоениот долг од 3,4 трилиони долари. Трговските центри, деловните згради и хотелите банкротираа поради високи работни места. Дури и претседателот Обама беше информиран за потенцијалната криза од неговиот економски тим.
Вредноста на комерцијалните недвижности падна за 40-50 проценти помеѓу 2008 и 2009 година. Сопствениците на комерцијални имот се обидоа да најдат пари за да ги извршат плаќањата. Многу станари или излегоа од бизниси или регенерираа пониски плаќања. Сопствениците се обиделе да соберат пари преку продажба на акции на нови акции. Тие ги користеа средствата за поддршка на плаќањата на постојните имоти. Како резултат на тоа, тие не можеа да ја зголемат вредноста на акционерите. Тие ја намалија вредноста на постојните и на новите акционери. Во интервју за Џон Кона од TARP Capital, беше откриено дека новите акционери најверојатно само "фрлаат добри пари по лошо".
До јуни 2010 година стапката на стапка на хипотека за комерцијални недвижности продолжува да се влошува. Според Реал Капитал Аналитика, 4,17 отсто од кредитите се исплатиле во првиот квартал од 2010 година. Тоа е 45,5 милијарди долари во банкарски кредити. Таа е повисока од стапката од 3,83 проценти во четвртиот квартал од 2009 година и стапката од 2,25 проценти пред една година. Тоа е многу полошо отколку стандардната стапка од 0,58 проценти во првата половина на 2006 година, но не толку лоша како стапката од 4,55 проценти во 1992 година.
До октомври 2010 година, изгледаше како изнајмува за комерцијални недвижности почна да се стабилизира. За три месеци изнајмувањата за 4 милијарди квадратни метри канцелариски простор во просек паѓаа само за еден денар. Се чини дека стапката на слободни работни места во националната канцеларија се стабилизира на 17,5 проценти. Беше понизок од рекордот од 18,7 отсто во 1992 година, според истражувачката фирма REIS, Inc.
Финансиската криза ги остави REIT вредностите депресивни со години. Зошто? Една од причините е тоа што беше тешко да се видат преземените имоти REITs купени за време на кризата. Втората е дека сопствениците на комерцијални недвижности биле наопаку во нивните хипотеки. Нивните комерцијални вредности паднаа за 40-50 проценти од 2008 година, намалувајќи ја вредноста на REITs.
Комерцијални недвижности кредити речиси предизвика втората рецесија. Во 2013 година, банките имаа 991,2 милијарди долари комерцијални заеми, што претставува пораст за 3,3 отсто во 2012 година. Повеќето беа за станбени згради. Околу една третина пристигнаа помеѓу 2015 и 2017 година. Повеќето беа напишани во 2005 до 2007 година, кога вредностите на имотот беа големи. Овие заеми би можеле да имаат обврска ако цените на станбената зграда паднале. Наместо тоа, луѓето кои ги загубија своите домови станаа закупци. Тие ги чуваат заемите од обврските и економијата од друга рецесија.