Читателот прашува: "Може ли уште да добиеме заем за да купиме дом откако ќе му ја доделиме на банката деловно-праг на затварање? Јас сум збунет во времето на чекање. Би сакал да го искористам денешниот пазар, но мојата банка рече дека морам да чекам 3 години и разговарав со различни хипотекарни брокери, и еден вели дека ова и еден го вели тоа. Можеш ли да ни помогнеш? Колку можеме повторно да купиме дом по затварање? "
Одговор: Одличен тајминг за тоа прашање во врска со периодот на чекање за да купите дом откако ќе го изгубите постојниот дом. Вашиот тајминг е добар, бидејќи периодите на чекање за конвенционални заеми - задоцнување помеѓу времето кога запленувањето беше завршено и кога купувачот купува друг дом - се промени. За тоа, гледаме на Фани Меј.
Што е Фани Меј?
Ентитетот кој има голема моќ во конвенционалниот пазар на хипотеки е Фани Меј. Фани Меј е најголемиот купувач на хипотека во Америка, квази-владин субјект, кој купува хипотекарни кредити во секундарниот хипотекарен пазар . Бидејќи Фани Меи ќе заврши со имотите назад ако позајмувачите стандардно, Фани Меј има силен интерес за поставување на строги упатства за да се намали можноста заемопримачот да оди во затварање.
Фани Меј ги ревидираше своите упатства и сега се обраќа на одделни периоди на чекање во зависност од видот на затварање .
Покрај тоа, ако имате документирани олеснителни околности, ова ќе има директно влијание врз бројот на години што ќе мора да почекате да добиете конвенционален заем.
Што е документирано засилувачки околности?
Фани Ме овозможува олеснителни околности како што се:
- Смрт (не е твое, се разбира)
- Болест
- Трансфер на работа
- Несреќа што резултира со тешка повреда
Општо земено, олеснителни околности се работи што се случуваат надвор од вашата контрола, што драматично влијаат на вашата способност да продолжите да вршите плаќања на вашата хипотека.
Со документирани олеснувачки околности, периодот на чекање е помал од без. Жал ми е да кажам дека неспособноста да си дозволите зголемување на плаќањето поради зголемување на каматните стапки на хипотеката со прилагодливи каматни стапки не се смета за околност што не е ваша контрола.
Период на чекање за купување по запленување
- Купување по затварање
Периодот на чекање е 5 години до 7 години.
- Купување по затварање со засилувачки околности
Периодот на чекање е 3 години до 7 години.
- Купување По По Делото-во-Lieu на Foreclosure
Периодот на чекање е 4 години до 7 години.
- Купување по делото-во-Lieu на Foreclosure со засилувачки околности
Периодот на чекање е 2 години до 7 години.
- Купување по кратка продажба
Периодот на чекање во основа е од 2 до 5 години. Неколку портфолија кредитори се кредитирање со 20% намалување и без период на чекање. Освен тоа, ако продавачот нема задоцнета плата од 60 дена, Фани Ме изјави дека продавачот може веднаш да купи друг дом, но ниту еден од главните зајмувачи нема да го финансира таков заем, па тоа е вид на заблуда. FHA вели дека 3 години, но купувачите треба да скокаат низ многу карики. Слушнав за изолирани случаи пред многу години пред да се променат правилата повторно во кои продавачот се преселил за трансфер на работа и се преселил повеќе од одредено растојание за да се квалификува веднаш да купи куќа по кратка продажба . FHA, исто така, има политика дека ако заемопримачот е актуелен и не е деликвентен, тој веднаш ќе дозволи заем.
Меѓутоа, за да одговорите на конкретното прашање, ако немате олеснителни околности, ќе треба да почекате четири години од денот на завршувањето, што значи датумот кога сте го снимиле вашето дело во замена за запленување.
Во прилог на периодот на чекање, некои кредити бараат 10% надолу и минимален резултат FICO . Домот што ќе го купите мора да биде вашето главно место на живеење, а не изнајмување или одмор дома.
Фани Меј постојано издава нови упатства. Горенаведените политики се во сила за апликациите за заем доставени по 1 август 2008 година, ревидирани во 2017 година.
Неколку кредити завршени преку програмата HAFA во која не е поднесена обврска може да дозволи кратка продажба да биде пријавена како едноставно платена во целост, што ќе го направи релативно лесно да се квалификува за друг дом по кратка продажба. Покрај тоа, некои приватни банки ќе направат портфолио кредити еден ден откако ќе биде завршена кратка продажба, обезбедувајќи ги квалификуваните должници.
Прашајте го вашиот краток агент за продажба за повеќе информации. Бидете сигурни да се преквалификува преку реномирана локална заемодавател.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.