Како да напишете понуди за купување на REO запленувања
Кога банките ги ценат преземањата на РЕО според споредливи продажби, повеќе понуди често се одговор. Ова значи дека би можеле да се спротивставиш на жестоката конкуренција за тој дом во сопственост на банката .
Или не. Барајте домови со подолги денови на пазарот ако сакате да преговарате за пониски цени.
Тоа не е невообичаено за некои REO запленувања во Сакраменто, каде што се продаваат, да добијат 15 или 20 понуди. Понекогаш банката ќе ги исфрли сите освен неколку понуди, а потоа од одбраните купувачи ќе побара повторно да ја поднесе она што се нарекува "Највисока и најдобра" понуда. Понекогаш, банката едноставно ја прифаќа најдобрата понуда на почетокот.
Ако се прашувате како можете да направите вашата РЕО понуда да свети над сите останати и да биде победничка понуда, тука се неколку совети кои ќе ви помогнат да ја одберете вистинската цена и условите:
1) Добијте ја историјата на имотот на тоа REO Foreclosure
Замолете го агентот на купувачот да ја дознае куповната цена на банката на Доверителот или Делото на Шериф. Општо земено, се забележува на самиот документ, кој можете да го добиете од даночните списоци или титулата компанија. Споредете ја таа цена со цената што ја бара банката. Понекогаш банката сака да затвара и ќе постави понуда толку висока цена што никој од инвеститорите нема да го купи домот на аукција.
Погледнете го износот на кредитите што некогаш биле обезбедени на имотот. Некаде помеѓу оригиналниот биланс на хипотека и продажната цена на запленето е износот што банката ќе го прифати ако домот е под цени.
2) Определе споредлива продажба за REO Foreclosure
Во многу случаи, листата на цени има малку влијание врз вредноста на домот.
Пазарната вредност носи најголема тежина. Ако сте против конкурентни понуди, другите купувачи ќе понудат повеќе од цената на листата.
- Погледнете ги последните три месеци на споредливи продажби , мини CMA, за тоа соседство за да одредите колку вреди ова извлекување од REO. Обидете се да ги користите само оние домови кои најмногу се совпаѓаат со REO во однос на плоштадот, бројот на спални, бањи, удобности и состојба.
- Погледни ја очекуваат продажба . Замолете го вашиот агент да ги повика агентите за листата на оние кои очекуваат продажба за да се обидат да ја дознаат прифатената понуда цена. Некои агенти за котација ќе ги споделат тие информации, а некои нема.
- Погледнете ги активните огласи. Оние, најверојатно, огласите кои другите купувачи ќе ги користат за да формулираат цена, бидејќи тие се единствените домови што купувачите всушност патуваат.
3) Анализирајте ги REO продавачите на огласниот агент
Повеќето РЕО агенти работат за една или две банки. Некои агенти за листа се ексклузивни агенти за котација за REOs, и тие не наведуваат друг тип на имот. Бидејќи агентите на РЕО се занимаваат со волумен, тие обично ги применуваат истите принципи за цените за сите нивни РЕО списоци .
- Побарајте од агентот на купувачот да побара агентот за регистрација во МЛС .
- Извршете пребарување користејќи го името на агентот за објавување за да ги пронајдете последните три до шест месеци од огласите на агентот.
- Повлечете ја историјата на овие огласи за да ја одредите цената на листата со цена-цена. Ако повеќето од овие огласи се продаваат за, да речеме, 5% над цените на листата, тогаш можеби ќе треба да понудите 6% повеќе од цената на листата, и обратно.
4) Прашајте за бројот на понуди добиени за тоа REO Foreclosure
Ако не постојат понуди за REO дома, веројатно можете да понудите помалку од цената на листата и да ја прифатите вашата понуда. Меѓутоа, ако има повеќе од две понуди, најверојатно ќе треба да понудите над цената што ја барате.
Ако има 20 понуди, имајте на ум дека некои од тие понуди може да бидат сите пари. Банките како и сите парични понуди. Ако добиете финансирање, тогаш можеби ќе треба да ја зголемите цената на вашата понуда за да се разгледате.
5) Поднесете писмо за претпоставка
Се подразбира дека не сакате преквалификуван писмо. Сакате предупредувачко писмо .
Добијте претходно одобрен од вашиот избор на давателот однапред.
Покрај тоа, да се добие претходно одобрен од страна на заемодавачот кој го поседува имотот. Не очекувајте да го користите овој заемодавач за вашиот заем, но доставете го писмото за предпродажба од овој заемодавач, заедно со писмото од вашиот заемодавач. Банките не секогаш им веруваат на други даватели на предлози, но имаат тенденција да им веруваат на своите одделенија. Ако купувате РЕО од Велс Фарго, можеби ќе добиете предност ако вашата претпоставка е од Велс Фарго, е сè што велам.
6) Не барајте од РЕО банката да плати за поправки / инспекции
Понекогаш банките ќе плаќаат за поправки, но обично нема да се согласат да го сторат тоа во фазата на понуда. Ако има проблеми што се најдени за време на домашна инспекција , повторно преговарајте по прифаќањето на вашата понуда. Во минатото имав можност да преговарам за намалувањата за големи билетски ставки, како што е несоодветната клима. Но, работи што можете да ги видите со свои очи и помали предмети се твои за да се справи со поради КАКО е клаузула својствени за повеќето REO запленување продажба.
7) Скратете го периодот на проверка
Ако други купувачи побараат 17 дена, на пример, да спроведат инспекции и да побарате 10, може да се смета за посериозен купувач. Во секој случај, инспекцијата обично е само за уредување на купувачот. Банката е малку веројатно да одговорат на какви било барања за поправка. Не правете грешка во размислувањето дека може да дојдете на високо ниво и повторно да преговарате.
Обрнете посебно внимание на сомнителна мувла која може да се појави во напуштените домови откако ќе седат празни во долг временски период.
8) Понудете да ги разделите надоместоците со REO банката
Некои банки нема да плаќаат такси за трансфер, на пример. Ако купувачот нуди да ги подели тие надоместоци, банката ќе се почувствува попогодна за прифаќање на понудата. Истото важи и за давачките за зачувување.
Многу банки преговараат за попустните трошоци за осигурување на титулата . Ако банката ќе плати за политиката на сопственикот, политиката на ALTA може да чини малку повеќе. Но, сé уште е добра идеја да дозволите банката да избере наслов ако сакате вашата понуда да биде прифатена.
Размислете за последиците од проценката
Ако ви понудиме преку ценовната листа, имајте на ум дека проценката ќе треба да ја потврди таа цена. Ако се најдете себеси се занимаваат со ниска оценка , имаш опции, па не очај. Запомнете, банката, најверојатно, ќе наиде на овој проблем со следниот купувач кој ќе добие финансирање.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.