Критериуми за избор на агент за најдобар оглас
- Највисока цена на цените за вашиот дом
- Најниска комисија
На прв поглед, продавачот може да каже: "Што? Дали сте ореви?" Затоа што продавачите сакаат највисока можна цена и да платат најмалку износ на провизија. Но, овие два критериуми имаат многу малку врска со ангажирањето на компетентен агент и, во многу случаи, се сосема ирелевантни.
Ајде да погледнеме зошто.
Највисоката цена на предложената листа
Агентите не можат да ви кажат колку ќе го продадат вашиот дом. Тоа е заблуда. Агент за котација може да ви покаже споредлива продажба , во очекување на продажба и активна продажба. Но вие изберете продажна цена и купувачот ќе ви каже дали цената е точна . Агент може да предложи листа на цени што ќе привлечат купувач. Каде оди од таму е генерално оставена на купувачот.
- За да го добиете листата , некои агенти ја искривуваат вистината.
Бидејќи агентите не можат да ја гарантираат Вашата продажна цена, агентот за котација кој сугерира највисока цена може многу да биде неточно. Побарајте од агентот да ви покаже бројки за поддршка на предложената листа на цени . Ако агентот нема статистика или дома продажбата се наоѓа во различна населба, тоа може да биде црвено знаме.
- Побарајте агенс кој ви нуди опсег.
Постои често, но не секогаш, ценовен опсег. Може да се разликува од 10.000 долари на ниско крајот наспроти височината, или ширењето може да биде поголемо. Многу фактори го одредуваат опсегот, меѓу кои се локацијата, температурата на пазарот и подобрувањата во домот.
- Цените се уметност.
Најдобро време за понуда е во првите 30 дена на пазарот. Дваесет и еден ден е идеален. Ако дома е по цена право, ќе добиете понуда. Ако тоа е премногу висока , можеби нема да има никакво покажување; купувачите ќе го избегнуваат вашиот дом и на крајот ќе ја намалите цената , оставајќи купувачи да се прашуваат што е во ред со вашата куќа.
Треба ли да изберете агент врз основа на Комисијата?
Агентите за недвижности не се еднакви; секој е уникатен. Запомнете дека околу 10% од агентите прават околу 90% од бизнисот. Секој има сопствени маркетинг техники и буџет за рекламирање. Со избирање на агент со голем буџет за реклами и долари за да се совпадне, може да добиете поголема изложеност на најголемиот број купувачи, што е идеално. Постигнувањето поголем број купувачи е еднакво на подобри шанси за добра понуда.
- Зошто агент би сакал да работи за помалку од конкурентите?
Секогаш постои причина зошто брокерот или агент за недвижнини ќе попушти недвижен имот . Понекогаш тоа е единствениот начин на кој агентот чувствува дека е можно да се натпреварува во висококонкурентен бизнис, бидејќи агентот не може поинаку да се издвојува од конкуренцијата на услуги, знаења или преговарачки вештини.
Ако единствена корист агент доведува до маса е евтина такса, запрашајте се зошто. Дали агентот е очаен за бизнис или неквалификуван? Дали сакате да работите со очајнички агент?
Понекогаш агентите со целосен сервис ќе преговараат за пониска комисија под посебни околности како што се:
- Вие купувате дом и продавате дома во исто време , давајќи им ги двете трансакции на еден агент. Јас не даваат такви отстапки *, но некои агенти ќе.
- Вие сте подготвени да ги правите сите лепење, рекламирање, маркетинг и плати за трошоците поврзани со продажбата.
- Ви ветуваш да му се обратите на повеќе агенти на агентот, што ќе резултира со повеќе трансакции.
- Вие продавате повеќе од еден дом.
- Немате доволно капитал за да платите целосна комисија.
- Агентот ве прифаќа како про боно случај.
- Агентот ќе ја изгуби листата, освен ако не одговара на надоместокот на конкурентот.
- Агентот сака знаците (изложеност на сообраќај) да ги надминат целосните трошоци.
Ако сте интервјуирачки агенти кои нудат слични услуги и не можат да одлучуваат меѓу нив, побарајте да ги видите резултатите од првичната цена на секој агент и финалната продажба. Коефициенти се агенти со најниски трошоци, ќе покажат повеќе намалување на цените и подолг ДОМ . Разликата меѓу агентот кој наплаќа 5% и 6% е 1%. Запрашајте се себеси како ќе излезете ако вашата цена завршува со намалувањето од 2% затоа што избрав агент со помал надомест кој не можеше да си дозволи активно да го продавате вашиот дом.
Совет: Ако вашиот дом е лоциран во тесно-продавачка населба, размисли за агент со искуство во продажба на домови кои тешко се продаваат.
Важноста на агентот маркетинг
Надвор од скапиот автомобил или фенси облека, добар агент за престој живее и умира со маркетинг. Бидејќи маркетинг продава домови. Замолете да ја разгледате комплетната копија од маркетинг-планот на агентот. Точно, што ќе направи агентот за да го продаде својот дом? Еве го минималниот минимум што треба да очекувате:
- Професионални знаци, вклучувајќи број на мобилен телефон на агентот.
- Lockbox .
- Дневно електронско следење на пристапот до lockbox .
- Последователни извештаи за покажување на купувачи / повратни информации до продавачот.
- Прегледи за брокери.
- Стимулации за брокери / канцеларија прегледи.
- Совети за одржување .
- Дигитален маркетинг.
- Рекламирање во локални весници, само ако е оправдано. Весниците се пасат.
- МЛС експозиција со 36 + професионални фотографии.
- Виртуелна турнеја .
- Дистрибуција на големи веб-страници.
- Флаери со четири бои, ако е оправдано. Повеќето отпечатоци се исто така и паси.
- Финансирање на флаери за купувачи.
- Најмалку 2 отворени куќи , обезбедување на нејзината локација е кандидат.
- Директна пошта до околните соседи, надвор од областа купувачи / брокери.
- Изложеност на состаноци на одборот на Realtor.
- Повратни информации за продавачите на купувачи потписи и покази на купувачи.
- Ажурирани ЦВА по 30 дена.
- Е-пошта гасови од нови огласи кои се натпреваруваат.
- Ажурирања на факти за соседството, трендови и неодамнешна продажба.
Запомни, ниту една тактика не продава домови. Тоа е комбинација на сите оние методи кои продаваат домови.
Карактеристики на Добар Агент за огласување
Вие ќе бидете во врска со вашиот агент за лизинг за еден месец или два или повеќе. Изберете агент кој ви се допаѓа и може да се поврзе. Еве некои од карактеристиките што продавачите велат дека сакаат во агентот:
- Искуство. Дозволете нови агенти да го научат бизнисот на туѓиот пара.
- Образование. Прашај за степени и сертификати.
- Искреност. Доверба својата интуиција. Вашиот агент треба да зборува од срце.
- Вмрежување. Ова е бизнис на луѓето. Некои домови се продаваат затоа што агентите контактирале со други агенти.
- Преговарачки вештини. Сакате агресивен преговарач, а не некој да направи брза продажба на ваш трошок.
- Добар комуникатор. Продавачите велат дека комуникацијата и достапноста се клучни.
Конечно, побарајте лична гаранција. Ако агентот не гарантира перформанси и ќе ве ослободи од листата по барање, не ангажирајте го тој агент.
* Причината зошто првите продуценти кои се тимски води обично не нудат попусти е затоа што водството на тимот не може да работи со купувачите. Таа може да му ја додели на продавачот на член на тимот за купување крај на трансакцијата.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.