Како да се користи компаративна пазарна анализа на CMA
Што е анализа на компаративниот пазар?
Иако извештаите може да се разликуваат, од списокот од две страници на споредливи дома продажби до 50 страници со сеопфатен водич, должината и сложеноста на извештајот зависи од деловната практика на агентот.
Сепак, стандардните компаративни извештаи за анализа на пазарот имаат тенденција да ги содржат следните податоци:
- Активни списоци
Активни огласи се домови во моментов за продажба. Овие огласи важат само до степен до кој тие се вашата конкуренција за купувачите. Тие не се индикативни за пазарната вредност, бидејќи продавачите можат да побараат што сакаат за нивниот дом. Тоа не значи дека ниту една од цените е реална. Понудените продажни цени не ја одразуваат пазарната вредност се додека не ги продадат, а на пазарите на купувачите , на пример, повеќето продаваат за многу помалку.
- Листа на чекање
Во очекување на продажба домови се порано активни огласи кои се под договор. Тие сеуште не се затворени, па сѐ уште не се споредливи со продажба. Освен ако агентот за котација не е подготвен да споделува информации за очекуваната продажба - а многумина не се - вие нема да ја знаете вистинската продадена цена додека не се затвори трансакцијата. Сепак, во очекување на продажбата укажуваат на насоката на движење на пазарот. Ако вашиот дом е по цена над цената на листата на овие очекувани продажби, може да се соочите со подолг ДОМ.
- Продадени огласи
Домови кои се затворени во последните три месеци се твојата споредлива продажба . Ова се продажбата која процената ќе ја користи кога ќе го процени вашиот дом за купувачот, заедно со продажбата што чека во очекување (која најверојатно ќе се затвори кога ќе се продаде вашиот дом). Погледни долго и тешко на споредливи продажби, бидејќи тие се вашата пазарна вредност. Можете да користите 6 месеци комп, ако нема доволно продажба за да се произведе добар извештај со три месеци.
- Оф-пазар / Повлечена / откажана
Овие се својства кои беа земени од пазарот од различни причини. Обично, причината зошто домовите се отстранети од пазарот е поради тоа што цените беа превисоки. Средните цени на оваа група речиси секогаш ќе бидат повисоки од просечните цени на споредливи продажби. Сепак, огласите се откажуваат и поради следниве причини:
- Каење на продавачот . Продавачите одлучиле дека не можат да се разделат со својот дом и повеќе не сакаат да ги продадат.
- Цените се премногу високи. Никој не направил понуда или само понудените понуди биле ниски топки понуди , кои биле одбиени .
- Домот беше премногу долг. Агентите понекогаш ги повлекуваат огласите за да можат да ги вратат како нов оглас и да примаат повеќе купувачи.
- Поправка барања . Домот некогаш бил под договор и по домашна инспекција , купувачот побарал поправки кои продавачот ги одбил.
- Продавачот отпушти агент . Не е невообичаено несреќните продавачи да отпуштаат агент и да ангажираат нов агент .
- Истечени огласи
Оваа група ќе ја одразува највисоката средна продажна цена, бидејќи тие не се продаваат и веројатно се неразумно цени. Некои од истечен оглас, исто така, може да се појават како активен оглас, наведен од нов агент по нова цена. Листата, исто така, истекува, бидејќи тие не беа агресивно продадени или поради тоа што на домот има потреба од поправки.
Испитување на споредливи продажби
Споредливи продажби се оние кои најмногу го потсетуваат вашиот дом. Тешко е да се спореди дома на три нивоа со еден кат дома. Изберете ги домовите од оваа листа кои најчесто се идентични со вашиот дом во големина, форма и состојба, како што се:
- Слични квадратни снимки
Проценителите ги споредуваат домовите врз основа на квадратни снимки. Поголемите куќи од квадратни стапки се во вредност од помалку за квадратен метар отколку помалите куќи од квадратни стапки. Варијансата меѓу група на домови со средна цена идеално не треба да надминува повеќе од 10% до 20% варијанса во квадратни стапки, плус или минус.
- Слична возраст за градење
Идеално, возраста на домот - годината кога била изградена - треба да биде во рок од неколку години од другите споредливи продадени домови. Поделбите на мешани години се чести. На пример, во една област на Сакраменто, поделбата се состои од домови изградени во 1950-тите години, а потоа тие скокаат неколку децении до 1970-тите. Додека домовите се наоѓаат соседните до други, домовите натоварени со карактер од 1950-тите се продаваат за повеќе од нивните нови колеги од Брејди Буч. Ако вашиот дом е изграден во 1980 година, велат, и сосема нови домови на улица се продаваат за повеќе, не можете да ја нарачате истата цена како нов дом.
- Слични погодности, надградби и состојба
Проценителите ќе ја намалат вредноста од вашиот дом, ако другите домови имаат надградби и твоето не го прави. Дома со базен ќе имаат поинаква вредност од дома без базен. Базените не вредат толку колку што мислите. Целосно преобликуван дом вреди повеќе од фиксер. Домови со една бања вредат помалку од домови со две или повеќе бањи. Одложеното одржување ќе се смета против вас.
- Локација
Сите знаат дека недвижниот имот е ценет за "локација, локација, локација", но дали размислувавте што значи тоа? На пример, дом со поглед на градот е вреден повеќе од еден дом кој се соочува со цементен ѕид. Домови кои се наоѓаат на зафатените автопати се во вредност значително помалку од домови на тивка улица. Споредба на вашиот дом со оние на слични локации. Ако вашиот дом седи преку улицата од електраната, побарајте други домови со изложеност на електрична енергија или оние што се наоѓаат покрај пругата, меѓу другите несакани локации.
Во времето на пишување, Елизабет Вајнтраб, CalBRE # 00697006, е соработник на брокер во Lyon Real Estate во Сакраменто, Калифорнија.