Без разлика дали треба да го фаворизирате модификацијата на заемот во текот на кратка продажба , делумно зависи од следното:
- Вашата финансиска состојба
- Подготвеноста на банката
- Ваша желба да го задржите вашиот дом
Таа станува дополнително комплицирана ако банката одбие да ја разгледа сегашната пазарна вредност на вашиот дом. Ако навистина сакате да останете во вашиот дом, без оглед на неговата вредност, модификацијата на заемот можеби е подобра опција.
Услови за модификација на заемот
Целта на модификација на заемот е да се намали исплатата на хипотеката на сопственикот на домот и да се направи тоа плаќање прифатливо.
Ова се постигнува со спроведување на еден или повеќе од следниве:
- Намалување на каматната стапка
- Проширување на мандатот на заемот
- Додавање на неплатено учество во главниот биланс
- Намалување на основната рамнотежа
Канцеларијата на контролорот на валутата (OCC), која ги регулира националните банки, вели дека многу модификации на заем не го намалуваат главниот биланс што го должи. Можеби повеќе вознемирувачки е веста дека голем број модификации на заем наскоро стануваат деликвенти. Често е само привремена исправка, а не долгорочно решение.
Измените на заемот може да резултираат со зголемено плаќање
Ова може да звучи бизарно за вас и спротивно на тоа како модификација на заемот би требало да функционира, но не секоја банка ќе понуди модификација на заемот што ќе го намали исплатата на хипотека на сопственикот на домот. Некои банки ќе понудат модификација на кредитот што ја зголемува плаќањето. Користите за користење на банка, честопати ограничувајќи го одреден процент од вашиот бруто месечен приход, за да одредите нова исплата на хипотека.
Ако финансиските извештаи наложуваат, банката може да побара повисоко плаќање.
Модификации на привремени кредити
Бидете свесни дека некои банки нудат привремена модификација на заемот. Ова значи дека банката нема да се согласи да направи постојана модификација на заемот, туку, наместо тоа, може да ги понуди следните услови:
- Основната рамнотежа останува иста.
- Од сопствениците на куќи се бара да направат ново намалено плаќање.
- Терминот за ново плаќање е поставен за 3 до 6 месеци.
- Импликацијата е ако сопственикот на куќи ги прави новите исплати на време за време на ограничениот рок за модификација на кредитот, банката може да одобри трајна модификација на заемот.
Сепак, на крајот од мандатот, банката исто така може слободно да каже: "Ви благодарам, многу, за да ни дадете малку пари, но вашиот заем сега е стандардно". И банката би можела да продолжи да ги затвара. Слушнав оваа приказна од неколку клиенти во Сакраменто, кои беа принудени на краток продажба со овој маневар.
Банките не обработуваат кратки продажби истовремено со модификација на заемот
Повеќето банки нема да отворат две датотеки во исто време. Ќе треба однапред да одлучите дали сакате да извршите модификација на заем или кратка продажба. Треба да бркате една или друга.
Банката ќе ја затвори тековната трансакција за краток продажба ако сопственикот на куќата подоцна одлучи да се обиде да изврши модификација на заемот. Должината на време за обработка на кратка продажба наспроти модификација на заем е приближно иста. Некои модификации на заем одземаат 3 до 6 месеци за да заклучат.
Не е фер кон купувачот кој поднел добра волја за кратка продажба и се согласил да почека за кратко одобрување за продажба за да открие дека продавачите имаат втора мисла и сега сакаат да направат модификација на заемот среде кратката продажба.
Мојот совет е да ја донесете вашата одлука и да се држите со него. Покрај тоа, не вработи било која компанија да се направи модификација на заем за вас, бидејќи можете да го побарате тоа без да плаќаат некој. Многу компании за модификација на заем се измамници.
Зошто би можеле да претпочитаме кратка продажба преку модификација на заемот?
Сопствениците на куќи кои би сакале да излезат од подводни може да преферираат да направат кратка продажба на местото на модификација на заемот. Кратка продажба значи дека банката ќе прифати намалена плата и ќе го ослободи заемот. Ако вашиот дом драматично вреди помалку од износот што го должи, тоа би можело да има повеќе смисла да се направи кратка продажба и да се ослободи од оптоварениот долг. Еве некои други фактори кои треба да се разгледаат:
- По 3 години одржување на кредит, ако цените останат стабилни, сопствениците на куќи може да се квалификуваат да купат друг дом по кратка продажба со хипотека и плаќање кое е прифатливо.
- И модификацијата на заемот и кратката продажба може да влијаат на кредит . Но, или решението е генерално подобро од затварање.
- Многу модификации на кредити бараат повисока исплата на стапка отколку што може да се зголеми секоја година откако поминале почетните 5 години фиксна стапка.
- Повеќето од продажните списоци што ги продавам во Сакраменто вклучуваат продавачи на кои им беше одбиено модификација на заемот.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.