Прашање: Како се продава изнајмувањето на продавачот по завршувањето?
Читателот прашува: "Ние купуваме дом и продавачот побара да се вработи 30 дена по затворањето, со други зборови, ќе станеме сопственици пред да се преселиме во нашиот нов дом. Ова ни звучи навистина чудно. Зошто продавачот сака да изнајми назад? Дали треба да дозволиме ова? "
Одговор: Причините зошто некој продавач може да треба да се вработи по затворањето се разликуваат, но не е невообичаено за продавачот да побара кирија назад.
Домот што продавачот го купува може да не биде достапен во моментот кога вашата трансакција ќе се затвори или продавачот можеби нема да може да пронајде подвижен комби на последниот ден од месецот, кога побарувачката за комбиња е висока.
Се разбира, како нов дом купувач , може да ја најдете оваа ситуација вознемирувачки. На крајот на краиштата, сте платиле многу пари за вашиот нов дом, врз основа на плаќањето на камата на заем за дом што сеуште не можете да го окупирате. Разбирливо е дека сте желни да влезете и да стекнете право веднаш. Плус, можеби не сте очекувале да се најдете во позиција да бидете сопственик.
Како да ги заштитиме правата на купувачот / купувачот кога продавачите се враќаат назад
Однесувајте се кон оваа ситуација како и секој друг деловен однос. Купувачите никогаш не смеат да дозволат продавачите да задржат поседување на дом без да извршат формален договор за вработување. Овие договори ги означуваат условите за користење на продавачот и ги штитат купувачите и продавачите.
Во Калифорнија, агентите за недвижнини имаат на располагање пригодна форма наречена Продавач во владение, која, меѓу другите договорни услови, се обраќа и на продавачите на киријата. Кога ќе се провери соодветното поле, овој додаток го менува договорот за купопродажба .
SIP се справува со краткорочни изнајмувачи на накит кои се помалку од 30 дена и ги содржат следните елементи:
- Рок на изнајмување период
- Износ на изнајмување на ден
- Износ на хартии од вредност
- Дали безбедносниот депозит ќе се чува на ескроу или ќе биде пуштен на купувачот при затворање
- Задоцнети обвиненија, доколку ги има, кои се однесуваат на недоволно средства и / или плаќања кои се добиваат задоцнето со заложба
- Кој плаќа за кои комунални услуги
- Право на купувачот да влезе во сопственост
- Продавачот должности за одржување на имотот
- Закуп на доделување и права на поднесување
- Обврски на продавачот по предавање
- Осигурување за лични предмети на продавачот
- Различни услови
Ако продавачот остане 30 дена или подолго, тогаш договорот за лизинг треба да се изврши.
Осигурување Покриеност за продавач на изнајмување грб
Понекогаш, купувачите ќе инсистираат на тоа дека продавачите ќе ја задржат постојната полиса за осигурување на сопствениците на куќи за време на периодот за позајмување. Додека осигурителните компании не се среќни да ја задржат покриеноста на влијанието, многумина ќе продолжат со политиката на барање.
Сепак, постојат неколку проблеми поврзани со ова. Продавачот веќе не е сопственик на домот, па во случај на побарување, друштвото за осигурување на продавачот може да одбие да го плати побарувањето. Покрај тоа, купувачот има осигурително покритие, бидејќи кредиторите инсистираат на тоа дека осигурителната полиса на купувачот ќе биде во сила при затворање.
Некои осигурителни компании тврдат дека ако се појави барање и продавачот поднел барање до компанијата на продавачот, дури и ако компанијата на продавачот ја платила, компанијата на продавачот може да побара осигурување на осигурување на купувачот за надомест.
Во секој случај, продавачот треба да носи покритие за личните работи на продавачот и автомобилите.
Утврдување на износите за изнајмување за продавачите на изнајмување
Киријата продавачот плаќа се преговара. Понекогаш продавачот не сака да плати за изнајмување, но побара да остане во домот неколку дена за изнајмување. Во тој случај, сеуште е мудро да се спроведе договор кој се однесува на прашања поврзани со одговорност и мандат.
Бидејќи повеќето купувачи финансираат нов дом, купувачите имаат интерес и плаќаат даноци и осигурување за дом што не го окупираат. Вообичаено е разумно да му се наплати на продавачот износ кој е еднаков на дневна обработка која се состои од главнина, камата, даноци и осигурување на купувачот .
Доколку новата исплата на хипотека на купувачот вклучува импликации (даноци и осигурување), прилично е лесно да се подели исплатата на ПИТИ за 30 дена и да му наплати на продавачот тој износ на сума на ден.
На пример, ако новото плаќање на купувачот е 3.000 долари PITI, тоа би изнесувало 100 долари дневно.
Но плаќањето на ПИТИ за изнајмување на продавачот не е потребно. Паметни купувачи ќе ги проверат постојните цени за изнајмување. Тие може да најдат пресметка за исплата на ПИТИ е помала од просечната стапка за изнајмување.
За понатамошна заштита - и да се усогласат со локалните закони за контрола на закупнина или други закони за посебни држави што ги регулираат земјопоседниците и станарите - купувачите и продавачите можеби ќе сакаат да го разгледаат потпишувањето на стандарден договор за станбени закуп. За повеќе информации, консултирајте се со адвокат за недвижности.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.