Прашање: Треба ли да направиме HARP рефинансирање или краток продажба на нашиот подводен дом?
Читателот прашува: "Мојот сопруг и јас се обидуваме да дознаеме дали треба да се обидеме да го продадеме нашиот дом како кратка продажба или да се откажеме од тоа и да аплицираме за владината програма за рефинансирање на HARP . Нашиот агент за недвижнини ни кажува да продаваме, но ми се допаѓа идејата за намалување на нашите хипотекарски исплати Ние должиме скоро 300.000 долари, а додека вредноста на нашиот дом е околу 165.000 долари, нашиот хипотекар вели дека можеме да заштедиме 635 долари месечно ако се квалификуваме за рефинансирање на HARP. Треба ли да направиме HARP рефинансирање или кратка продажба ? "
Одговор: Дали сопственикот на куќата треба да го продаде наспроти HARP рефинансирањето, не е толку пресечен и сув. Секако, во повеќето случаи, логиката би диктирала дека сопственикот на куќи веројатно е подобар за две години по кратка продажба отколку по рефинансирање на HARP, но има многу работи што треба да се разгледаат пред да се донесе таа одлука.
Прво и основно е дали ќе се квалификувате за било која програма. Многу краткорочни банки ги олабавиле барањата за кратка продажба, а не секој заемодавател бара финансиски тешкотии, особено по 2012 година. Сепак, ако вашата банка бара финансиски тешкотии и не можете да документирате тешкотии, тогаш можеби нема да се квалификувате за кратка продажба воопшто. Кој би го поставил прашањето до точка, нели?
Значи, првото нешто што ви предлагам да направите е да разговарате со еден краток агент за продажба за да дознаете дали ќе се квалификувате за кратка продажба. Размислете за владата HAFA краток продажба програма, ако редовна кратка продажба е премногу рестриктивни.
Но, ако одите на пат HAFA, осигурајте се дека навистина сакате да направите кратка продажба пред да аплицирате за HAFA. Некои заемодавци нема да ви дозволуваат повторно да аплицирате откако ќе се квалификувате за претквалификација, ако треба да се премислите по одобрување.
Важно е да се напомене дека не можете да направите и двете. Мора да изберете една програма. Или HARP рефинансирање или кратка продажба.
Квалификации за рефинансирање на HARP
- Ограничена на заеми на Фани Меј и Фреди Мак.
Програмата за рефинансирање на ХАРП се однесува само на кредитите што ги поседуваат Фани Мае или Фреди Мак. Ако вашиот заем не е Фани Меј или Фреди Мек, нема да се квалификувате. Можете да дознаете дали вашиот заем е Фани Меј или Фреди Мак со одење до Фани Меј кредит Побарајте или Фреди Мак Кредит Побарајте. Ќе треба да ги знаете последните четири бројки на основниот заемодавач на бројот на социјалното осигурување.
- Извор на заем 1 јуни 2009 година или порано.
Ако извадивте хипотека на 2 јуни 2009 или подоцна, веројатно нема да се квалификувате за рефинансирање на HARP. Во моментов нема исклучоци, но тоа може да се промени.
- Повеќе од 80% LTV
Ако вашиот дом е под вода, вашиот LTV ( заем-во-вредност сооднос) ќе надмине 80% од пазарната вредност - бидејќи пазарната вредност е генерално помала од вашата кредитна рамнотежа. Повеќето луѓе немаат проблем со овој квалификациски фактор.
- Нема задоцнети плаќања.
Иако програмата за рефинансирање на HARP овозможува едно задоцнето плаќање во претходните 12 месеци, многу заемодавачи нема да направат заем на заемопримачот кој е деликвентен, без оглед на упатствата на HARP. Овие дополнителни побарувања на зајмувачите кои можат да се разликуваат од оние што се поставени во програмата се нарекуваат преклопувања.
- Прва рефинанса на HARP.
Освен ако правилата не се сменат, и со еден мал исклучок, можете да направите само една HARP рефинансирање и, откако ќе добиете, повторно не можете да рефинансирате преку HARP. Меѓутоа, ако по HARP Refinance имате проблеми со плаќањата, секогаш можете да аплицирате за кратка продажба.
HARP рефинансирање Vs. Кратка продажба
Кратките упатства за продажба за купување на друг дом по кратка продажба обично се 5 години за конвенционален заем и 3 години за кредити од FHA . Да речеме дека направивте кратка продажба и продадовте дома. Недостатоците на кратка продажба се:
- Вие повеќе не поседувате дом.
- Треба да се преселите на друго место и да станете закупувач.
- Можеби ќе треба да се преселите надвор од вашето соседство.
- Ќе го изгубите даночниот одбиток за сопственик на дом.
- Нема гаранција дека ќе се квалификувате за дури 3 години за да купите уште еден дом, бидејќи личните ситуации се менуваат и законите се менуваат.
Ако сте ја одбрале опцијата за рефинансирање на HARP, за 2 години ќе заштедите 15.240 долари (635 долари за исплата x 24 месеци). За 3 години, ќе заштедите уште повеќе, $ 22,860. Дали пазарната вредност на вашиот дом ќе се зголеми за да се надомести фактот што сѐ уште должиш околу 300.000 долари за дом што вреди 165.000 долари?
Тоа можеби не е важно. Причината зошто тоа не е важно е дека можеби некогаш не сакате да го продадете. Ова значи дека ќе продолжите да плаќате на домот додека не сте ги исплатиле хипотеките од 300.000 долари.
Меѓутоа, ако ја одбравте кратката продажба, на крајот од 3 години можеби ќе се квалификувате да купите уште еден дом. Ако мислите дека цените на домот ќе останат релативно стабилни во овој временски период, тоа значи дека би можеле да купите дом исто како дома што сте го продале, со исклучок на денешната пазарна вредност од 165.000 долари. Дури и ако каматните стапки се удвојат, вашата исплата сепак ќе биде помала од плаќањето што го плаќате денес.
Но, за некои луѓе, тоа не е прашање на логика или финансиско размислување. И тоа е во ред, апсолутно добро. Луѓето често купуваат недвижен имот на емоции и остануваат во тој дом врз основа на емоции. Никогаш немојте да се чувствувате лошо ако го одберете рефинансирањето на HARP за кратка продажба. Која одлука ќе донесете е вистинската одлука за вас.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.