Некои продавачи на кратки продажба не добиваат ослободување од одговорност
Кога заемодавачот се согласува да направи кратка продажба, генерално доаѓа до оваа одлука, бидејќи е попрофитабилно банката да направи кратка продажба отколку да ја затвори.
Може или не може да бара продавачот да има финансиски тешкотии, но, секако, домот е под вода .
Во кратка продажба, банката се согласува да го ослободи заемот во замена за примање помалку од износот што го должи. Но, тоа не мора да го објави продавачот. Ослободување на заемот од имотот и ослободување на продавачот се 2 различни нешта. Ако ја должите банката 200.000 долари, но вашиот дом е вреден 75.000 долари, банката може да прифати 75.000 долари и да го ослободи заемот. Сепак, без ослободување на одговорност, може да откриете неколку години подоцна дека банката сега доаѓа по вас и барајќи да ја платите разликата од 125.000 долари.
Ослободување на одговорност и писмо за одобрување на купопродажба
Во писмото за одобрение за краток продажба има клуч. Ова писмо за одобрување точно го опишува она што очекува банката. Тој ги поставува следните термини, меѓу другите размислувања:
- Прифатлива продажна цена
- Максимално дозволените провизии
- Максимални трошоци за затворање
- Минимална нето приноси
- Датум на затворање
Не секое писмо за писмо за одобрување на продажба содржи ослободување на одговорност. Всушност, некои одобрувачки писма воопшто не се однесуваат на ослободување на одговорност. Адвокатите велат дека ако предметот не е решен, тогаш давателот може да задржи какви било права на располагање на заемодавачот според сојузниот и / или државниот закон за да се спроведе пресуда за недостаток .
Никогаш не потпишувајте писмо за писмено одобрување без да побарате од адвокат да го прочита и да ви даде правен совет. Не прашувајте го вашиот агент, освен ако вашиот агент не е адвокат, тој агент не е лиценциран да ви даде правен совет. Тоа е спротивно на законот за агент за недвижнини да издаваат правни совети.
Му кажувам на моите клиенти дека ако ги видам нивните писмени писма со одобрение за одобрување содржи ослободување на одговорност, не можам да ги советувам за такви. Им велам да повикате адвокат. Ако писмото е нејасно или не го кажува конкретно, јас ќе сугерирам дека продавачот контактира со адвокат за да се обиде да добие ослободување од одговорност. Под никакви околности не давам правни совети.
Нема да бидам зачуден да слушнам за продавачите кои поднесуваат тужби против нивните агенти за недвижнини, бидејќи тие агенти ги увериле дека давателот нема да оди по суд со дефицит. Дури и во Калифорнија, каде што имаме среќа да имаме одредени заеми без регрес, тоа неприфаќање обично се однесува на запленувања, а не на кратки продажби. Со други зборови, продавачот кој направил кратка продажба на заем за купопродажба , нема гаранција дека краткорочниот заемодавач ќе ги ослободи, освен ако давателот конкретно не го издава продавачот.
Ние имаме Дел 580e од Граѓанскиот законик на Калифорнија, додаде 1 јануари 2011 година, но тоа сè уште не е тестирано на суд, и тоа не важи за секундарното финансирање, ниту за претходните години.
Видови Verbiage во куси одобрувања за разрешување на одговорност
Додека не можам да ви дадам секој можен вид на ослободување од одговорност или не ослободување на одговорност во писма за одобрување на краток продажба, тука се неколку примери. Некои од овие изјави го ослободуваат продавачот, некои не нудат никаков вид ослободување од одговорност.
- По приемот на банката од $ XXXXXX, банката ќе го ослободи залогот и ќе го наплати преостанатиот долг како наплатлив биланс.
- Банката одобри дисконтирана исплата. Ништо во ова писмо нема да се толкува како предрасуди, да се откаже, да се измени или да се измени било која од правата или правата на банката во закон или во капиталот во наплатата на сите достасани износи.
- Банката издава одобрение за продажба на предметот на имотот, што ќе резултира со кратко плаќање на хипотеката. . . и ќе се откаже од какви било недостатоци, доколку е применливо.
- По приемот на оваа исплата, ние ќе го пријавиме долгот како "платен во целост за помалку од целосниот биланс" на сите кредитни агенции.
- Заемопримачот мора да го потпише приложеното признание за сите услови наведени во ова одобрение и мора да потврди дека банката ги задржува сите права за дефицит како што е наведено во белешката, договорот за доверба и / или сигурност и локалните и федералните закони.
- Банката се согласува да прифати во заверени средства $ XXXXXX како плаќање во целост на заемот, дополнително, банката ќе го пријави износот на долгот пропуштен на Службата за внатрешни приходи.
- Банката може да спроведе пресуда за недостаток за различните во примената на исплата и вкупниот долг, доколку не е договорено поинаку или забрането со закон, ако кратката продажба се затвори на кредитот наведен погоре.
- По приемот на средствата банката ќе го ослободи залогот, а дефицитот ќе се пријави како наплатлив биланс.
- По приемот на договорениот износ, банката ќе се откаже од преостанатиот биланс поради горенаведениот заем и ќе го ослободи заемопримачот од понатамошна обврска во неа, и ќе се откаже од сите права за понатамошно расудување или недостаток.
Ако банката нема да ви даде ослободување од одговорност, можеби ќе треба да му дадете придонес на продавачот за да ја поттикнете банката да ја обезбеди. Понекогаш ќе добиете преговарач кој не ја разбира банкарската политика. Доколку сметате дека банката нема право да преиспита пресуда за недостаток и банката одбива да ве ослободи, можеби ќе треба да ја ескалирате датотеката до супервизорот за да го добиете ослободувањето. Но, ако сѐ друго не успее, најдобро е да побарате од адвокатот да добие ослободување од одговорност за вас или барем да ги објасни вашите законски права доколку не може да се добие ослободување од одговорност.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.