Правењето кратка продажба е доволно силно, сосема искрено, но уште потешко кога имате два заеми - двојно е главоболка. Ја чувствувам болката. Бидејќи не само што ви треба соработка на првиот заемодавач, вториот сопственик на хипотека треба да го ослободи тој заем.
Прво, ајде да погледнеме што се случува во затварање :
Затворање позиции помеѓу заемодавачите
Не е важно дали да земете втор хипотека за да помогнете во купување на домот или ако сте го осигурале кредитот за домашен капитал по овој факт.
Вториот заемодавач секогаш ќе биде на втората позиција, освен ако првиот не сака да подлегне. Вообичаено, хипотекарниот заемодавач кој е на првата позиција нема да ја подреди позицијата.
Прво во позиција е прво во право да се соберат од постапките за запленување. Ова значи дека кога е поднесено Известување за неисполнување на обврските , ако вториот заемодавач сака да биде прв во ред да добива приноси од аукцијата или продажбата или да го преземе имотот, вториот заемодавач мора да поведе сопствен процес на запленување.
Во повеќето делови на земјата, ова значи дека вториот заемодавач мора да ги надомести исплатите на првиот заемодавач, да плати трошок на првиот заемодавач да поднесе известување за неисполнување на обврските и придружните трошоци, а потоа да поднесе своја сопствена Известување за неисполнување на обврските. Доколку вториот заемодавач не го стори тоа, вториот заемодавач може да се избрише во запленувањето и да не добие ништо, особено ако нема доволно пари за да се оди наоколу.
Кога вториот заемодавец добива известување во кое се наведува дека првото е превземено, по проверката на вредноста на домот, многу други заемодавачи не иницираат сопствени постапки за запленување. Тие го земаат овој став бидејќи можеби нема доволно капитал за да се направи профитабилен трошок за втората заемодавател.
Ова не дејство го остава вториот заемодавач во ранлива позиција.
Колку краткотрајни трошоци за затворање се платени
Иако продавачот можеби потпишал договор за котација со агент за недвижнини, многу е веројатно дека давателот ќе преговара за комисијата . Кредиторите плаќаат помалку од традиционалните надоместоци и се обидуваат да ги намалат трошоците на трансакцијата на секој можен начин.
За понатамошно намалување на трошоците за затворање, исто така има такси што кредиторите најчесто одбиваат да ги платат. Тие се:
- Планови за домашна гаранција
- Инспекции за штетници и работа поврзана со штетници
- Сертификати за покрив
- Инспекции за канализација
- Поправки побарани од купувачи, како што се Барање за поправка
- Кредити за трошоците за затворање на купувачот
Преговарање со вториот заемодавач на кратка продажба
По утврдувањето дека вашата ситуација одговара на квалификациите за кратка продажба и сте ги почитувале сите барања на заемодавачот - плус, нашле подготвен и квалификуван купувач - сеуште не сте надвор од шумата.
Да речеме дека твоите завршни трошоци се 5% или 4.250 долари. Откако ќе ги одземете трошоците за затворање од продажната цена од 85.000 долари, ќе имате оставено околу 81.000 долари. Сега станува затегнување меѓу двајцата зајмувачи.
Општо земено, првите преговори се да му понудат на вториот заемодавач мала сума, на пример, 1.000 долари. Сега, тоа можеби нема да изгледа многу кога ќе се спореди со втората позајмица во износ од 55.000 долари, бидејќи барате од заемодавателот да изгуби 54.000 долари.
Од друга страна пак, ако вториот заемодавец одбие, во крајна линија може да добие ништо.
Има моменти, се чини, дека помладите заемодавци се чини дека ги отсекоа своите носеви за да ги пцујат нивните лица. Но, ова е местото каде што првиот заемодавач може да се откаже од малку повеќе за да го стори договорот. Според моето искуство, повеќето заемодавци на првата позиција се воодушевени да добијат дури 90%, што би значело за заем од 85.000 долари, заемодавачот би можел да се согласи да земе 76.500 долари.
Ако нето е 81.000 долари, по затворање на трошоците, тоа ќе остави 4.500 долари што првиот заемодавач би можел да го понуди на вториот заемодавач. Вториот заемодавач мора да се согласи да го ослободи заемот. Ако не, кратката продажба ќе биде одбиена, а првиот заемодавач, најверојатно, ќе го искористи имот во затварање, со што ќе го елиминира вториот заем.
Продолжете да преговарате додека не се постигне резолуција. Запомнете, и првата и втората имаат удел во правењето кратки работи .
ЗАБЕЛЕШКА: Една од причините што помладиот застапник во Калифорнија може да одбие да соработува е ако заемот претставува заем за заем, обезбеден со престој од 1 до 4 единици. Во тој случај, ако вториот заемодавач е збришан за време на запленување под продажба на старател, тој втор заемодавател може да има право да продолжи со пресуда за недостаток . (Roseleaf Corp. против Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).)