Прашање: Дали кодексот на однесување за домашно вреднување ќе влијае на проценката на мојот дом?
Читателот прашува: "Јас сум целосно збунет, слушнав дека некои нови правила се во сила за оценување, но она што го наоѓам на интернет е еден куп кредитни момци кои се жалат на тоа. Што дава? Звучи ми како нашите процедури за оценување ја штитат јавноста Ќе го ставам мојот дом на продажба следната недела. Дали кодексот на однесување за домашно вреднување ќе влијае на оценувањето на мојот дом? "
Одговор: Вие не сте сами во вашата конфузија околу оценките. На површината, Кодексот на однесување за домашно вреднување, познат како HVCC, звучи како добра идеја. Ревидираниот процес на оценување влијае врз многу сопственици на куќи. Поверојатно, тоа би можело да резултира со ниска проценка на вашиот дом.
Државниот обвинител на Њујорк, Ендрју Куомо, во 2007 година поднесе тужба против eAppraisalIT и нејзиниот родител, Прв американец, за да се пресели во Washington Mutual, кој наводно ги притиска проценителите да ги достават т.н. надуени проценки.
Како резултат на тужбата, Фани Меј и Фреди Мек, најголемите купувачи на домашни хипотекарни заеми во САД, избраа да го усвојат Кодексот на однесување за домашно вреднување. Сите конвенционални кредитори кои продаваат хипотеки на Fannie Mae или Freddie Mac сега мора да го следат Кодексот на однесување за домашно вреднување. Тоа влијае на FHA заеми од 15 февруари 2010 година и напред, а самиот процес постојано се ажурира.
Кој е Кодексот на однесување за домашно вреднување?
Правилата на HVCC велат дека поединечните банки и хипотекарни брокери кои продаваат конвенционални заеми на секундарниот пазар на Fannie Mae и Freddie Mac, не можат веќе да ги избираат сопствените проценители. Тие мора да дозволат фирма за управување со проценки да извади проценител од својот басен проценители за да направи проценка.
Правилата на HVCC имаат за цел да го спречат дослух меѓу кредитни институции и проценители. Сепак, доброто значење, Кодексот на однесување за домашно вреднување, според многу професионалци во бизнисот со недвижнини, има повратен одговор.
Во обид да ги спречат надуените домашни вредности, што претставуваше мал дел од пазарот за проценка, HVCC првично предизвика хаос, според критичарите, и го збрка целиот процес на процена за многу конвенционални кредитокорисници. Подобро е денес.
Што е погрешно со Кодексот на однесување за домашно вреднување?
Можам да ви кажам што се случува на пазарот во Сакраменто, за што сум сигурен дека се повторува на скоро секој друг пазар на недвижности во земјата.
- Оценувачите надвор од регионот извршуваат проценка.
Моите Сакраменто купувачи платија проценител од Стоктон, град кој се наоѓа на 45 минути од Сакраменто, за да направи проценка во град каде што проценителот не живее ниту работи. Друг имот беше оценет од проценител од Лас Вегас, Невада. Ако проценителот е лиценциран да работи во некоја област, тие можат да работат во тоа соседство, дури и без искуство.
- Проценителите со помалку искуство вршат проценки.
Бидејќи проценителите се избираат по случаен избор од група на сите лиценцирани проценители, заемопримачот може да заврши со прилично нов проценител. Во Калифорнија, проценител може да добие станбена дозвола за оценување на еден семеен дом во вредност од 1 милион долари. Барањата се 150 часа на образование и 2.000 часа на работа во рок од 12 месеци, според Калифорниската канцеларија на проценител на недвижнини.
- Искусни проценители се надвор од бизнисот.
Она за искусни оценувачи е дека тие најверојатно биле во домовите во населбите каде што се бара да се проценат. Тие знаат зошто дом на едната страна на физичката граница може да има повисока пазарна вредност од дома од друга страна. Тие сметаат на повторен бизнис. Кога тој извор на бизнис се суши, немаат работа и нивната експертиза е безвредна.
- Трансакциите може да се разликуваат кога лошите проценки се премногу ниски.
Проценителите кои не го знаат соседството или имаат малку искуство, многу веројатно ќе произведат недоценето оценување. Кога проценката доаѓа во помалку од продажната цена, многу продавачи одбиваат да преговараат и купувачите не сакаат да ја направат разликата. Значи, во очекување на продажба дува. Продавачот го губи купувачот, а купувачот го губи домот . Постојат и други начини да се справи со ниската процена, но откажувањето на трансакцијата е честа појава.
- Потрошувачот плаќа зголемена цена за проценка.
Нема бесплатен ручек. Бидејќи компанијата за управување со проценка која ги избира проценителите мора да се плати, потрошувачите ги сносат трошоците. Дел од надоместокот за проценка оди на друштвото за управување со проценка, со билансот на проценителот. Некој треба да ја плати надоместокот на друштвото за управување со проценка. А да не зборуваме, проценители прават помалку пари, па затоа има помалку процесори што остануваат во бизнисот.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.