Како се справува кратка продажба од почеток до крај
Процесот на кратка продажба се уште е мистерија за многу луѓе, дури и по сите овие години, така што нема причина за аларм, ако не знаете точно како функционира процесот на краток продажба. Многу агенти на купувачот се збунети; збунет купувачи се во потрага по насока, а не секој агент за продажба на кратки продажба знае како да направи кратка продажба . Ќе се надевате дека луѓето кои се во бизнисот со недвижнини би научиле нешто или две за краткиот процес на продажба, но за жал кратката продажба не е чај на секого.
Основи на кусата продажба
Банките даваат кратка продажба за две основни причини: продавачот има тешкотии, и нема доволно капитал во домот за да се исплати хипотеката по плаќањето на трошоците за продажба.
Неколку примери на тешкотии се:
- Невработеност / намален приход
- Развод
- Медицински итен случај
- Трансфер на работа надвор од градот
- Банкрот
- Смрт
Продавачот ќе треба да подготви финансиски пакет за поднесување до банката со кратка продажба. Секоја банка има свои упатства, но - со исклучок на Wachovia, што е најдобра кратка продажба во светот - основната постапка е слична од банка до банка. Пакетот за купопродажба на продавачот, најверојатно, ќе се состои од:
- Писмо за овластување, кое му овозможува на вашиот агент да разговара со банката.
- Прелиминарна изјава за затворање
- Завршен финансиски извештај или RMA
- Продавачко писмо за тешкотии
- 2 години даночни пријави
- 2 години од W-2s
- 30 дена од никулец
- Последните 2 месеци од извештаи за банките
- Компаративна анализа на пазарот или листа на неодамнешни слични продажби
Пишување на понуда за купопродажба и доставување до Банката
Пред купувачот да напише понуда за кратка продажба , купувачот треба да побара од својот агент за листа на споредливи продажби . Банките не се во бизнисот на ослободување на хипотека обврски на рок-дното цените. Банката ќе сака да добие нешто блиску до пазарната вредност.
Кратката продажна цена може да има мало влијание врз пазарната вредност и, всушност, може да се цени под споредливи продажби за да се поттикнат повеќе понуди .
Некои кратки продажби можат да започнат пред понудата, но најчесто банката ќе ја започне постапката по приемот на прифатената понуда за купување. Откако продавачот ќе ја прифати понудата, агентот за котација ќе ги испрати следните ставки во банката:
- Договор за котација
- Извршена понуда за купување
- Предјавното писмо на купувачот, копија од проверка на сериозни пари и доказ за средства
- Продавачот за куси продажба
Ако пакетот е нецелосен, процесот на кратка продажба ќе биде одложен. Во овој случај, банката може да го уништи пакетот. Некои вработени во банката покажуваат малку трпеливост за маргините на грешки.
Процесот на краток промет во Банката
Купувачите можат да чекаат многу долго време за да добиете одговор од банката. Тоа е императив за агентот за редовно редовно да ја повикува банката и да води внимателни белешки за краткиот процес на продажба. Купувачите може да се толку уморни од чекање за кратко одобрување од продажба што можеби ќе ја почувствуваат потребата да се закануваат да откажат ако не добијат одговор во одреден временски период.
Овој тип на став е самоуништувачки и нема да го забрза процесот на кратка продажба. Ако купувачите се тип со мало трпеливост, можеби една кратка продажба не е најдобра опција за нив.
Понатаму, агентот на купувачот не е дозволено да зборува со кредиторот без одобрение, па не побарајте од вашиот агент да ја повика банката. Тоа нема да работи.
Следното е типичен краток процес на продажба во банката:
- Банката го потврдува приемот на датотеката. Ова може да потрае 10 дена до еден месец.
- Преговарач е назначен. Ова може да трае 2 или 3 до 30 дена.
- Нарачан е аутпут . Банката веројатно ќе одбие да ги сподели резултатите од аукцијата.
- Вториот преговарач може да биде назначен. Ова може да потрае уште 30 дена.
- Датотеката е испратена за преглед врз основа на ПСА . Ова може да трае 2 недели до 30 дена.
- Банката тогаш може да побара сите страни да потпишат писмена изјава за армијата .
- Банката издава писмо за одобрување на продажба .
- Купувачот се откажува.
Јас фрлија во последната линија, бидејќи понекогаш мораше да го продаде мојот Сакраменто краток продажба 3 или 4 пати пред купувачот држи со трансакцијата.
Купувачите се лути и вознемирени затоа што процесот на кратка продажба може да биде толку долг што понекогаш може да се откаже без да му каже некој, а уште помалку нивниот агент. Некои кратки продажби добиваат одобрение за 2 до 8 недели. Други може да земат 90 до 120 дена, во просек. Должината на кратката продажба генерално зависи од инвеститорот, а не од банката.
Топ агент за кратко продажба може да помогне во забрзувањето на процесот на кратка продажба, останувајќи на врвот на датотеката и држејќи ја одговорноста за банката. Потребна е проверка со банката најмалку еднаш или двапати неделно. Често е неопходно да се препознае однесувањето на неспособни преговарачи и да се бара замена. Никогаш не плашете се да ескалирате.
Преминете ги прстите преговарачот сака датотеката да биде завршена колку што сте. Често поднесувањето на комплетни пакети однапред може да помогне да се забрза процесот, исто така.
Совет: Голем дел од времето агентот за објавување ќе има некоја идеја за тоа кога ќе се добие одобрување откако датотеката ќе биде испратена за конечниот преглед. Во тој момент, купувачите можеби ќе сакаат да го започнат процесот на заем, па затоа добиваат почетен почеток во случај банката да дозволи само две недели да се затвори.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.