Заемопримачи кои престануваат со исплата на хипотека, порано или подоцна ќе ја предизвикаат банката да ги затвори. Сега, како се постапува со таквото одземање, зависи од државниот закон. Повеќе од половина од државите во Соединетите Американски Држави се држави за доверлив дел , а заемопримачите во државите со доверба се постапува од страна на повереникот.
Имајте на ум дека Фани Мае кратки продажби кои се во стандардно се постапува поинаку. Фани Меј и Фреди Мак воопшто не ги одложуваат аукциите на доверителот.
Пред одложување на аукцијата
По заемопримачот престанува да прави исплата на хипотеката, давателот го известува управникот за поведување постапка за запленување. Повереникот е трета страна на доверливиот дело, позиција која некој ја нарекува "држи гола титула".
Иако не постои потребен временски период пред поднесување на Известување за неисполнување на обврските , повеќето заемодавци сакаат да се обидат да се соберат во текот на првите 60 до 90 дена дека заемопримачот паѓа во заостанати долгови, наместо да се префрли во постапки за запленување. Некои држави, како што е Калифорнија, бараат од заемодавателот да му го даде на заемопримачот најмалку 30 дена пред да поднесе известување за неисполнување на обврските.
Откако ќе се поднесе известувањето за неисполнување на обврските, заемопримачот има околу 90 дена да го врати кредитот со тоа што ќе ги надомести исплатите и да ги исплати задоцнетите трошоци, кои ги вклучуваат таксите на управникот.
5 начини за одложување на аукција на доверителот
- Откупи хипотека: Постои разлика помеѓу враќање на хипотека и откуп на хипотека, но често ќе ги слушнете зборовите користени наизменично, што е погрешно. За откуп на хипотека е да се исплати хипотеката; да се врати, хипотека е донесена струја. Во последните денови од процесот на несудско запленување, заемодавачот не е обврзан да прифати повторно враќање, туку мора да дозволи откуп.
- Аплицирајте за модификација на заемот: Заемодавателите исто така не се обврзани да го одложат аукцијата во замена за модификација на заем , но повеќето банки ќе се обидат да изготват план за привремен отплата. Ова не значи дека банката нема да го испрати домот на аукција. Па бидете внимателни. Заемопримачите можеби ќе сакаат да побараат од банката писмено ветување да не оди напред со аукцијата.
Некои банки се прикриени. Овие банки ќе дадат привремена модификација на кредит и, по 3 до 6 месеци, да му кажат на заемопримачот дека поднесат затварање, бидејќи должникот не се квалификува за трајна модификација на заемот. Тие велат дека се заблагодарувате за делумните исплати и поднесете Известување за неплаќање.
- Датотека за банкрот: банкротското поднесување не трајно прекинува аукција, но може да ја одложи аукцијата за некое време. Кога должникот поднел барање за стечај, судот издава налог познат како Автоматски престој кој ги запира обидите на доверителите да собираат пари, што подразбира одложување на аукција. Тоа е како да му кажете на обучено куче да седи и да остане. Но, давателот може да поднесе барање за укинување на автоматското престојување, особено ако известувањето за неисполнување на обврските веќе е поднесено.
- Да поднесеме привремена наредба за задржување: Повеќето луѓе ја поврзуваат наредбата за привремено одмрзнување со домашна злоупотреба, но поднесувањето барање до судот за заштита од злоупотреба може да вклучи и барање за одложување на аукција. Заемопримачите ќе треба да ангажираат адвокат за да поднесат привремена наредба за забрана и тој адвокат можеби ќе треба да најде причина врз основа на измама или некој вид на престап на делот од заемодавецот. Дури и ако адвокатот е успешен и го добива аргументот, наредбата за ограничување не е трајна.
- Обид да се направи кратка продажба : Сознавање на заемодавател дека заемопримачот се обидува да направи кратка продажба е генерално не е доволно. Заемопримачот мора да достави понуда до банката од квалификуван купувач. Агентот за недвижнини или адвокат кој раководи со преговорите за заемопримачот потоа го нарекува преговарач на банката и бара одложување на аукцијата. Честопати, банките нема да го разгледуваат барањето за одложување додека аукцијата не биде на неколку дена. Тоа е како банката да сака да ги заземе должниците на игли и игли, прашувајќи се дали аукцијата ќе биде одложена.
За време на пишувањето, Елизабет Вајнтраб, DRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.