Купување дом со финансирање на сопствениците
Ако го прашате продавачот директно, продавачот најверојатно ќе каже не. Продавачите често го одбиваат предлогот за финансирање на сопственикот, бидејќи никој не ги објаснил поволностите или предложеното финансирање на сопственикот како начин да го продаде домот.
Повеќето продавачи не продаваат дома секој ден. Нивното знаење е ограничено на конвенционалните практики каде што купувачот оди во банка за да добие хипотека .
Меѓутоа, за продавачот чиј дом не се продава или кога се затегнати традиционалните насоки на заемодавателите, финансирањето на сопствениците одеднаш станува многу популарно. Финансирањето на сопственикот дефинитивно е остварлива опција за некои на пазарите на купувачите . Само не толку на пазарите на продавачите.
Што е финансирање на сопственикот?
Кога дел или целата куповна цена, помала од цената на купувачот, ја носи продавачот (финансиран од), продавачот обезбедува финансирање на сопственикот. Не е важно дали имотот има постоечки заем, освен до оној степен до кој постојниот заемодавач може да го забрза заемот по продажба заради клаузула за отуѓување . Наместо да замине во банката, купувачот му дава инструмент за финансирање на продавачот како доказ за заемот и врши плаќања до продавачот.
Ако имотот е слободен и јасен, што значи дека продавачот има чист наслов без никакви заеми, продавачот може да се согласи да го пренесе целото финансирање.
Во тој случај, купувачот и продавачот се согласуваат со каматна стапка, месечен износ на исплата и рок на заем, а купувачот го плаќа продавачот за главнина на продавачот на рата.
Инструментот за обезбедување е генерално снимен во јавните книги, кој ги штити двете страни. Имајте на ум, некои државни закони забрануваат плаќање на балон.
Некои закони на федералната влада, исто така, можат да го регулираат сопственото финансирање. Можеби ќе сакате да добиете правен совет за да бидете сигурни дека го следите законот.
Видови на финансирање на сопствениците
Повеќето трансакции со купопродажба се преговара. Продавачите и купувачите можат слободно да преговараат за условите на финансирањето на сопственикот, кои се предмет на закони за лизинг и други прописи специфични за државата. Повторно, можеби ќе сакате да побарате правен совет.
Додека не постои стандардно задолжување за плаќање, многу продавачи сакаат доволен аванс за да го заштитат својот капитал . Исплатите може да варираат од многу малку до 30 проценти надолу или повеќе. Продавачите сметаат дека нивниот капитал е заштитен со авансно плаќање на купувачот, бидејќи купувачите имаат помала веројатност да влезат во затварање ако инвестираат многу пари однапред.
Некои варијации на финансирање на сопственикот вклучуваат:
- Договори за земјиште.
Договорите за земјиште не го пренесуваат законскиот назив на купувачот, туку им даваат на купувачот рамноправна сопственост. Купувачот врши плаќања на продавачот за одреден период. По конечното плаќање или рефинансирање, купувачот го добива делото.
- Измени и хипотеки.
Продавачите можат да ја носат хипотеката за целото салдо на куповната цена (намалено за авансот), што може да вклучува и позајмичен заем. Овој тип на финансирање се нарекува "сеопфатна хипотека" или "сеопфатно доверливо дело" (AITD). Продавачот добива замена на камата на основниот заем.
Продавачот, исто така, може да носи помлада хипотека, во кој случај, купувачот ќе земе титула предмет на постојниот заем или ќе добие нова прва хипотека. Купувачот добива дело и му дава на продавачот втора хипотека за состојбата на куповната цена, намалена за авансот и првата хипотека.
- Договори за купопродажба.
Продажбата на договор за купопродажба значи дека продавачот му дава на купувачот еднаква награда и закуп на имотот на купувачот. По исполнувањето на договорот за купопродажба, купувачот ја добива називот и обично добива заем за плаќање на продавачот, по добивањето на кредит за сите или дел од изнајмувачките плаќања кон куповната цена.
Сопственик финансирање придобивки за дома купувачи
- Малку или без квалификации.
Дури и ако продавачот бара кредитен извештај за купувачот, толкувањето на купувачот за квалификациите на купувачот обично е помалку строго и пофлексибилно од оние што ги наметнуваат конвенционалните заемодавачи.
- Прилагодено финансирање.
За разлика од конвенционалните заеми , продавачите и купувачите можат да изберат од различни начини на плаќање, како што се само камата, амортизација со фиксна каматна стапка , плаќање од помалку од интерес или балон . Плаќањата може да се мешаат и да се совпаѓаат. Каматните стапки може да се прилагодат периодично или да останат на една стапка за времетраењето на кредитот.
- Флексибилност за плаќање надолу.
Надоместувањата се преговара. Ако продавачот сака поголемо плаќање од купувачот, понекогаш продавачите ќе му дозволат на купувачот да направи периодични исплати за паушално плаќање.
- Пониски трошоци за затворање .
Без институционален заемодавач, нема да се плати кредитот или попустните поени . Нема такси за создавање, такси за обработка, административни такси или други разни разни такси кои рутински ги наплатуваат заемодавците, што автоматски ги зачувува парите за затворање на купувачот .
- Побрзо поседување.
Бидејќи купувачите и продавачите не чекаат заемодавател да го процесира финансирањето, купувачите може да се затворат побрзо и да ја преземат сопственоста на купувачот порано преку конвенционална трансакција за заем.
Сопственик финансирање придобивки за дома Продавачи
- Повисока продажна цена.
Бидејќи продавачот нуди финансирање на сопственикот, продавачот може да биде во позиција да командува со цела листа на цени или повисоко.
- Даночни одмори .
Продавачот може да плати помалку во даноци за продажба на рати , известувајќи само за приходите добиени во секоја календарска година.
- Месечни примања.
Плаќањата од купувачот го зголемуваат месечниот готовински тек на продавачот, што резултира со потрошен приход.
- Повисока каматна стапка.
Финансирањето на сопственикот може да носи повисока каматна стапка одошто продавачот може да добие на сметка на пазарот на пари или други нискоризични видови на инвестиции.
- Пократок оглас.
Финансирањето на сопственикот привлекува различен сет на купувачи. Ако имотот не се продава според конвенционални методи, нудењето на сопственичко финансирање е еден од начините да се издвојува од пописот на морето и да се премести тешко да се продаде имотот што инаку не би можел да го продаде.
Во затворањето, пред да влезете во трансакција со финансирање на сопственикот, консултирајте се со адвокат за недвижности и добијте компетентен правен совет. Не се потпирај на вашиот агент за недвижнини заради информации, освен ако вашиот агент не е адвокат за недвижен имот.