Прашање: Треба ли да напишеме резервна понуда за да купиме дом?
Читателот прашува: "Го најдовме совршениот дом, но нашиот агент вели дека продавачот ќе прифати само резервна понуда. Не сакаме да бидеме во резервна копија, сакаме да го купиме тој дом. Како можеме да направиме резервна понуда која ќе даде ми ја искористи таа куќа? Жена ми вели дека губиме време, време што може да се потроши во потрага по домови за да купиме дека немаат никакви понуди за нив. Треба ли да напишеме резервна понуда за купување дом?
Одговор: Добрата работа во врска со вашата ситуација е дека продавачот најверојатно нема да побара резервна понуда ако продавачот не почувствувал дека има добри шанси понудата во рака да ја кренат или да си заминат. Општо земено, ако сте втора личност во линија, може многу добро да завршите со купувањето на тој дом . Шансите се добри. Но, можам да разберам вашата неподготвеност да направите резервна понуда. Никој не сака да игра втора виолина освен вториот играч со виолини, нели?
Што е резервна услуга?
Да почнеме со тоа што ќе ја разгледаме она што ја прави вашата понуда резервна понуда. Прво, продавачот веќе прифатил друга понуда. Оваа прва понуда може да биде било кој број на работи, вклучително и да биде контингентен договор , кој зависи од одреден број на настани што може или не може да се случи да се затвори. Некои од овие непредвидени ситуации може да бидат:
- Контингент на купувачот кој продава постоечки дом
- Поминувајќи на инспекции, кои вклучуваат задоволителна домашна инспекција
- Можно е да зависи од оценката за домашна цена за продажната цена и ниската процена
- Контингент врз купувачот добивање на поволно финансирање и нешто може да се случи при преземање на ризик
Ако било која од овие ситуации ја погоди преградата, трансакцијата може да се откаже. Ако трансакцијата се откаже, тогаш продавачот ќе треба да го врати дома на пазарот и повторно да го покаже домот.
Резервната понуда признава постоење на постоечка понуда и вели дека ако првиот купувач се откаже, тогаш автоматски сте во договор со продавачот.
Резервната понуда го спречува продавачот да ги забавува понудите од други купувачи или да го врати дома на пазарот. Откако првиот купувач ќе се откаже, bam, вие сте во договор. Доколку цените се зголемија, бидејќи купувате пазар кој расте, вие сте заклучени во оригиналната цена во резервната понуда.
Резервната понуда треба да биде потпишана од сите страни во договорот за да биде ефективна. Продавачите можат да потпишат повеќе од една резервна понуда, доколку продавачот ја направи позицијата на секоја страна позната. На пример, би можеле да бидете во позиција # 3 или # 4 ако има четири резервни понуди. Идеално, сакате да бидете во # 1 позиција, првата резервна понуда.
Дали резервните понуди мора да бидат повисоки од листата на цени?
Без разлика дали понудената резервна понуда треба да биде повисока од цената што се бара, зависи од тоа колку понуди добива продавачот. Во повеќе понудата ситуација, може да бидете прилично сигурни дека ќе има понуди за повеќе од листата на цени. Ова е колку повеќе понуди одат:
- Прва понуда: помалку од листата на цени, бидејќи купувачот не знае кој било друг е заинтересиран.
- Втора понуда: Листа на цени, бидејќи честопати првиот и вториот пристигнуваат заедно.
- Трета понуда: Малку повеќе од листата на цени, бидејќи купувачот навистина сака дома
- Четврта понуда за десеттата понуда: Некаде помеѓу, бидејќи овие купувачи знаат дека е долг истрел.
Продавачот има поттик да се држи со понудата на првиот купувач, особено ако е повисока понуда. Но вие го зачувувате времето и проблемите на продавачот со поднесување резервна понуда, па продавачот можеби ќе биде подготвен да прифати малку помалку за да ви даде поттик за чекање. Но, ако повеќе понуди се норма, обично е најдобро да се поклопува со понудата на табелата. Разговарајте со вашиот агент за прифатливи стратегии. Не слези на сопствената интуиција. Користете го знаењето на вашиот агент за пазарот.
Резервни понуди и кратки продажби
Ако купувате дом кој е предмет на кратко одобрение за продажба , резервната понуда за кратка продажба веројатно ви дава шанси поголеми од 50/50 дека првата понуда ќе исчезне.
Многу купувачи не сакаат да чекаат за кратко одобрување од продажба , и секоја мала слава на патот може да ја одложи кратката продажба. Шансите се многу високи, а првиот купувач нема да чека.
Со тоа што се ставате во резервна позиција, не сте обврзани да го купите домот, а сепак можете да ги погледнете другите домови на пазарот додека чекате. Ако најдете друг дом што ви се допаѓа подобро, може да бидете во можност да ја повлечете понудата од разгледување, но таа практика се намуртела од очигледни причини. Тоа многу ја негира целта на резервната понуда.
Сепак, уште еден авенија за разгледување е продавачот на кратки продажби и купувачот можеби потпишал краток додаток за продажба. Доколку тој додаток за краток продажба му дозволува на продавачот да прифати резервни понуди и да ги испрати тие понуди до банката, можеби ќе бидете во можност да го убедите продавачот да ја поднесе својата понуда до банката. Ако е подобро од првата понуда, која мислите дека мислите дека кратката продажба ќе ја прифати? Ова ефикасно ќе го истера првиот купувач. Сепак, разговарајте со вашиот агент.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.