Најдобар водич за купување дом
Да речеме едно утро да се разбудите и да сфатите дека сте подготвени да купите дом . Уморни сте од плаќање кирија со ништо да не покажете за тоа, и сметате дека е време да влезете во вашиот дом. Но, имаш резервации.
Впрочем, ако ти е прв пат, имаш прашања. Можеби ќе бидеш малку нервозен што ќе се збуниш, и нормално е да се чувствуваш така - веројатно ќе потрошиш стотици илјади долари и ќе го направиш најважниот финансиски купувач на твојот живот.
Така се исплаќа да дојде во процесот на купување дома, вооружен со колку што е можно повеќе информации.
Секоја држава бара малку различни чекори за купување дом , иако тие се во основа многу слични. Еве ги основите.
Размислете дали купувањето дом е вистинско за вас
Многу луѓе имаат тајни стравови за купување дом, а некои од тие стравови се оправдани. Не сите се отсечени да поседуваат дом, и ако сте еден од тие луѓе, подобро е да го пронајдете ова сега отколку кога сте под договор.
- Споредба на изнајмување наспроти Купување . Може да одлучите дека изнајмувањето е подобро за вас од купување, бидејќи купувањето дом има свои недостатоци.
- Размислете за некои од причините за купување . Постојат тони бенефиции за купување и поседување недвижен имот; имајте ги на ум ако почнете да добивате студени нозе .
- Дали треба да купите дома пред да стапите во брак? Ако купувате дом со партнер или значителен друг пред да го врзете јазолот , треба да размислите и да ги разгледате потенцијалните финансиски последици.
- Запрашајте се дали планирате да останете со истата работа или да останете во истиот град. Ако сте безгрижен човек кој сака да се пресели на друго место, ако сакате да се погоди, можеби нема да можете да заминете со каприц или да ја напуштите работата ако имате дом.
Пронајдете агент на Купувачот кој ќе ви помогне
Што и да правите, не се обидувајте да го направите сами. Купувањето дом не е толку лесно како што изгледа. Ќе имате корист од професионална помош, и тоа е бесплатна услуга за вас. А да не зборуваме, агенти често ги гледаат сите нови огласи пред да бидат достапни онлајн.
Не го повикувајте агентот за котација во надеж дека агентот ќе стори сé што е потребно за да заработи двапати од комисијата под двојна агенција. Агентите се повеќе етички отколку што јавноста им дава признание. Освен тоа, нема да добиете индивидуална застапеност; вие или ќе добиете неутрално претставување или воопшто немате застапеност.
Прашајте пријатели за препорака на Realtor. Пребарувајте агенти во вашата област на пребарувач, погледнете ги веб-страниците на агентот, прочитајте ги коментарите и блоговите за преглед (колку што многу агенти пишуваат за нивниот пазар на недвижности). Обидете се да најдете агент на купувачот.
- Агентот на купувачот ќе претставува само вас и ќе има доверителска одговорност да се грижи за вашите најдобри интереси. Може да биде подобро да се служи со агент чија единствена практика е застапеност на купувачот. Постојат специјалисти за купувачи во индустријата. Вие не мора да работите со агент кој исто така работи со продавачи, освен ако не сакате.
- Агентите на купувачот може да побараат од вас да потпишат договор за брокер на купувачот , но продавачот му плаќа на комисијата. Знам дека звучи чудно што продавачот ќе го плати вашиот агент, но тоа обично е како функционира.
- Интервју агенти додека не се најде агент на доверба и со кого се чувствувате удобно. Поседувањето на лиценца за недвижнини не е гаранција дека вашиот агент е компетентен. Агентите доаѓаат од сите сфери на животот, а некои се многу подобри од другите. Обидете се да ангажирате искуство. Вашиот најдобар хеџ против грешки ќе биде агент со искуство.
- Откако ќе се населите на некоја област, обидете се да ангажирате специјалист за соседство . Агент кој рутински продава домови во областа каде што сакате да купите може да има повеќе знаење кое може да помогне во водењето на вашата одлука за купување преку агент кој не може да ја најде куќата со две карти и со фенерче.
Добијте ги финансиите во ред
Направи го финансирањето, издвои одреден надоместок и проучи ги програмите за заем што се на располагање. Преку својата домашна задача, ќе знаете точно колку можете да платите и што ќе ве чини. Малку е помалку обесхрабрувачко отколку да се научи во средината на трансакцијата што не може да се затвори.
Може да го прашате вашиот агент за недвижнини за упатување на заемодавачот. Заемодавателите не смеат да ги надоместат агентите за упати, во случај да се прашувате. Ова значи дека вашиот агент ќе се однесува само на најдобрите кредитори кои добро работат, бидејќи вашиот агент сака да победи.
- Нарачајте бесплатен кредитен извештај . Дај си време да исчисти кредитен извештај кој содржи грешки. Грешки во врска со споровите. Обидете се да ги намалите месечните обврски за задолжување сега со плаќање на тие салда на заем. Не отворај нови кредитни линии или блиски стари кредитни линии.
- Најдете заемодавач . Проверете ги местата за да добиете хипотека и да ги споредите стапките и надоместоците. Може да започнете со вашата финансиска институција, потоа да разговарате со неколку хипотекарни брокери и да одберете кредитен производ кој целосно ќе го разберете. Реализација на сите обвиненија за истите стапки, па изберете заемодавател на кој им верувате, кој комуницира добро и ветува дека ќе го исполни очекуваниот датум за затворање.
- Определете плаќање надолу . Колку повеќе се спуштате, толку е помал месечниот износ на хипотека . Има најмалку десетина места за да пронајдете аванс, од кои само една е вашата банкарска сметка. Избраната програма за заем може да предвиди минимално плаќање, но секогаш може да платите повеќе. Колку е повисоко авансот, толку е поголема вашата акционерска позиција.
- Изберете ја вашата кредитна програма. Размислете за FHA кредити . FHA кредити носат конкурентни каматни стапки , доаѓаат со минимални услови за плаќање и им овозможуваат на продавачите да платат некои или сите ваши завршни трошоци . Некои програми за купувачи од дома за првпат користат FHA кредити како дел од нивното финансирање и исто така ви даваат пари за затворање на трошоците и / или за вашата исплата.
- Добијте писмо за претпоставка . Прикажано е продавачот кој веќе сте одобрен за заем ви дава предност за време на преговорите за понуда.
Погледни дома за продажба
Ова е навистина забавен дел, (релативно) не стресниот дел од купувањето дом. Обидете се да го задржите пресудата додека не патувате во целост. И не ги отфрлајте потенцијалните домови поради површни проблеми кои лесно може да се отстранат со слој од боја или некои уредувања. Влезете внатре и изгледајте.
- Побарајте од вашиот агент да ги погледне домовите за вас, пред да ги покажете за вас. Не секој агент ќе има време за оваа дополнителна услуга, но во некои случаи агентите ќе се согласат. Или агентот може секој ден да патува по домови и да има веќе видени домови кои ги задоволуваат вашите потреби.
- Намалете го вашето пребарување до оние домови кои одговараат на вашите точни параметри за да го најдете тоа совршен дом. Ова може да биде потешко да се постигне на пазарот со тесен инвентар, на пример.
- Замолете го вашиот агент да ви даде отпечатоци од МЛС од споредливи продажби во Вашето насочено соседство. Со отпечатоци пред вас, можете да забележите како вашата турнеја. Оценете ги домовите на скала од 1 до 10. Ова ќе ви помогне да ја скратите вашата листа до најдобрите домови за вас.
- Размислете за сите домови на пазарот, вклучувајќи фиксер-uppers, REOs, foreclosures, кратки продажби и оние прескапата домови со подолг ДОМ . Овој пристап ќе го најдете корисни кога вашите избори се мали.
- Внимавајте на бонтонската етика . Ако одите во отворена куќа во неделата, кажете му на агент за хостинг доколку сте застапувани од агент за недвижнини.
- Кажете му на вашиот агент дека домашните огласи на интернет сте заинтересирани за преглед и побарајте дополнителен влез. Вашиот агент може да собере повеќе информации од забелешките дадени во МЛС преку разговор со агентот на листата, и ќе добиете повеќе увид отколку што може, затоа не го повикувајте агентот за котација сам. Нека вашиот агент заработи неговата или нејзината плата и го стори тоа за вас.
Направете Интелигентна и Информирана услуга
Дел од проблемот на гледање на домови за продажба е дека не ги гледате домовите кои се продадени. Само продадените домови ќе ви обезбедат соодветна споредлива продажба за да знаете дали некој дом е преценет, потценет или само право. Продавачите можат да побараат било каква сума што ја сакаат, цената треба да биде потврдена.
- Размислете за пишување на понуди на продавачот на пазарите на продавачите и на понудите на купувачот на пазарите на купувачот. Не може да се нагласи важноста на ова доволно. На пример, вашата стратегија за нискобуџет од популарна ТВ-шоу не работи на пазарите на продавачите.
- Изберете понуда за домашна понуда врз основа на износот кој сметате дека продавачот ќе го прифати или спречи. Оваа цена е генерално заснована на споредливи продажби, со влез од вашиот агент за недвижнини.
- Ако размислувате за понуда за lowball , замолете го вашиот агент да ја потврди оваа цена за вас. Ќе треба да ја претставите причината за продавачот да прифати ваква понуда, и не може да се заснова на каприц.
- Подгответе се за повеќе понуди ако домот се смета за пожелен на жешка локација. Не застрашувајте се од повеќе понуди. Некој мора да победи. Зошто тој купувач не може да си?
- Ако вашата понуда е одбиена, прашајте го вашиот агент да објасни зошто и не ја повторувате таа грешка со вашата следна понуда. Исто така, автоматски не обвинувајте го вашиот агент. Можеби проблемот е што не сте понудиле доволно? Ако вашиот агент не се справи со вас, треба да се вклучите во искрен разговор со тој агент.
Преговара контра понуди
Се смета за нормално за продавачот да испрати контра понуда. Тоа не значи дека вашата понуда го навредила продавачот или дека вашиот агент направил нешто погрешно. Некои продавачи издаваат контра понуда бидејќи сакаат да го имаат последниот збор.
- Очекувајте продавачот да издаде контра понуда . Дури и ако сте понудиле листа на цени, продавачот може да има други бодови кои не беа соодветно адресирани на задоволството на продавачот во понудата. Контра понуда не е бакнеж на смртта; мислам на тоа како портата за прифаќање.
- Ако продавачот се вбројува по целосна цена, продолжи да преговара. Дури и ако првично понудивте помалку, може да најдете дека продолжените преговори би можеле да резултираат со конечна понуда која ќе биде прифатлива за вас и за вас. Првиот број не е секогаш последен.
- За време на преговорите за понуда , споделете лични информации за вашето семејство за да му дадете на продавачот причина да се грижи за вас. Особено ако постојат други понуди, ќе сакате да ја ставите вашата најдобра нога напред и да ја понудат вашата понуда да резонираат со продавачот на лично ниво. Без разлика на тоа, дома продажбата е емоционална и лична.
Направете earnest пари депозит
Договорите за набавка обично содржат добар депозит, што се нарекува сериозен паричен депозит. Тоа покажува дека купувачот е посветен на трансакцијата кога купувачот е подготвен да пласира депозит во зачленување. Повеќето сериозни парични депозити се враќаат.
- Кога вашата понуда е прифатена, депонирајте ја вашата сериозна проверка на пари со соодветната страна. Во Калифорнија, каде што сум брокер, ние обично имаме 3 дена да направиме депозит.
- Никогаш не направете ја вашата проверка да се плати на продавачот. Не ми е гајле што вели некој, не плаќај го продавачот директно. Добрите момчиња за момчиња за водење бизнис и ракување имаат начин да се вратат назад.
- Вашата понуда треба да содржи непредвидени ситуации кои ќе ви го вратат вашиот сериозен паричен депозит ако го откажете договорот. Вообичаено, периодите на непредвидени ситуации ќе наведат временски период за изведба.
Отворена декларација за наследство / пресуда за пресуда или пресуда
Службеникот за escrow ќе подготви инструкции за зачувување. Точниот процес тука варира од локалитетот - на пример, во јужна Калифорнија тие се потпишуваат по почетокот, додека во северна Калифорнија се потпишуваат на затворање. Службеникот за escrow ќе дејствува неутрално трето лице за обработка на вашата трансакција со собирање или подготвување документи, добивање потписи, документи за евиденција и исплата на средства.
- Координаторот за трансакции на агентот или агентот ќе отвори escrow и наслов, ако агентот за котација уште не го сторил тоа.
- Побарајте го името, телефонскиот број, е-поштата и бројот на датотеката за ескроу. Службениците за задржување се обврзани со доверливост.
- Дајте ги овие информации на вашиот заемодавач и вашиот агент за осигурување. Добијте почеток почеток на добивање на цитати за полиса за осигурување на сопствениците на куќи како што некои осигурителни компании не сакаат да ги осигураат сите домови во сите населби.
Добијте проценка
Повеќето договори за купопродажба содржат одредба за проценка, со што оценувањето е непредвидливост на договорот. Ова значи дека ако дома не процени за износот што го понудивте, не сте обврзани да ја завршите трансакцијата. Давателот ќе нареди проценка.
- Заемодавачот ќе бара авансно плаќање за проценка . Секоја толку често, заемодавачот, како промоција или поттик, ќе се согласи да плати за вашата проценка. Прашај за тоа.
- Ако добиете ниска проценка , разговарајте за можностите со вашиот агент. Како купувач, природно е да сакате продавачот да ја намали цената, но тоа можеби не е единственото решение.
- Побарајте копија од проценката. Ако сте платиле за проценка, имате право да ја примите.
Почитувајте ги барањата на заемодавачот
Датотеката за заем е огромна. Таа содржи вашата кредитна апликација, кредитен извештај, последните две години на даночни пријави, платни возови, W2s, копии од банкарски извештаи и други финансиски документи, покрај државните и федералните мандати.
- Заемодавателите можат да побараат дополнителни информации. Не замарај или не се жали. Тие не ги пишуваат сите правила, застраховането го има последниот збор. Тоа би можело да биде разликата помеѓу добивање на заем или не добивање на заем.
- Не правете дома грешки во купување, како што се менување на вашата финансиска состојба додека се во зачувам. Ве молиме да не направите големи купувања или да стекнете дополнителен долг. Тоа може да ве спречи да купувате дом.
- Кога датотеката е завршена, давателот ќе го достави за конечно одобрување од застрахователка . Да се биде во преземањето на ризикот е нервно вриштање и фрустрирачки, особено кога е потребно подолго од 24 часа, но може да трае една недела.
Потврди потврда за обелоденувања на продавачите
Продавачите се обврзани да испорачаат одредени обелоденувања за имотот на купувачот во одреден временски период определен во договорот за купопродажба. Обврската на продавачите со закон е да открие сè што продавачот знае за имотот, вклучувајќи и материјални факти.
- Прочитајте и прашајте прашања што не ги разбирате на TDS, прашалник за сопственост на продавачот, извештај за природни непогоди, инспекција / завршување на штетници и други документи, како што е првичната политика за наслов .
- Сфатиш дека имаш 10 дена за да ги видиш за олово-базирани боја, што е федерално откривање.
- Прочитајте го секој документ во целост; поставувајте прашања за сите обелоденувања на продавачот . Ако наидете на непозната терминологија, а неколку купувачи го разбираат секој термин, замолете го вашиот агент да ви објасни. Нема никакви неми прашања кога купувате дом.
Нарачајте полиса за осигурителна полиса на сопственикот
Може да започнете со компанијата што ќе го осигура вашиот автомобил. Понекогаш осигурителните компании ќе ви дадат попуст ако одржувате повеќе од една политика со таа компанија. Во прилог на осигурување на сопствениците на куќи, можете, исто така, може да се разгледа осигурувањето од поплави или покриеноста со земјотрес.
- Нарачајте рано осигурување на сопствениот дом. Како што споменавме порано, не секоја осигурителна компанија ќе го осигура секој дом, особено постарите домови или домови лоцирани на опасни места.
- Понекогаш претходните побарувања од сопствениците на куќи можат да го отежнат осигурувањето. Извештајот CLUE ќе ги објави претходните тврдења и може да се добие онлајн на околу 20 долари.
- Добијте замена за замена. Тоа не чини многу повеќе за да се добие покритие за замена, кое ќе го обнови вашиот дом ако е уништено. За жал, многу жртви на шумски пожари не беа покриени со замена.
Спроведете инспекции
Во повеќето држави, договорот за купување му дава на купувачот одреден број на денови за да изврши инспекции, вклучувајќи и домашна инспекција. Вие исто така може да се разгледа на штетници инспекција, оџакот инспекција или канализација инспекција. Ако откриете голем дефект што не можете да го прифатите, често сте слободни да го откажете договорот.
- Вработи реномиран домашен инспектор . Не секоја држава бара од инспекторите да поседуваат какви било лиценци или ингеренции. Домашна инспекција е за вашето уредување и не е листа на перење која треба да му се претстави на продавачот за да се поправи.
- Донеси проверка за домашна инспекција со вас. Ќе сакате да бидете сигурни дека сите области на загриженост се проверени и вашите прашања се обрати.
- Прифатете ја домашната инспекција . Не го следиме домашниот инспектор наоколу, како што е погрешно сугестирана книгата на Зилоу, или домашниот инспектор тивко ќе ве проколнува под неговиот или нејзиниот здив. Нека инспекторот ја извршува работата на инспекција во мир. Почекајте додека домашниот инспектор не заврши пред поставување прашања.
Размислете за барање за поправка
Продавачот не е обврзан да поправи ништо, дури ни заемодавачот не бара поправки. Некои оценки може да содржат такви што се нарекуваат "услови", кои се дефекти од некој вид кои треба да се корегираат пред заемодавачот да го финансира заемот. Секоја страна може да преземе чекори за да ги задоволи условите за заем, за што може да се преговара.
- Доколку инспекцијата за дома предизвикува значителни и неочекувани проблеми, можете да потпишете барање за поправка со тоа што ќе побарате од продавачот да ги адресира тие проблеми, да ви даде кредит за затворање на трошоците или да ја намали продажната цена. Реализација на продавачот може да се каже не и да се утврди дали може да се живее со таков вид на одговор.
- Сфаќајте дека нема дом е совршен, и инспекторот ќе најде грешки. Немојте да очекувате дека сè што е на домашниот инспекциски извештај да биде фиксирано или дозволено во продажната цена.
- Бидете разумни. Знам дека ова е тежок бидејќи е субјективно на некои луѓе, но разумноста значи да направите рационални истраги. Вашиот агент може да ве води.
Отстранете ги непредвидени околности
Не секој агент за агенти ќе побара ослободување на непредвидени околности, но тие се мрзливи агенси. За целосно да се заштити продавачот, повеќето агенти за котација ќе бараат ослободување на сите непредвидени обврски од датумот кога тие изданија се должат.
- Стандардно, договорите од Калифорнијанскиот CAR им даваат на купувачите 17 до 21 ден да ги отстранат непредвидени околности . Непредвидливоста не истекува на крајот на одреден временски период, спротивно на популарното верување.
- Обидете се да бидете сигурни дека вашиот заем е цврст и проценката е прифатлива пред да го отстраните износот на кредитот . Ако вашиот заемодавач не може да го потврди вашиот заем, можеби ќе треба да го отстраните непредвидливоста на кредитот, ако имате договорно обврска.
- Ако одбиете да ги отстраните непредвидени околности, продавачот може да издаде известување за извршување, а потоа еднострано да го откаже договорот.
Направи крајно прошетка низ
Целта на последната прошетка низ инспекција е да се осигури дека имотот е во иста состојба како и кога последен пат сте го виделе. Ако откриете изложени оштетувања на дрвените подови, на пример, откако продавачот го отстранил мебелот или отстранил килимите, тогаш е време да побарате некој вид компензација.
- Не поминувајте да правите конечна прошетка низ . Можеби ќе бидеш во искушение да се откажеш од оваа формалност, но оние што ја избрале таа опција честопати жалат за таа одлука. Можете да научите од сопствените грешки, но учењето од другите е далеку најпосакувано.
- Осигурајте се дека тоалетите се исплакнат и нема протекување на вода од отстранувањето на фрижидерот или машината за перење. Вклучете ги сите светла, ракувајте со сите апарати.
- Проверете го имотот за да бидете сигурни дека тоа е во иста состојба како кога сте се согласиле да ја купите. Ова не е дозвола да барате повеќе поправки освен ако не пронајдете нов дефект кој претходно не бил обелоденет.
- Ако најдете сериозно прашање, обратете се сега пред да се затвори. Поради итноста на некои ситуации, може да најдете брзо решение кое нема да задржи затворање. Обидете се да избегнете финансиски аранжмани кои би можеле да го променат вашето завршно објавување или вашите документи за заем би можеле да треба да се прецртаат.
Потпишете ги заемните и девизните документи
Ако физички не можете да дојдете во компанијата за escrow, службеникот за escrow може да ви испрати мобилен потписник. Најверојатно ќе плаќате екстра за оваа услуга, но за многу купувачи, тоа е корисна услуга. Мобилни потписници на нотари ќе дојдат во вашиот дом, канцеларија или друго место што ќе го назначите.
- Како и со многу други аспекти на процесот на купување дома, процедурите за зачувување се разликуваат според локалитетот. На пример, во јужна Калифорнија, ќе ги потпишете документите за зачувување кратко време по отворањето на ескроу; во северна Калифорнија, ќе ги потпишете документите за зачувување, заедно со вашите документи за заем блиску до затворање.
- Донесете важечка идентификација на сликата. Осигурајте се дека името на вашата лична карта е исто име како на документите за заем. Ако неодамна сте се оженил и го промениле вашето име, ова може да предизвика проблем.
- Бидете подготвени да поминат најмалку 30 минути до еден час потпишување документи за заем. Веројатно ќе ви биде презентирана најмалку 100 страници за да се потпишете.
Депозитен биланс на средствата
Ова е местото каде гумата се среќава на патот. Сега кога сте го испитале домот за да се осигурате дека ги исполнува вашите очекувања и вашиот заем е подготвен да се затвори, ова е кога ќе го депонирате остатокот од авансните трошоци и трошоците за затворање.
- Донеси потврдена проверка која треба да се плати за да се зачува. Не можете да депонирате готовина, ниту лична проверка. Личните проверки се прифатливи ако има доволно време за чистење пред да се затвори.
- Очекувајте escrow да се појави износот, така што ќе добиете наплата по затворањето. Сопственикот може да ви испрати чек или да го наплати реконструкцијата на вашата банка.
- Размислете за да побарате од вашата банка да ги уплати средствата директно на зачленување, заштедувајќи ги проблемите со физички доставување на проверката на благајната за да ги зачувате.
Затвори
Зачувам е затворена кога насловот на компанијата добива потврда од Канцеларијата на рекордерот дека документите биле снимени. Овој датум ќе биде неколку дена откако ќе ги потпишете документите за зачувување и заем. Ист ден затвори ретко се случуваат.
- Вашиот имот дело , препродажба на продавачот и дело на доверба ќе ги сними во јавните книги . Подоцна, неколку недели по затворањето, ќе го добиете оригиналното дело по пошта.
- Насловот компанија ќе го извести вашиот агент, кога вашата трансакција евиденција, а пак, тоа е вообичаено за вашиот агент да ти се јавам. Многу агенти се многу возбудени кога е време да ви ги предаде копчињата на прагот.
- По снимањето, освен ако Вашиот договор не наведува поинаку, имотот е ваш. Променете ги бравите веднаш, и уживајте во вашиот нов дом!
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.