Затворање Кога проценката ќе се намали
Дали сте загрижени за добивање ниска оценка или дали вашата проценка е веќе завршена со вредност помала од онаа што се очекуваше? Жалам што се случило со вас. На пазарите на продавачите, повеќе понудените ситуации често ја зголемуваат куповната цена поголема од која било споредлива продажба во областа; што е причината зошто во тие случаи многу продавачи се загрижуваат дека проценките ќе бидат ниски. На пазарите на купувачите , кога цените се меки или паѓаат, продавачите исто така се загрижени дека оценувањето ќе биде ниско оценување.
Ниските оценки можат да се случат на кој било пазар, иако: топол, ладен или неутрален .
Зошто се случуваат ниски проценки?
Националната асоцијација на Брокерите известува во својот месечен анкетен индекс за доверливост REALTOR за продажба помеѓу ноември 2016 и јануари 2017 година, 22% од испитаниците се соочија со прашања за проценка. Во анкетата на Народниот правобранител на хипотекарни потекло, 55% од испитаниците за тој временски период пријавиле прашања за проценка.
Постојат голем број на причини зошто домовите не се оценуваат по продажната цена и проценките доаѓаат на ниско ниво. Еве неколку:
- Вештачки надуени цени кои произлегуваат од повеќе понуди .
- Опаѓање на пазарните вредности поради помалку купувачи кои купуваат меѓу поголем попис на домови.
- Последица од изобилство од затварање или кратка продажба во соседството, особено кога не постои друга споредлива продажба .
- Неточна проценка од страна на осигурувачот .
- Overpricing од страна на продавачот.
- Неискусен проценител кој не ги разбира локалните влијанија врз вредноста.
- Зголемување на пазарните вредности поради ограничен инвентар и неколку компи.
- Проценувачот ги игнорирал податоците за продажба во продажба што би можеле да одразуваат повисока споредлива продажба кога ќе се затвори, или проценителот избрал споредлива продажба од погрешните населби.
- Купувачот добива пари назад од продавачот, предизвикувајќи давателот да верува дека цената е надуена.
Еден фактор кој не се игра е дали давателот сака да го направи заемот. Заемодавателите сакаат да позајмуваат пари, а на заемодавците им е забрането враќање .
Решенија за ниски проценки
Не паничи ако проценката е на ниско ниво. Тешко е да останете смирени кога ќе се појави дека продажбата што се очекува ќе се распадне, но двете страни имаат опции:
- Купувачот може да направи разлика во готово.
Заемодавателот се грижи за проценката само до степен до кој влијае врз односот помеѓу заемот и вредноста . Ниската процена не значи дека давателот нема да позајми. Тоа значи дека заемодавачот ќе направи заем врз основа на соодносот договорен со договорот по проценетата вредност. Понекогаш давателот на купувачот нема да му дозволи на купувачот да даде пари за разликата и, во тој случај, купувачот ќе плати наместо некои од трошоците за затворање на продавачот.
- Продавачот може да ја намали цената.
Ако дома беше прескапата или вредноста беше надуена, често ова е најдоброто решение. Тоа го прави купувачот среќен и давателот е задоволен. Нема гаранција дека ако купувачот тргне, продавачот нема да добие ниска оценка од заемодавачот на вториот купувач, а да не ги спомнуваме времето и проблемите што ги презема за повторно да го продаде имотот. Понекогаш птица во раката е најдобра.
- Продавачот може да понуди да носат втора хипотека за разликата.
Ако купувачот навистина сака дома, но не може да излезе со разликата во готовина, со плаќање или паушална исплата на подоцнежен датум на продавачот е опција. По затворањето на заложнината , продавачите често го задржуваат правото да го намалат второто хипотека , да го продадат за помалку од номиналната вредност на инвеститорот.
- Нарачајте второ мислење.
Прво, ако вашиот заем е заем од FHA, прашајте го заемодавачот за листа на одобрени оценувачи. Или продавачот или купувачот може да плати за второто оценување. Понекогаш втората проценка ќе биде повисока од првата, особено ако првиот проценител бил неискусен или направил грешки.
Ако вашиот заем е конвенционален заем , тогаш тоа е предмет на правилата на Кодексот на однесување за домашно вреднување (HVCC). Бар Бар Торрес, акредитиран висок оценувач, вели: "Штом страните најдат проценител кој не е запознаен со локалниот пазар, тие имаат право да го контактираат давателот (по можност во писмена форма) на ТРЕБА да се користи локален проценител . "
- Набавка на листа на споредливи продажби .
Побарајте ги вклучените агенти да состави листа на неодамнешни слични продажби што ја оправдуваат договорената продажна цена. Поднесете ја таа листа до осигурувачот и побарајте преглед на оценувањето. Обидете се да користите comps поблиску до предметот својство од comps користи од страна на проценител.
- Исто така, замолете ги агентите да ги повикаат агентите за листа на очекување на продажбата за да се обидат да ја дознаат вистинската продажна цена на тие својства. Агентите за котација не мора да ја објавуваат продажната цена, но многумина се среќни да помогнат бидејќи можат да се најдат во иста ситуација. Секогаш можете да прашате дали агентот мисли дека вашата цена ќе процени дали агентот одбива да ја открие очекуваната цена.
Компромис за вредноста. Понекогаш продавачите ќе се повлечат малку на купувачот кој ја плаќа целата разлика и ќе се насели некаде помеѓу целосниот готовински придонес и потполно намалување на цената. Што се однесува до разликата, на пример, од 10.000 долари, продавачот може да се согласи да прифати 5.000 долари во готовина и да ја намали цената за 5000 долари.
- Прашајте го продавачот да плати за независна проценка. Ако купувачот пуштил 20%, на пример, купувачот може да се префрли на програма за заем од 10% и да го искористи тој ново ослободен готовина за да преговара за поголемо плаќање во готово за продавачот.
- Откажете ја трансакцијата.
Многу куповни договори содржат заем за заем . Доколку оценувањето дојде на ниско ниво, купувачот не се квалификува да го купи имотот според договорените услови во договорот. Правилно напишаниот заем за неплаќање му овозможува на купувачот да го откаже договорот и бара продавачот да го ослободи сериозниот паричен депозит на купувачот .
Слично на тоа, продавачот може да се продаде за повеќе со ставање на дома назад на пазарот и во потрага по нов купувач. Додека ниската проценка не беше FHA, новата проценка би можела да биде многу различна. FHA оценките се доделуваат број на случај, па ако првиот купувач бил FHA, а вториот купувач бил FHA, истата проценка би се користела.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.