Зошто дома купувачи се договори за земјиште
Договорите за земјиште за купување домови беа многу популарни во доцните 1970-ти и раните 1980-ти. Тогаш, договорите за продажба на рати, понекогаш наречени договори за дело, нуделе повеќе атрактивни услови за финансирање над повисоките стапки и строгите квалификациски стандарди на институционалните заемодаватели.
Договорите за земјиште почнаа да исчезнуваат кога барањата за заем омекна и стапките паднаа под 8%. Но, тие не се целосно исчезнати и, всушност, се нафрлија назад на пазарот за време на хипотекарната криза.
Претходните сопственици на куќи кои ги изгубија своите домови за да ги одземат или продадат преку кратка продажба, почнаа да се потпрат на договори за земјиште како финансиска алтернатива кога големите банки ги оттргнаа.
Што е договорот за продажба на земјиштето?
Договор за продажба на рати е секој тип на договор кој повикува на периодични плаќања, но во недвижности, генерално се нарекува земјиште договор, договор за дело или договор за продажба. Терминот "земјиште" е погрешно, бидејќи земјиште договор може да се користи за купување на било кој тип на недвижен имот со или без подобрувања.
Договорот за продажба на рати ја наведува продажната цена, износот на аванс, каматна стапка, износ на месечни (или периодични) плаќања и должностите на секоја од страните. Ги опфаќа таквите одговорности како кој ќе го одржува домот, ќе плати за осигурување и даноците на имот - што е генерално купувачот. Договорот ќе вклучува регрес за продавачот во случај купувачот да престане со плаќање на рати.
Спецификации:
- Договорите за земјиште или договори за дело се спогодба за безбедност помеѓу продавачот, наречен Добавувач и купувач, наречен Продавач.
- Добавувачот се согласува да продаде имот со финансирање на набавката за Продавачот.
- Продавачот го задржува правото на сопственост и продавачот добива правична титула.
- Финансирањето што го носи сопственикот може да вклучи постоечка хипотекарна рамнотежа (види подолу) или имотот може да биде слободен и јасен (најдобра опција).
- По плаќање во целост, Добавувачот му го доставува продавачот на имот на имотот.
Сите инклузивни (завиткани) земјишни договори
- Завитките околу договорот содржат постоечка хипотека.
- Продавачот прави едно плаќање до Добавувачот.
- По приемот на плаќањето, Добавувачот плаќа плаќање на основниот заемодавател и остатокот го задржува.
- Ако постојната хипотека има пониска каматна стапка од каматната стапка на договорот, Добавувачот заработува дополнителна камата на пари што не му припаѓаат на Добавувачот. Ова е познато како замена.
Следно е како функционира.
- Велат дека продажната цена е 100.000 долари.
- Потрошувачот намалува 10.000 долари.
- Продавачот се согласува да изврши исплати на 90.000 долари, со камата од 6,5%, да се плати 567 долари.
- Постојниот позајмен заем е 50.000 долари, кој се плаќа со камата од 5% со исплата од 268 долари.
- Добавувачот заработува 6,5% камата на 40.000 американски долари на капитал, ПЛУС 1,5% камата на постојната хипотека од 50.000 долари и џебови 299 долари месечно.
- Продавачот, исто така, плаќа даноци, осигурување и сите други трошоци за сопственост.
Директни договори
Не постои замена за интерес за правичен договор. Продавачот може да се согласи директно да го плати постојниот заемодавач и да изврши друго плаќање на Добавувачот, или продавачот може да испрати едно плаќање до Добавувачот, а Добавувачот ќе го исплати плаќањето на основниот заемодавач.
Да го разгледаме претходниот пример на правилен договор:
- Продажна цена од 100.000 долари.
- Потрошувачот намалува 10.000 долари.
- Продавачот прави едно плаќање од $ 268 на постојниот заем од 50.000 долари, со камата од 5%.
- Продавачот внесува второ плаќање на Добавувачот на 40.000 долари за сопствено финансирање, со камата од 6,5% и плаќање од 253 долари месечно.
- Вкупно обата исплата е 521 $, што заштедува на продавачот 46 долари месечно во текот на целта.
Моќ на продажба
- Некои насловни компании изготвуваат и осигуруваат договори за земјиште кои содржат продавач, продавач и повереник. Ќе треба да повикате да најдете таква титула компанија.
- Како доверител во доверител , продавачот и продавачот му доделуваат право, назив и интерес на повереникот заради обезбедување на обврските на продавачот и на продавачот.
- Во случај кога продавачот ќе престане да врши плаќања, повереникот има овластување да го затвори под овластување за продажба.
- Процесот на поднесување известување за стандардно варира од држава до држава.
Клаузули за забрзување во основните кредити
Сите кредити денес содржат клаузули за забрзување и отуѓување . Заемодавците имаат долга историја на повикување заеми веднаш што треба и се плаќаат, ако купувачите ја добиле титулата "предмет на" на постојните заеми . Тоа е затоа што заемодавците сакаа купувачите да се квалификуваат, да плаќаат заем поени и повисоки каматни стапки .
Сју Хејмхихнер, службеник за застапување во Чикаго Титул во Сакраменто, е во бизнисот од 1976 година и ја следеше популарноста на договорите за земјиште доаѓаат и одат. Една од најголемите тужби од тој период еволуирала од купувачите кои земале титула во зависност од постојните хипотеки што ги држат федералните задружни штедни и заемни здруженија. Конгресот го усвои Актот за депозитарни институции од 1982 година, ефикасно бришејќи ја способноста да ги преземе постојните заеми.
Heimbichner вели дека кредиторите денес имаат тенденција да изгледаат на друг начин. "Некои кредитори се радуваат да ги направат своите исплати", рече таа. Но, не се обидувајте да ги преземете заемите поддржани од владата. "Вие не сакате да се плеткаш со владата", предупреди Хејмхихнер, "затоа што ќе се удираш". Ако вашиот земјиште договор содржи постоечки хипотека, треба да побарате совет од недвижен имот адвокат.
Примероци од заеми поддржани од владата се Фани Меј или Фреди Мек, а владините заеми се FHA или VA.
Пакет на правата на Потрошувачот
За сите практични цели, продавачот е сопственик на имотот и има право на:
- Поседување.
- Тивко уживање и користење на имотот.
- Исклучување, принудувајќи други да ја напуштат просторијата.
- Препродажба.
Придобивки за продавачот
- Не се квалификува, иако Добавувачот може да побара копија од кредитниот извештај на купувачот.
- Флексибилност за плаќање надомест. Износот е пренослив.
- Должината на договорот за земјиште, каматната стапка и плаќањата се преговара.
- Ниски трошоци за затворање . Нема данок за давателите на услуги.
- Брзо затворање. Трансакциите може да се затворат за 7 дена или помалку.
Придобивки за Добавувачот
- Обично повисока продажна цена и нема проценка. Иако купувачите се советуваат да добијат проценка.
- Ако се оданочуваат, веројатно може да се квалификува за одложено добивка.
- Месечни примања.
- Често подобра стапка на поврат од сметките на пазарот на пари .
- Ако имотот е несоодветен, тоа е лесен начин да се продаде.
- Брзо затворање.
Совети за купувачот
- Добијте проценка.
- Добијте осигурување за титулата.
- Вклучете ги услугите на холдинг-компанија за да задржите поседување на извршен дело и оригинални документи.
- Разговарајте со адвокат за недвижности .
Совети за продавачот
- Повлечете го извештајот за купувачот.
- Вклучете ги имињата на добавувачите и продавачите на постојната полиса за осигурување.
- Вработи компанија за исплата да се справи со наплатата на договорот.
- Разговарајте со адвокат за недвижности.
Оваа статија не треба да се погреши како давање правен совет. Само адвокати можат да понудат правен совет.
Во времето на пишување, Елизабет Вајнтраб, Cal BRE # 00697006, е соработник на брокер во Lyon Real Estate во Сакраменто, Калифорнија.