11 причини за не купување на кратка продажба
На површината, може да се појави дека купувачот со краток промет добива добар договор. Иако тесна маргина на кратки продажби може да биде профитабилна за купувачот - бидејќи секогаш постојат исклучоци - поголемиот дел од времето, купувачот ќе биде подобро купување на дом кој не е стандардно.
Кратките продажби не се продаваат по попусти.
Малку е веројатно дека ќе ги слушнете професионалците за недвижности да ви кажат дека не е добра идеја да купите кратка продажба . Делумно, тоа е затоа што професионалците за недвижности профитираат на кратка продажба . Сите прават пари освен продавачите и купувачите. Исто така, сфати дека агентите за котација може да им наштетат продавачите на листата како кратка продажба, бидејќи ако продавачите поминале преку запленување , агентите за котација не би ја добиле листата.
Во Сакраменто, каде што работам, на пример, многу агенти ги игнорираат кратките продажби и предлагаат нивните купувачи да купат нешто друго. Овие често се агенти кои биле изгорени во минатото и имале кратка продажба да се распаднат, бидејќи тие биле наведени од страна на агент кој немал бизнис кој наведува кратка продажба.
Еве 11 причини зошто купувачите можеби не сакаат да купат кратка продажба:
Продавачите платени премногу
Ако еден дом се продаде за 500.000 долари пред неколку години и сега се продава на 400.000 долари, тоа не значи дека купувачот бесплатно ќе заработува 100.000 долари.
Тоа значи дека продавачот премногу платил на зголемувањето на пазарот и сега на пазарот падна. Тоа значи дека продавачот нема капитал.
Продавниците премногу позајмени
Банките кои беа желни да позајмуваат пари за пофалба на пазарите понекогаш им дозволуваа на должниците да ги надминат хипотеките во домот, што значи дека позајмицата на кредитокорисниците ја надмина вредноста на имотот.
Проценките се субјективни, а не сите проценители ќе ја стават истата вредност на домот. Иако против законот, некои проценители се под притисок од страна на банките да проценат за износот што сопственикот на куќи сака да го позајми.
Строги квалификации Неискусните или неетички агенти за недвижнини може да им помогнам на продавачот да размисли за куса продажба кога продавачот не се квалификува за кратка продажба . Продавачите мора да докажат тешкотии и да достават докази за тешкотиите на заемодавачот за одобрување. Некои агенти ги наведуваат домовите како кратки продажби, без да разговараат со заемодавачите или пред квалификациите на продавачите.
Домови продаваат по пазарна вредност.
Заемодавателите не се наивни или не се свесни за вредноста на домот. Заемодавателите ќе инсистираат на компаративна пазарна анализа , позната како CMA или мислење за цената на брокерот, познат како аутсорсинг аутсорсинг. Ако заемодавачот верува дека подобра цена може да се добие со преземање на имотот во затварање над понуда за краток продажба, давателот може да се држи по повисока цена. Таа цена ќе биде блиску до пазарната вредност . Кредиторите прифаќаат кратка продажба кога куќата е вредна за кусопродажна цена, што значи пазарна вредност.
Домови продаваат "Како е"
Доколку хипотекарната компанија се согласи на кратка продажба , најверојатно, исто така, ги плаќа трошоците за затворање во трансакцијата.
Заемодавателите бараат купувачи да го купат домот во неговата сегашна состојба. Заемодавателите обично ќе одбијат да платат за:
- Предложени поправки откриени на домашна инспекција .
- Инспекции од штетници или работа неопходна за издавање на јасен извештај за штетници.
- Кровни сертификати или поправки на кров.
- Планови за заштита на домот за купувачот.
- Одложено одржување.
Должина на време да се затвори
Во зависност од тоа кога е поднесено Известувањето за неисполнување на обврските , заостанатиот застој на заемодавателот и вредноста на документацијата што продавачот веќе ја доставила, може да потрае од две недели до два месеци за да добие одговор на куповна понуда од заемодавачот. Исто така, ако двајца заемодавачи се вклучени, бидејќи постојат два заеми обезбедени на имотот, може да потрае подолго за да ги задоволи барањата на вториот заемодавач.
Кредиторите можат да ги променат условите
Некои кредитори го задржуваат правото повторно да преговараат за условите на кратката продажба во последната минута.
Ако пазарот се промени, новите закони помине или нови информации поминува на бирото на заемодавачот, давателот може да се обиде да ги промени условите на договорот. Кредиторите обично имаат адвокати на располагање, а обичните купувачи не.
Комисија за попуст на заемодавачи
Заемодавците кои продаваат кредити на Фани Меј или Фреди Мек обично плаќаат традиционални провизии за недвижен имот на агентите за недвижнини. Другите можат да бараат попуст. Покрај тоа, агентите завршуваат два до три пати повеќе од работата на една конвенционална трансакција и не го ценат плаќањето помалку за да направат повеќе работа. Ако се согласивте да му платите на вашиот агент одреден процент според договорот за брокер купувач , би можел да биде одговорен за разликата помеѓу она што давателот ќе го плати и она што го предвидува вашиот договор, ако вашиот агент одбие да се откаже од разликата.
Повисоки трошоци за затворање на купувачот
Бидејќи кредиторите ретко ќе плаќаат за било какви додатоци, како продавачот ќе биде подготвен да направи, ако сакате некој од овие додатоци, ќе плаќаат за нив сами. Понекогаш кредиторите ќе одбијат да платат за трошоците за затворање на стандардните продавачи, како што се даноците за пренос . Ако сакате специфични инспекции, најверојатно ќе платите за нив надвор од џебот.
Изгуби контрола на трансакцијата
Ако треба да затворите escrow за одреден датум, многу среќа со тоа. Процесот на затворање на куќи за кратко време трае неопределено време. Давателот на продавачот ги повикува снимките, а не купувачот ниту давателот на купувачот. Ако се обидувате да затворите escrow истовремено со продажбата на вашиот дом, тоа може да не се случи.
Мали Продавач Мотивација
Кога продавачот открива дека краткотрајниот ефект врз кредитот е близок до оној на запленување, постои мало поттик за продавачот да соработува со кратка продажба. Иако продавачите можат да се квалификуваат да купат друг дом во 2 години по кратка продажба наспроти 5 (со ограничувања) на затварање, некои немаат намера повторно да купуваат уште еден дом.
Во времето на пишување, Елизабет Вајнтраб, CalBRE # 00697006, е Брокер-соработник во Лион Недвижнини во Сакраменто, Калифорнија