Читателот прашува: Ние сме оттргнале од купување на кратки продажби, бидејќи слушнавме дека тие се премногу долго и можеби нема да бидат прифатени. Но сега ние сме вид на откривање дека сите добри цени се за краток продажба. Мислиме дека можеби треба да размислиме да направиме понуда за кратка продажба. Но, не знаеме од каде да почнеме. Колку понуди можеме да направиме? Зарем не треба да направиме куп понуди во случај некој да не помине? И колку според листата на цени можеме да понудиме да купиме кратка продажба? "
Одговор: понудата цена за кратка продажба е често многу збунувачки за купувачите. Вие не сте сами со вашите прашања. Многу краткорочни купувачи се чувствуваат како тие и нивните агенти да бидат како слепи води слепи, и на некој начин тие се. Тоа е затоа што има толку многу компоненти за кратка продажба. Вие сте точни дека не сите кратки продажби се затворени .
Листата на цената на кусата продажба
Најголемото прашање во краток продажба е цената. Колкава е реалната цена на таа листа? За почеток, ако продавачот не се квалификува да направи кратка продажба, цената на листата не е релевантна. Тоа е затоа што продавачите кои не се квалификуваат за кратка продажба може да ја најдат нивната куса продажба да биде отфрлена. Во тие случаи, банката нема да ја одобри кратката продажба, дури и ако сте подготвени да платите повеќе од пазарната вредност.
Не можете да ја обесувате вашата капа на листата на кратки продажби. Единственото што цената на листата ти кажува е колку е потребно за да го добие продавачот да потпише договор за купопродажба , а понекогаш и тие нема да го сторат тоа.
На пример, во мојот МСС, агентите за листата се обврзани да ги кажат агентите на купувачот ако продавачот не ја прифати цената на листата, но не сите МЛС компании бараат тоа откривање.
Ако цената на листата е премногу ниска, банката ќе ја отфрли кратката продажба . Покрај тоа, ниската цена на листата може да биде стратегија што ја користи агентот и продавачот за примање на повеќе понуди за кратка продажба .
На кратко, цената на листата на кратка продажба може да значи многу малку, ако ништо друго.
Како да дознаам понуда за кратка продажба
Ќе треба да мислите како агент на BPO . Освен неколку видови кратки продажби, банките генерално не плаќаат за проценка. Тоа е како отсекување на носот за да го испуштите твоето лице, но банките сакаат да заштедат малку пари. Тие, исто така, не даваат доволно доверба на знаењето и искуството што ги поседуваат оценувачите на недвижнини. Тие имаат тенденција да мислат дека секое топло тело може да процени дом, и таа претпоставка би била погрешна.
Ние нема да го имаме овој проблем ако банките им веруваат на агентите за кратка продажба, но тие не и со добра причина . Агентот за кратка продажба го претставува продавачот, а не банката. Агентот за кратка продажба , исто така, сака брзо да го продаде тој дом. Цената што краткорочниот агент смета дека е пазарна вредност би можела да биде во право на носот или би можела да биде лажно ниска.
Значи, краткорочната банка ќе ангажира агент на BPO и ќе плати тој агент помалку од 100 долари за да произведе аутпут-листа. Тој агент може да биде локален агент или агентот може да живее надвор од областа. Тоа е среќа на нерешено. Но, многу BPO агенти ќе ја разгледаат продадената споредлива продажба во радиус од 1/4 километар од предметната сопственост.
Тие ќе ги споредат сличните квадратни снимки и возрасти. Можете да го направите истото.
Различни типови на понуди за кратка продажба
Иако постојат бројни начини да се пресмета пазарната вредност, не секој агент на BPO ги користи сите алатки достапни за агентот. Агентот за аутсорсинг може само да ги разгледа последните 3 месеци од продадени домови најблиски до предметната сопственост. Агентот може да ја игнорира локацијата, состојбата, уникатните фактори и трендовите како што се пониските цени на активните и очекуваните огласи.
Еве ги различните типови на цени за кратка продажба и зошто тие се различни:
- Листа на цена за кратка продажба. Ова е цената за која агентот за котација и продавачот се согласуваат. Се користи за примање понуда. Може да биде високо; тоа може да биде ниско; тоа може да биде во право на пари.
- БПО агент кратка продажна цена. Оваа цена често се пресметува статистички, но без внатрешна инспекција во основа е безвредна. Дури и со внатрешна инспекција, цените на аукцијата не се секогаш точни, првенствено затоа што агентот можеби нема да работи во соседството. Но, ова е понудата цена на кратко продажба банка ќе го прифати.
- Мислење на агент на локален купувач за вредност. Специјалист од соседството е веројатно втората најдобра залог за искрено мислење за пазарната вредност. Овој агент ќе ја запознае историјата и трендовите на купување на домот во одредено соседство. Ако оваа цена е повисока од вредноста на аутсорсинг, без разлика дали нудите цена во близина на оваа вредност, делумно се базира на тоа колку лошо сакате дома и дали се соочувате со конкурентни понуди.
- Мислење на локалниот проценител за пазарната вредност. Проценката ќе ве чини помеѓу 300 и 500 долари во просек, но професионалниот проценител со искуство за проценка на домовите во тоа соседство треба да даде валидно мислење од вредност. Сепак, тоа е само едно мислење.
- Проценка на заемодавачот на купувачот за кратката продажба. Овој тип на проценка се врши преку оценувачки пул и оценувачот може или не може да биде искусен и можеби не го знае соседството. Благодарение на мамурлакот предизвикан од HVCC , во основа е оценување за да се провери понудата, а не да се потврди вистинската пазарна вредност.
Крајна линија, трикот за избор на понудата цена на една кратка продажба е да дознаам колку ќе сака банката, врз основа на мислењето на агент на BPO за вредност. Цената на понудата треба да биде разумна. Банката може или не може да дозволи попуст за чекање за кратко одобрување од продажба . Сепак, имајте на ум дека ниту вашата понуда ниту цената на агентот на BPO не може да имаат основа за пазарна вредност. Износот што го плаќаат и пазарната вредност може да биде две различни работи.
Само се подготви себе си за контра понуда од банката, ако понудената цена е премногу ниска.
За да одговорите на вашето прашање за повеќе купувачки понуди . Треба да разговарате со вашиот адвокат за стапици и правни недостатоци за да напишете повеќе понуди за кратка продажба, кога не можете да си дозволите да ги купите сите. Општо земено, етичките агенти ја обесхрабруваат оваа практика, освен ако купувачот не го објави тој факт во понудата.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.