Остриот предлог за куповни понуди може да се врати наназад
Вие знаете кој навистина сака, вклучувајќи клаузула за ескалација во понуда за купување ? Агенти за недвижности. Особено, агентите на купувачот се чини дека се многу незгодни за оваа практика. Но, агентите не се виновни за интересот за ескалациски клаузули, бидејќи честопати се купувачи на домашните купувачи, кои сугерираат дека клаузулата за ескалација, исто така наречена остра понуда, може да биде добра идеја.
Што е клаузула за ескалација?
Казнената ескалација обично се користи во потенцијална ситуација со повеќе понуди .
Тој е синоним за фразата: остра понуда. Се користи за да се обиде да го исцеди целиот натпревар во конкурентен процес на наддавање. Во суштина, се вели дека купувачот ќе плати X износ, што може да биде било кој број во опсег од 100 до стотици илјади долари, над и над највисоката понуда што ја доби продавачот, и обично содржи ограничување на плафонот.
Типичен тип на клаузула за ескалација може да гласи: Купувачот се согласува да плати 1.000 долари повеќе од највисоката понуда што ја доби продавачот, а не да ја надмине продажната цена од 315.000 долари. Купувачот можеби сака да ја искористи оваа клаузула во понуда за купување, ако изгледа дека другите купувачи може да ја зголемат цената над наведената цена.
Кажи дека имотот е наведен во 295.000 долари. Ги има сите ѕвона и свирки кои ги посакува купувачот, и се наоѓа во соседството со голема побарувачка на тивок глушец. Понекогаш агентот за котација ќе ги советува купувачите дека сите понуди ќе бидат презентирани на одреден ден во одредено време, и тоа може да биде ваш прв знак дека продавачот очекува да добие повеќе од една понуда.
Во овој хипотетички пример на пазарот на топла продавач и прекрасен дом, кој се набројува на 295.000 долари, продавачот може да добие понуди како што се:
- 290.000 $ (затоа што секогаш постои некој кој верува дека никој друг нема да конкурира.)
- 295.000 долари
- 305.000 долари
- 310.000 долари
Ако четвртиот купувач поднесе понуда со клаузула за ескалација како што е наведено погоре, тоа би значело дека купувачот ќе се согласи да му плати на продавачот 311.000 долари.
Купувачот е среќен затоа што цената е 4.000 долари под максимална цена што купувачот сака да ја плати, а продавачот добива највисока понуда. Сето тоа изгледа добро и добро, но дали е тоа?
Недостатоци на клаузула за ескалација
Од гледна точка на продавачот, клаузулата за ескалација можеби не е најдобра опција за продавачот. Прифаќањето на понуда со клаузула за ескалација значи дека продавачот повеќе не може да издава повеќе контра понуди на другите страни, ниту да продолжи да преговара. Во горенаведениот пример, купувачот зеде пари од табелата. Продавачот изгуби 4.000 долари.
Тоа се базира на тоа дали вистинската понуда на купувачот е 315.000 долари. Можеби е повисока, но продавачот кој прифаќа договор со клаузула за ескалација никогаш нема да знае колку е поголем оној купувач кој би можел да конкурира.
Покрај тоа, во овој тип на ситуација со повеќе понуди, може да биде во најдобар интерес на продавачот да издаде контра понуда. Во некои држави како Калифорнија, на пример, продавачот може да направи поинаква контра понуда на секој купувач, ако продавачот сака така, или само на еден или два купувачи. (Ги спомнуваме Калифорнија бидејќи државата има тенденција да ја води нацијата.) Продавачот, генерално, има повеќе опции на располагање во повеќекратна понуда. Секоја контра понуда може да се мери и да се анализира посебно.
Да речеме, на пример, дека продавачот одлучува дека побарувачката на пазарот е толку силна за домот што продавачот би можел да избере да не земе ниту една понуда за купување, ниту да се спротивстави на некоја од понудите. Тоа е секогаш можност. Во ваков вид на ситуацијата, продавачот може да ја смени продажната цена на домот, на пример, 315.000 долари и повторно да започне со наддавање. Недостатокот на ова сценарио, сепак, не може да има какви било непосредни корисници или деновите на пазарот може да се задржат подолго, и тоа секогаш е ризик кога продавачот ја зголемува цената. Сепак, тоа може да биде остварливо решение, и оној што вреди да се разгледа, наместо да се прифати договор за ескалација на клаузула.
Зошто купувачите гравитираат кон клаузула за ескалација
Не секој домашен купувач ужива во неизвесноста и напнатоста што доаѓа со територијата на преговорите за купување дом .
Купувачите се, исто така, загрижени за натпреварувањата, а некои одбиваат да достават понуда во повеќекратна понуда. Со воведувањето на клаузула за ескалација, може да ја зголеми шансата на купувачот да понуди прифаќање и поставува одредени параметри кои ја дефинираат зона на удобност на купувачот.
Дали клаузулата за ескалација е "легална" во секоја држава зависи од правното толкување. Тоа не ги спречува агентите да не сугерираат тоа или купувачите да сакаат да го направат тоа. Но, за сите практични цели, може да изгледа многу полесно за купувачот едноставно да направи највисока и најдобра понуда и да се направи со него.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.