Колку продавачот го должи IRS по затварање или кратка продажба?
Тоа не изгледа фер. Што е уште полошо, можеби дури и не сте дознале дека имате долг до денот кога ќе ја отворите вашата пошта за да најдете 1099.
Имајте на ум не сите 1099-ти значи дека и вие ќе плаќате данок на доход. Банките испраќаат 1099 како рутинска материја.
Зборував со Џулијан Блок, адвокат во Ларчмонт, Њујорк, кој беше цитиран од страна на Њујорк тајмс како водечки даночен професионалец. Еве што тој има да каже за даноците, добивките и загубите на отежната продажба, како што се запленувања и кратки продажби:
Џулијан Блок на добивки и загуби
"Продавачите кои имаат сопственост на нивните лични живеалишта за подолги периоди, сепак, ќе остварат добивки.
"Но, продавачите на резиденции стекнати во изминатите две години или така ќе се направат загуби.Дури и ако не се намалува цената, загубите ќе бидат резултат на трошоците за брокери за недвижнини, адвокати и сл. Продавачите нема да можат да ги одбијат тие загуби Не прави никаква разлика што тие се принудени да ги продадат поради, на пример, промени во работата или здравствени причини.
"Покрај проблемите за продавачите на лични резиденции, постојат даночни проблеми за инвеститорите кои, на пример, купиле неколку станови во Флорида и не можат да ги флипуваат, бидејќи потенцијалните купувачи чекаат понатамошни намалувања на цените.
Често, не е вредно тие инвеститори да ги изнајмат своите места; она што тие го добиваат како плаќања за изнајмување нема да бидат доволни за да ги покријат своите даноци за недвижности и хипотека . Нивната единствена опција е да се продаде со загуба ".
Блокирај за неутрализирање на загубите од добивки
"Продавачот може да ги надомести своите капитални загуби од капиталните добивки.
Но, во отсуство на капитални добивки, годишната капа е 3.000 долари (1.500 долари за брачни двојки кои се полагаат одделно) за износот на загубите што можат да ги надоместат во однос на нивните "обични доходи", што значи приход од извори како што се плати, пензии и повлекувања од плановите за пензионирање . Законот им овозможува да ги пренесат неискористените загуби на подоцнежните години. "
Блок на даночни правила за запленувања
"УЈП има даночни правила за преземање или преземање од страна на заемодавателите на домови на сопственици кои се заостанувале на нивните хипотекарни исплати . Може да има сериозни и неочекувани даночни последици за сопственикот кој едноставно оди, бидејќи тој или таа има мал или никаков капитал и давателот го презема и го продава местото.
"Во таква ситуација, откажувањето или простувањето од страна на давателот на долгот обично значи дека должникот има пријавен приход, иако има некои исклучоци - на пример, несолвентност".
Блок на лична одговорност
"Пример: Браун купува стан и го користи како личен престој, плаќа 300.000 долари, исплаќа 15.000 американски долари и зема хипотекарен заем во износ од 285.000 долари, а лично е одговорен за хипотеката, а остатокот од заемот е 280.000 долари, Каматните неисполнувања и банката на давателот го прифаќа неговото доброволно пренесување на единицата, откажувајќи го заемот.
Слични condos во тоа време се продаваат за 230.000 долари.
"Даночниот код ја третира трансакцијата како продажба Браун има неизвесна загуба од 70.000 долари, износот според кој прилагодената основа на неговиот condo на 300.000 долари ја надминува пазарната вредност од 230.000 долари. Нема одбиток за загубата бидејќи Браун ја користи кондо како личен престој .
"Браун, исто така, има пријавен приход од 50.000 долари кога банката го откажува кредитот. 50.000 долари се износот за кој долгот од 280.000 долари ја надминува пазарната вредност од 230.000 долари.
"Внесете го УЈП кога имотот под хипотека се превземени или преземени, а банката повторно го бара, или банката знае дека Браун го напуштил имотот, банката испраќа Образец 1099-А до Браун и УЈП. Користејќи ги броевите во примерот, 1099-А ја означува цената на цените за запленување (230.000 долари), износот на долгот на Браун (280.000 долари) и дали е лично одговорен.
Откажувањето на долгот (тука, 50.000 долари) се оданочува по стапките за обични приходи, исто како и за платата. "
Обезбеден долг без лична одговорност
Според Kleinrock Publishing, IRS вели дека продавачите кои не се лично одговорни за долг ќе остварат износ кој вклучува целосен откажан долг, дури и ако вредноста на имотот што е сигурност за долгот е помала, што може да се компензира во зависност од вашата приспособена основа во сопственост. Купување пари кредити обезбедени со недвижен имот во Калифорнија не носат лична одговорност.
На пример, г-ѓа Смит купува дом во вредност од 300.000 долари, соборува 30.000 долари и извади хипотека од 270.000 долари. Смит престанува да прави исплати . Банката превзема кредитен биланс од 260.000 долари, а пазарната вредност на домот падна на 250.000 долари. Смит има приспособена основа од 295.000 долари, поради губење на жртвата од 5.000 долари. Износот што Смит го сфаќа врз запленувањето е 260.000 долари. Смит ја фиксира нејзината добивка или загуба со споредување на 260.000 долари, што е реализирана сума, на нејзината приспособена основа од 295.000 долари. Таа има остварено загуба од 35.000 долари.
Пред затворање или продавање, планирајте се
Пред да се продаде на краток продажба или да поминете низ затварање, побарајте правни и даночни совети. Предвремено планирајте го даночното планирање , пред да биде предоцна.
За повеќе информации, контактирајте го овластениот јавен сметководител или проверете ја веб-страницата на IRS.
Привремениот фикс, наречен Закон за олеснување на долгот за пролонгирање на долгот од 2007 година, обезбедува ослободување од оданочување на простување на долгот за одредени сопственици на патници и може да истече пред обновување. Законите во Калифорнија се различни за краткорочното оданочување поради CA Граѓанскиот законик 580e и хипотекарни писма издадени од IRS и од името на франшизниот даночен одбор. Побарајте компетентни даночни советници за да одредите дали сте ослободени од оданочување.
Извор: Книгите на адвокатот Џулијан Блок вклучуваат "Водич за домашна продавач за даночни заштеди", пофален од професорот по право Џејмс Едвард Маул од Универзитетот Виланова како "Лесно-читано и добро организирано објаснување за даночните правила". За да нарачате книги , посетете ја веб-страницата на Џулијан Блок.