Читателот прашува: "Се чувствувам како да сум ги направил сите погрешни работи, го купив овој имот за изнајмување на врвот на пазарот. Јас го рефинансирав две години подоцна и додадов додаток во соба, мислејќи дека мојата сопруга и јас ќе се пензионираме таму еден ден Па, тој ден дојде и ова сега е подводен дом , должам повеќе отколку што вреди. Може ли да кратко продавам мојата инвестициска сопственост? "
Одговор: Некои луѓе мислат дека опцијата за кратка продажба е ограничена само на личен престој. Веројатно тоа го претпоставуваат затоа што има многу хопла од одредени видови на заемодаватели околу тоа дали некое лице го зазема домот или не го окупира домот, но тоа не е поврзано со повеќето кратки продажби. Дури и упатствата за традиционалната кратка продажба на ХАФА од февруари 2011 година дозволуваат слободно лично престојување да се смета колку долго дома не седеше празна 12 месеци или повеќе.
Во Калифорнија, неодамна сме продале зграда со повеќе единици за продавач без пресуда за недостаток и целосно ослободување од одговорност . Голем дел од квалификациите ќе зависат од следново:
- Вашиот вид на заем
- Вашиот заемодавач
- Државни закони
- Вид на имот
- Материјална причина
Не секогаш е неопходно да имате тешкотии - финансиски или на друг начин - да направите кратка продажба. Некои институции за позајмување, како што е Банката на Америка , на пример, се многу кратки за продажба.
Банката на Америка има неколку програми за краток продажба кои не вклучуваат малку тешкотии. Некои од овие програми плаќаат да направите кратка продажба, но генерално не во однос на инвестициски имот.
Подготвува за кратка продажба на инвестициска сопственост
Првото нешто што треба да направите е да напишете тешко писмо .
Сфаќам дека само кажав дека не секогаш треба да покажете тешкотии, и тоа е вистина. Но, можеби ќе треба да создадете писмо за тешкотии. Можеби ќе треба да побарате кратка продажба и распоред зошто ви е потребна.
Еве ги другите документи што давателот може да побара:
- Споредлива анализа на пазарот. Вашиот агент може да подготви CMA за испорака до банката за да ја потврди вредноста. Банката, најверојатно, и понатаму ќе нарача на сопствена аутпут-листа . Сепак, ЦВА ќе даде кредибилитет на вашето барање.
- Сојузна даночна пријава. Сите распореди и страници. Ако поседувате други инвестициски својства кои се рефлектираат на вашите даночни пријави, можеби е добро време да се разгледаат кратките продажба на сите нив истовремено.
- W2, 1099 или друг доказ за приход. Ова се документи кои ја придружуваат вашата даночна пријава.
- Никулци за плата . Банката со кратки продажби често сака да го види доказот за вашиот сегашен приход и неговите бројки за годината до денес.
- Извештаи на банката . Целосни страници за последните два месеца од секоја банкарска сметка, вклучувајќи пензиски фондови. Многу е невообичаено банката да побара продавачки придонес од пензиски фондови.
- Договор за котација. Ова е договорот помеѓу вас и вашиот агент за недвижности да го продаде својот имот.
- Договор за набавка. Договорот за купопродажба ќе ги содржи сите услови што се применуваат за продажба на вашиот имот, вклучувајќи го и видот на финансирање, доколку го има, авансот и продажната цена.
- Доказ за купувачот на средства и / или писмо за претходно одобрување . Вашиот заемодавач ќе сака да види дека купувачот е квалификуван и способен да ја заврши трансакцијата.
- Проценета завршна изјава или HUD-1. Најниската линија на нето е најважна. Нетипичните трошоци најверојатно ќе бидат забранети.
Придобивки за краток продажба на инвестициска сопственост
Јас забележав дека понекогаш кредиторите се поблаги со продавачите на инвестициски имот отколку кога се занимаваат со продавачи на личен престој. Ќе мислите дека тоа ќе биде обратно, но тоа не е. Се сомневам дека тоа е затоа што повеќето инвестиции се чуваат за паричен тек или потенцијална благодарност. Значи, ако имотот е наопаку, тоа веројатно не е паричен тек и не се смета за инвестиција во очите на инвеститорот.
Меѓутоа, ако личното живеалиште е наопаку, тоа се уште е вашиот дом.
Многу луѓе не купуваат дом за инвестиција кога се купени како главно место на живеење. Затоа, банките земаат предвид други фактори кога кратко продаваат живеалиште. Типично, да се биде под вода не е доволна причина за кратка продажба на главен престој.
Се чини дека продавачите се повеќе сакаат да продаваат подводен дом кога веќе нема парични текови и е наопаку. Доколку банката бара продавачки придонес, инвеститорите често имаат поголема веројатност да бидат во позиција да ја платат, бидејќи тие разбираат дека плаќаат негативен готовински тек.
Спроведувањето на кратка продажба за инвестициски имот е често побрзо и полесно. Хит на кредитен извештај без пресуда за недостаток обично е нешто помал од динг за кредит со затварање.
Недостаток на продажба на инвестициска сопственост како кратка продажба
Како и со секоја кратка продажба, побарајте правни и даночни совети пред да се согласите за кратка продажба. Бидејќи дома не е вашиот престој, кој може да добие преференцијален третман, може да биде предмет на оданочување на ширењето помеѓу вашата основа и продажната цена.
Вие исто така може да биде предмет на недостаток на заемот, што е разликата помеѓу тоа колку долживте и износот што го добива банката. Повеќето продавачи од Калифорнија што ги запознав кои ги ангажираа надлежните даночни и законски застапници често наоѓаат начини да работат околу овие два проблеми, но продавачите во други држави можеби нема да бидат толку среќни.
За време на пишувањето, Елизабет Вајнтраб, DRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.