Прашање: Како можам да најдам кратка продажба?
Читателот прашува: "Како можам да најдам кратка продажба онлајн од листата на МЛС? Некои од огласите велат дека тоа е кратка продажба, но некои сеуште не се дефинитивно кратки продажби. Знам дека мојот агент може да открие кои се кратки продажби. оваа информација не е достапна за јавноста? "
Одговор: Секој систем на МЛС е различен, така што огласите за кратка продажба не се секогаш очигледни. Се чини дека постои движење кон идентификување на кратки продажби поради спорови за комисии .
Кога агентите се борат со пари, системите честопати се ставаат во место за да се спречат несогласувањата. Агентите често се борат со други агенти за пари. Тоа е заедничка битка.
Што е кратка продажба?
Намалувањето на продажбата има тенденција да се случи кога вредноста на имотот паѓа или надуени проценки се добиени за купување, со што имотот вреди помалку од износот на својата хипотека. Ова значи дека кога продавачот влегува во купопродажен договор за продажба за износ што е помал од моменталниот хипотекарен биланс на домот, ако продавачот не донесува пари за да се затвори , давателот мора да ја одобри кратката продажба . Тоа е затоа што давателот губи загуба за да овозможи исплата помала од износот што го должи.
А кратка продажба, исто така, може да се случи ако едноставно нема доволно пари да ги плати сите трошоци за продажба и хипотека. Можно е да се продаде дом за повеќе од хипотека, а сепак продажбата ќе биде кратка, бидејќи нема доволно пари од средствата да ги плати сите трошоци кои продавачот мора да ги сноси.
Генерално, кратките продажби не се поволни за купувачот. Тоа не секогаш значи дека купувачот го купува имотот под пазар, и може да потрае долго време да се затвори, ако воопшто се затвори, меѓу бројни други причини. Не сите заемодавци ќе ја одобруваат секоја кратка продажба, а многу кратки продажни цени кои се рекламираат не се вистинска цена .
Тие се образовани претпоставки за она што е потребно за да го продаде домот.
Колку повеќе искуство поседува агент за кратка продажба, толку е поголема веројатноста дека цената е разумна и прифатлива за давателот. Некои агенти само сочинуваат цени, а потоа се разочарани кога нивната кратка продажба е одбиена.
Спорови за куси комисии за продажба
Проблемот се јавува кога агентот зема котација во домот што сè уште не е стандардно, што значи дека продавачот сѐ уште прави исплати на заемодавачот. Во текот на мандатот за договор , ако се поднесе известување за неисполнување на обврските , тоа би можело да ги промени условите на котација. Сега станува краток опис на продажба , предмет на преговарање на комисијата од страна на заемодавачот.
Во Сакраменто МЛС, нашите правила наведуваат дека коментарите на агентите - оние што јавноста не може да ги види - мора да содржат збор што конкретно ја наведува продажбата е предмет на одобрување на заемодавачот и како ќе се подели разликата во комисијата. Ова е затоа што листата може да определи еден износ и давателот може да одобри различен износ.
Неколку заемодаватели ја намалуваат провизијата, плаќајќи помалку од еден продавач. Еден агент за котација не вклучи расказ за намалена провизија. Додека бил зачуван , агентот на купувачот инсистирал на тоа дека неговото брокерско право има право на надоместокот првично наведен во МЛС.
Агентот за котација заврши со давање голем дел од неговата комисија до агентот на купувачот.
Наоѓање на кратки продажби
Повеќето кратки продажби се наведени од агентите за недвижнини . Овие списоци ќе ги најдете на локални веб-страници и во гасови на МЛС на различни локации. Некои кредитори се жалеа на рекламирање кое го идентификува домот како кратка продажба, бидејќи кредиторите сметаат дека ги става во неповолна положба кога станува збор за домашна цена . Тие се во право. Купувачот генерално нуди помалку кога се рекламира како кратка продажба.
Ако имате пристап до термини за пребарување, прво погледнете каде се појавува терминот кратка продажба. Тоа може да биде под "статус модификатор" или тоа може да биде содржано во коментари за маркетинг. Изберете го ова поле како ваш термин за пребарување.
Прочитајте ја листата внимателно. Може да гледате во кратка продажба со контингент , што би значело дека дома не е за продажба или дека ќе се разгледува само резервна понуда.
Ако го видите зборот "контингент", тоа ќе биде вашиот поим. Исто така, бидете свесни дека некои популарни веб-страници може да содржат листи што се идентификувани како предупредување. Овие не се кратки продажби и тие не се на продажба.
Агентите генерално се лизгаат со зборови кои ја идентификуваат листата како кратка продажба. Побарајте ги следниве термини:
- Предмет на банка одобрување .
- Предупредување
- Известување за стандардно
- Дајте време на банката да одговори.
- Предобно од банка.
- На чело на аукција
Пред сè, вработи агент кој е добро обучен во справувањето со кратки продажби и може да ве извести за постапките, вклучувајќи ги и локалните обичаи во вашата област. Ако имате правни прашања , замолете го адвокатот за совет и насоки.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.