Предмет на продажбата не се претпоставки за заем
Што е предмет на купување?
"Купување предмет" значи купување на дом предмет на постојната хипотека.
Тоа значи дека продавачот не го отплаќа постојниот хипотека и купувачот ги презема плаќањата. Неплатениот биланс на постојната хипотека потоа се пресметува како дел од куповната цена на купувачот.
Зошто Купувачот ќе купи домашен предмет на хипотека?
Главната причина за купување предмет е да ја преземе постојната каматна стапка на продавачот. Доколку сегашните каматни стапки се на ниво од 7% и продавачот има 5% фиксна каматна стапка, таа варијација од 2% може да направи голема разлика во месечната исплата на купувачот.
- Хипотека од 200.000 американски долари со каматна стапка од 5% се амортизира со плаќање од 1.073,64 американски долари месечно.
- Хипотека од 200.000 американски долари со каматна стапка од 7% се амортизира со плаќање од 1.330,60 долари месечно.
- Месечните заштеди на купувачот во овие околности се 256,96 долари или 3,083.52 долари годишно.
Втора причина: обично купувачите не се квалификуваат да купат дома кога користат предмет за финансирање освен ако продавачот не одлучи да го повлече кредитниот извештај на купувачот.
Ако продавачот е подготвен, дури и купувачот со лош кредит може да купи предмет на дом.
Три вида на предмет на опции
Предмет на продажба не мора да вклучува финансирање на сопственикот, но може. Дали продавачот носи секаков вид на финансирање зависи од тоа дали продавачот ја затвора хипотеката и / или износот на аванс во однос на куповната цена.
- Правен предмет на пари за заем: Најчестиот тип на предмет е кога купувачот плаќа во готово разликата помеѓу куповната цена и постојниот заем на продавачот. На пример, ако постојниот заем на продавачот е 150.000 долари и продажната цена е 200.000 долари, купувачот мора да му даде на продавачот 50.000 долари во готовина.
- Правна основа со поврат на продавачот: Преносите на продавачот , исто така познати како продавач или сопственик, најчесто се наоѓаат во форма на втора хипотека . Преносливост на продавачот исто така може да биде земјиште договор или инструмент за продажба на лизинг опција .
На пример, ако продажната цена е 200.000 долари, постојниот заем од 150.000 долари, а купувачот плаќа до 20.000 долари, продавачот ќе го пренесе преостанатиот биланс од 30.000 долари со посебна каматна стапка и условите договорени помеѓу страните. Купувачот ќе се согласи да направи едно плаќање на заемодавачот на продавачот и посебно плаќање со различна каматна стапка на продавачот.
- Завиткајте околу : Објектот што се префрла на продавачот му дава преовладување од интерес, бидејќи продавачот прави пари за постојниот хипотекарен биланс. Да речеме, постојната хипотека носи каматна стапка од 5%. Ако продажната цена е 200.000 долари и купувачот ќе плати 20.000 долари, преносот на продавачот ќе биде 180.000 долари. Со стапка од 6%, продавачот прави 1% од постојната хипотека од 150.000 долари и 6% на билансот од 30.000 долари. Купувачот ќе плати 6% на 180.000 долари.
Разликата меѓу субјектот и претпоставката за заем
Во предмет на трансакција, ниту продавачот ниту купувачот не му кажуваат на постојниот заемодавател дека продавачот го продал имотот, а купувачот сега ги плаќа. Купувачот не добил дозвола од банката за преземање на заемот. Заемодавачите ставаат посебна разговор во нивните хипотеки и доверителни дела кои му даваат на давателот право да го забрза заемот во случај на отуѓување .
Дали банките ги повикуваат овие заеми должни и се плаќаат по пренос? Зависи од. Во одредени ситуации, некои банки се едноставно среќни што некој - некој - ги плаќа. Но, банките имаат право поради клаузулата за забрзување во хипотека или доверител. Тоа е она што го прави ризична ситуација за купувачот. Ако купувачот не може да го плати кредитот по барањето на банката, банката може да иницира затварање .
Доколку купувачот направи претпоставка за заем , купувачот формално го презема заемот со дозвола на банката. Ова значи дека името на продавачот е отстрането од заемот, а купувачот се квалификува за заемот, исто како и секој друг заем за купување пари . Општо земено, банките им наплаќаат на купувачот претпоставка за претпоставка за кредит, но надоместокот е многу помал од надоместокот за добивање на конвенционален заем . FHA заеми овозможуваат претпоставка за заем, но повеќето конвенционални кредити не.