Чекајќи да се затвори дома
Што значи дека давателот игра важна улога која не може да се превиди.
Купувачот и продавачот можат да се согласат на претходниот датум на затворање во договорот за купување , но ако давателот не може да изврши за време на тој прозорец, не е важно кој датум е избран, бидејќи нема да се затвори на датумот купувачот и продавачот наведете. Ќе се затвори кога давателот е подготвен да се затвори. Понатаму, не секој заемодавач го цени експедитивноста.
Завршниот процес на задржување
Во зависност од тоа каде живеете, секој број на лица може да се справи со процесот на затворање. Ајде да разговараме за неколку. Агентот за затворање може да биде службеник за зачувување , поблиска, насловена компанија или адвокат за недвижен имот .
Затворањето на процесите може многу да се разликува дури и во истата состојба. Во Калифорнија, на пример, escrow процесот е различен во северна Калифорнија наспроти јужна Калифорнија. Примарната разлика помеѓу двата се ескалира инструкциите кои се подготвуваат и се потпишуваат на предниот крај (кратко време по прифаќањето на понудата) во јужниот дел на Cal и на задниот крај (непосредно пред затворање) во северниот дел на Cal.
Меѓутоа, пред да се затворат сите депозити, мора да се исполнат сите услови од договорот за купување; тогаш продавачот го депонира делото и купувачот ги депонира средствата. Еве примери на типови на услови потребни во Калифорнија. Процесот на затворање на државата може да се разликува.
- Целосно извршена купопродажен договор и додатоци.
- Депозит на сериозен паричен депозит .
- Домашна инспекција или откажување.
- Исполнување на обврските на продавачот, како што е доставување на извештај за инспекција на штетници и / или завршување, потврда за покрив , домашна гаранција , првична политика за наслов , потврда за побарувачката на корисникот , поправки, доколку ги има, според Барањето за поправки .
- Завршување на инспекциите на купувачот, вклучувајќи и ослободување на непредвидени околности, ако се побара.
- Последна прошетка на купувачот преку инспекција или откажување.
- Проценка на имот со проценител на заемодавачот.
- Одобрување на кредитот на заемодавачот и задоволување на условите за заем од страна на купувачот, како што е депонирање на докази за полиса за осигурување на сопствениците на куќи .
- Потписни инструкции за продавачот и купувачот.
- Продавачот е потпишан и заверени на нотар дело пренесување на титулата.
- Купувачот е потпишан и заверена на нотар дело на доверба и извршена меница .
- Потписите на купувачот за сите документи за заем.
- Депозит на средствата на купувачот од заемодавачот.
- Депозит на биланс на авансни плаќања на купувачот и трошоците за затворање на купувачот .
Колку време затвора дома?
Купувачите кои добиле претпоставка за кредит наспроти претквалификација на заем често се во позиција да се затворат порано. Процесот на пред- одобрување подразбира проверка на одредени предмети однапред, пред да го потпише договорот за купопродажба, преместувајќи го заемопримачот неколку чекори поблиску до затворање.
Ако давателот го потврдил вработувањето на заемопримачот, банкарските сметки и извештајот за кредитот , затворањето може да се случи веднаш што осигурителите можат да ја обработат документацијата и да ја разгледаат оценката, генерално во рок од една или две недели. Меѓутоа, ако некој документ недостасува од датотеката, како што е прелиминарниот извештај за титулата или условот за продажба на продавачот, затворањето може да се одложи.
Повеќето федерално поврзани хипотекарни заеми може да се затвори во рок од 30 дена. Специјалните програми за купувачи за прв пат , особено оние кои вклучуваат помош со авансно плаќање на купувачот , може да потраат 35 до 45 дена за да се затвори. Овие специјални заеми обично бараат одобрување од два процеси за преземање ризик.
Од друга страна, усогласеноста со TRID упатствата понекогаш може да го забави процесот, бидејќи субјектите кои работат заедно немаат претходно постоечки однос.
Завршни одложувања во домот
Најголемите проблеми често се појавуваат откако датотеката се доставува до осигурувачот. Службениците за заем генерално се запознаени со упатствата за преземање ризик; сепак, тие не можат секогаш да предвидат одговор на андеррајтот. Секој осигурувач е уникатен.
Малку е полошо за купувачите отколку да седат на врвот на кутии кои ги содржат сите вредни што ги поседуваат, чекајќи преселување и не знаејќи дали нивниот заем ќе биде одобрен од страна на осигурител. Последните неколку дена на затворање може да бидат многу напнати.
Институционалните заемодаватели се чини дека предизвикуваат повеќе одложувања од хипотекарни брокери. Не сум сигурен дали тоа е затоа што големите банки ги следат нивните сопствени процедури или дека нивните вработени имаат удар со часовникот и навистина не се грижат за датотеката како нарачани контра-делови, но повеќето од одложувањата во моите депозити се од големи банки.
Овде се вообичаени проблеми кои можат да го одложат или да го спречат затворањето, од кои многумина, што ме боли да кажам, требаше да се решат пред поднесување на осигуреник, но понекогаш топката се намалува:
- Ниската процена или осигурувачот наредува проценка на оценување што не се совпаѓа со првото оценување.
- Дополнителен долг е пронајден на ажуриран кредитен извештај на купувачот.
- Грешки се забележани во кредитниот извештај на купувачот.
- Нови залози или пресуди поднесени против купувачот или продавачот по ажурирање на титулата.
- Облаци на наслов.
- Промена на брачниот статус за купувачот или продавачот.
- Потребни се ажурирани банкарски извештаи или финансиски документи.
- Недостасуваат информации за осигурување.
- Истечен кредит или програма обврска.
- Значителни промени на надоместоците во проценката на кредитот.
Доколку договорот за купопродажба не содржи одредба која го затвора контингентот по одобрување на заем, сериозниот паричен депозит на купувачот може да биде изложен на ризик ако заемот не е одобрен и трансакцијата не се затвори.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.