Вашиот заемодавач може да поднесе пресуда за дефицит после запленување
Недостатоците пресуди понекогаш се појавуваат по затварањето или кратката продажба . Сопствениците на куќи често се изненадени да ги примат, а тоа е обично затоа што тие не го добиваат вистинскиот правен или даночен совет однапред.
Измени и хипотеки
Недостаток пресуди произлегуваат од фактот дека должникот обврските на меница , а не на хипотека. Меница е ветување за плаќање. Исто така може да создаде лична одговорност, во зависност од државните закони. Лична одговорност значи дека давателот може да оди по имотот на заемопримачот поради неисполнување на заем.
Меница е обезбедена со доверлив дело или со хипотека, во зависност од инструментот за финансирање. Вообичаено, хипотеката или договорот за доверба се евидентира во јавната евиденција каде што се наоѓа имотот, што му дава на јавноста известување дека домот има залог против него.
Исклучување
Ако меницата не се плати како што е договорено, корисникот има право да го затвори предметот, бидејќи имотот е гаранција за меница.
Ако заемопримачот не ги внесе тековните исплати или ги исплати постоечките заеми за време на периодот на запленување, имотот оди на аукција. Ако имотот продава повеќе од износот што се должи, нема недостаток; сепак, тоа ретко се случува.
Банките го добиваат имотот во запленување кога никој не ги продава доволно за да ја плати банката.
Банката, исто така, има право да ја продаде за помалку на највисокиот понудувач на аукцијата, но генерално, банките преферираат да продаваат на приватна партија по затварањето, надевајќи се дека ќе добијат повеќе пари на отворен пазар.
Кратки продажби
Додека дом е во очекување на запленување, банката може да се согласи да ги намали загубите. Тоа му овозможува на продавачот да направи кратка продажба и да прифати помалку пари отколку што продавачот му должи на неговиот заем.
Домашниот продавач ангажира агент за недвижнини да најде купувач за кратка продажба . Купувачот прави понуда и, доколку банката ја прифати, дома се продава со загуба.
Судски недоследности
Недостаток е разликата помеѓу главниот биланс и пристигнатиот износ, при што пристигнатиот износ е помал од износот што го должи.
Дали банката може да продолжи со пресудата за недостаток по затварањето или кратката продажба, делумно зависи од тоа дали меницата го прави продавачот лично одговорен за долгот. Некои држави дозволуваат лична одговорност .
Судења за недостаток во Калифорнија
Добрата вест за зајмувачите на Калифорнија е сите заеми за купени пари за станбен стан од една до четири единици се ослободени од пресуди за дефицит.
Кредити за хард-пари во Калифорнија - заеми извадени откако дома беше купена преку рефинансирање или втора хипотека - може да бидат предмет на пресуда за недостаток под следните услови:
- Заемодавателот се прекршува под судска постапка (Калифорнија законик Граѓански Проф. 726).
- Повеќето зајмувачи ги затвораат преку продажба на доверителот, што не му дава на давателот право да го следи недостигот на пресудата со еден исклучок (видете ги вторите хипотеки подолу) .
- Тримесечен временски рок се однесува на постапките за пресудите за дефицит во рамките на судска заплена.
- Ако втората хипотека е тешко пари и давателот ја изгубил сигурноста за тој заем преку затварање или кратка продажба - со што обезбедувањето на меницата не вреди ништо - корисникот на таа втора хипотека може да продолжи со пресудата за недостаток (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).
- SB 931, ефективна 1 јануари 2011 година, нуди заштита од недостаток на продавачите на кратки продажби во Калифорнија, ако заемот е на првата позиција. Не важи за запленувања.
Преговарање за собирање
Некои тврдокорни зајмувачи ја продаваат меницата на инвеститорите по запленувањето за пени за доларот. Потоа, инвеститорот ќе се обиде да го наплати долгот.
Иако заемодавецот може да прифати, да речеме, 1.000 долари за хипотека од 100.000 секунди секунда преку кратка продажба, безбедноста за таа хард-пари се ослободува, но меницата можеби не е. Продавачот со кратки продажби, како што е нашиот читател, може да верува дека искушението е завршено, се додека еден ден не добие телефонски повик со барање за отплата. Кога ова ќе се случи:
- Сфати дека заемодавачот, најверојатно, ќе преговара за намалена исплата.
- Давателот може да побара нова меници за замена на старата меници. Во тој случај, осигурајте се дека давателот испраќа "платена во целосна" меница.
- Ако давателот веќе ја продал белешката, попустот може да биде поголем.
- Не мора да се исплатат сите парични задолжувања во готово. Некои кредитори ќе прифатат плаќања.
- Ако давателот насочува исплати на друго лице, сфати дека забелешката може да била продадена на помалку од неговата номинална вредност и дека новиот заемодавател може да прифати уште помал износ како плаќање во целост.
- Откако белешката се исплаќа во целост, побарајте од заемодавачот да ја врати меницата означена "Платена во целост".
Не сум овластен да дава правни совети и да ги доставувам овие информации само за општи информации. Ако сакате правен совет или повеќе информации, ве молиме контактирајте со адвокат за недвижности .
Извор: Калифорнија Здружение на Брокерите
За време на пишувањето, Елизабет Вајнтраб, DRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.