Причината за предизвиците вклучува видот на потенцијални заеми најзастапени.
На пример, во Калифорнија недвижен имот, како и многу други места во земјата, дома купувачот може да погледне неколку видови на заостанати заеми и да инкорпорира еден или повеќе од овие непредвидени ситуации во понудата за купување .
Само дома купувачи кои се добивање на финансирање имаат тенденција да се направи купување договор контингент за добивање на заем. Готовите купувачи не бараат заем за кредитот, бидејќи нема заем. Договорот може да биде зависен од купувачот со:
- FHA заем , кој има свој сет на барања, или
- заем од ВА , кој е загарантиран од Администрацијата на ветеранот, или
- конвенционален заем , кој обично се продава на секундарниот пазар, или
- заем од кредитна задруга каде што заемопримачот е член, или
- приватното финансирање, кое понекогаш се нарекува и заем за заем
Во зависност од видот на заемот, заемодавачот може да бара одредени имотни услови или поправки за да го направи заемот. Ако продавачите и купувачите не можат да се договорат за поправките или заемодавателите, купувачот нема да го добие заемот, а трансакцијата може да се распадне.
Општо земено, купувачот има одреден временски период во договорот за купување за да го добие финансирањето. Во некои случаи, договорот може да му даде на купувачот избор, да избере помеѓу одреден број денови пред да треба да се отстрани или да се задоволи заемот на заемот, или да се задржи непредвидливоста на кредитот, ако сите страни се согласат, сè до затворање.
Тогаш започнува проблемот. Повеќето продавачи очекуваат дека купувачот ќе треба да добие финансирање. Продавачите се обично малку разумни и ќе дозволат одреден временски период да помине за купувачот да го добие финансирањето и да го отстрани заемот на заем, но не секој продавач ќе сака да почека до денот на затворањето за да дознае дали купувачот навистина може да се затвори escrow. Не е сосема фер на продавачот за купувачот да побара 30-дневен период на затворање без цврста заложба за затворање. Од друга страна, отстранувањето на заемот пред затворање може да го направи купувачот многу нервозен.
Купувачот може да се запраша што ќе се случи ако заемодавецот, поради некоја непредвидлива или непарва причина, одлучи да го одбие заемот. Доколку купувачот го отстранил непредвиденувањето на кредитот, купувачот може да биде на милост на продавачот, а ризикот од сериозен пари на купувачот може да биде изложен на ризик. Неколку купувачи се спремни да преземат коцка за губење на депозитот.
Се разбира, купувачите добиваат и презентираат преддоговорно писмо пред да поднесат понуда. Тоа е предупредување писмо на продавачот се потпира врз како доказ за кредитна способност на купувачот и способност да се квалификува за заем. Но, откако датотеката е спакувана за преземање ризици, може да се појави и други проблеми.
Непознати пресуди може да се појават во јавните книги, купувачот може да има блесок на извештајот за кредит кој се лизна низ пукнатините, поранешниот со претходна кратка продажба може да стави амортизер на квалификациите, купувачот може да ја изгуби својата работа, купувачот може да бидат вработени само под потребниот 2-годишен период или да добиваат плати непрофитабилни на никулци за платен список. Постојат основни работи што можат да тргнат погрешно Да не се превидиме дека вториот тип на непредвидени заеми е оценувањето. Чувствителноста за оценување честопати е одвоена од заемот на кредитот. Оценувањето непредвидени значи дека дома мора да се процени по куповната цена. Ако проценката е помала од куповната цена, тогаш купувачот може да го откаже обезбедувањето на купувачот да има непредвидлив процент во договорот за купопродажба. Ако продавачот се согласи да ја намали цената за да ја исполни проценката, тогаш се очекува купувачот да ја отстрани непредвидливата оценка.
Но, што се случува ако при затворањето на ангажирачот одлучува на 11-тиот час за да нареди втора оценка и дека второто мислење од вредност се покажало како ниско оценување ? Доколку купувачот го објавил непредвидливото оценување, не постои преостаната оцена. Меѓутоа, ако непредвидливоста на кредитот сè уште не е објавена, договорот за купување сè уште може да зависи од способноста на купувачот да го добие заемот.
Овие се грижи да бидат адресирани со вашиот агент за недвижнини пред да направите понуда за купување на дом. Некои купувачи се чувствуваат удобно да го отстранат заемот на кредитот кога давателот го уверува купувачот дека датотеката е подготвена за финансирање. Меѓутоа, ако заемодавачот има загриженост, можеби не е добра идеја да се отстрани непредвидливоста на кредитот. Непредвидени заеми, исто така, разговараат со продавачот. Недостатоци е кога вашата понуда е меѓу повеќе понуди, а останатите купувачи се подготвени да го отстранат заемот или да го скратат периодот, а вие инсистирате да го задржите непредвидливото заминување на целата врата сè до затворањето, вашата понуда може да не се прифати. Продавачот може да мисли дека имате проблем што може да предизвика проблеми при затворање.
Во тешки ситуации како овие, некои дома купувачи побара од заемодавачот да го одобри датотеката преку ангажирање пред да направат некоја понуда за купување на дом. Одобрението за преземање го отстранува стравот од несигурност и ја зајакнува понудата.
Во времето на пишување, Елизабет Вајнтраб, BRE # 00697006, е соработник во Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.