Законот Дод-Френк влијае врз сопственикот на финансирање
Кога каматните стапки скокнаа до 18% кон крајот на 1970-тите, многу купувачи беа истерани од пазарот на недвижности и креативно финансирање избувна за да ја оживее таа потреба. Многу домови за продажба беа рекламирани со иницијали OWC, што значи дека сопственикот ќе го носи ( сопственикот на финансирање ).
Во овој временски период, сè и сè беше направено под маската на креативно финансирање. Темпото беше толку изнемоштено што многу агенти не престанаа да размислуваат дали видовите на зделки што ги споделуваа беа законски многу помалку етички. Само за секој процес кој може да се замисли, дури и ако тоа не беше добра идеја, често се користеше.
Видови опции за креативно финансирање
- Off-shore странски фондови. Некои луѓе сѐ уште работат под странска доверба во странство, но ако ИРС ги најде, овие луѓе би можеле да завршат во затвор. На IRS не изгледа љубезно на оф-шор странски фондови, без оглед на она што еден брз зборува продавач во скапи италијански костим вели. Надворешноста на странската доверба е начин тајно да се движат пари во друга земја. Даночните затајувачи тогаш дозволуваат доверба со постојано живеалиште во таа странска земја.
- Предмет на трансакции. Многу кредити не носеле клаузули за отуѓување кои барале забрзување, па купувачите можеле да ги преземат плаќањата на постоечки заем, да го остават името на продавачот на заемот, и тоа било во ред. Whoa. Банките не сакаа да бидат заклучени во пониска каматна стапка и да го изгубат потенцијалниот заемопримател кога купувачите купиле домови со предмет за финансирање. Предмет на трансакции се ризични денес, бидејќи кредиторите можат и ќе го повикаат заемот што се должи на продажба . Да не зборуваме, повеќето продавачи не сакаат обврска поврзани со предмет-за трансакција.
- Предвидени заеми. Некои типови на хипотеки отворено рекламираа дека новиот купувач би можел да го преземе заемот на постојниот сопственик. Ако купувачот се квалификувал да го преземе заемот, банката го ослободил продавачот од одговорност. Лојалната претпоставка го спасила купувачот во тие денови илјадници долари во заемодавателите, а многу продажби можеле брзо да се затворат под овие услови. Денес, има малку на ниту еден претпоставен кредит на располагање.
- Договори за земјиште . Проблем со земјиште договор е да се најде наслов осигурителна компанија подготвени да се осигура трансакција. Да не зборуваме, земјиште договор, кој обезбедува правична сопственост на купувачот, обично не содржи основна хипотека, бидејќи повеќето кредити содржат клаузула за отуѓување. Договорот за земјиште најдобро се користи кога еден дом е во сопственост на продавачот.
- Продавачот носи хипотека или доверба дело . Ако продавачот поседува имот целосно и сака да го носи финансирањето на заемопримачот, лесен за употреба инструмент е хипотека или доверлив дело. Секоја држава има свои закони за тоа дали е вообичаено да се евидентира хипотека или доверлив дело. Во Калифорнија, на пример, најчесто се употребуваат дела за да се пренесат насловот и доверливи дела за да се обезбедат меници.
Дод-Франк акт и Креативни финансирање Услови за купување дома
Актот Дод-Френк е скратен термин за законот за реформи и заштита на потрошувачите на Дод-Френк Вол Стрит, потпишан со закон во јули 2010 година. Напишан од поранешниот конгресмен Барнет Барни Франк и тогашниот сенатор Кристофер Џон Дод, Дод-Френк донесоа големи промени во финансиските регулативи и го измени законот за вистината во кредитирање. Оваа сеопфатна трансформација создаде нови агенции и промени многу закони.
Вие не може да замав на мртва мачка во финансирање без притискање на Dodd-Frank Act. Се извинувам на сиромашната мачка за оваа референца; тоа е дека фразата се вклопува толку добро.
Дел од Дод-Франк акт се однесува на продавачот финансирање. Тој ги регулира и забранува одредени видови на финансирање што беше лесно дозволено во минатото. За разлика од слободните денови во 1970-тите, кога некој можеше да организира заем и да се плати за тоа додека лицето имало лиценца за недвижнини, сега лицето мора да биде лиценцирано како основач на хипотекарниот кредит . Продавачите се ослободени доколку не ги продолжат условите за финансирање на сопствениците на повеќе од 3 имот годишно. Други правила се:
- Продавачот може да понуди финансирање на сопственикот се додека продавачот не го изградил домот. Ова ги елиминира домашните градители да нудат финансирање на сопствениците.
- Нема плаќање на балон. Омилен начин да се понуди креативно финансирање обично беше краткорочен заем, на пример, 3 или 5 години, со балон на крајот, што значи дека целиот биланс ќе биде долг и треба да се плати. Кредитите финансирани од сопствениците сега мора да се амортизираат.
- Продавачот не може да понуди сопственичко финансирање само на секој купувач кој се случува заедно. Продавачот има одговорност да утврди дека купувачот е квалификуван да го купи домот и да го врати заемот. Ова може да значи дека продавачот треба да води кредитен извештај за купувачот, што веројатно ќе ги елиминира сите купувачи од дома со лош кредит.
- Кредитот мора да биде фиксна стапка или да се прилагоди по 5 години, под услов да се разумни годишни зголемувања и разумно животно капаче.
- Заемот финансиран од сопственикот мора да ги исполни другите критериуми утврдени од страна на Одборот на федерални резерви. Сепак, тоа е барањето за не-балон што ќе стави крај на многу креативни финансиски напори. Решение за некои продавачи и купувачи може да биде продажба на опции за лизинг .
Пред да купите дом преку креативно финансирање, побарајте правни совети.