Како да купите банкарски сопственички залози
Банките поседуваат недвижен имот бидејќи банките ги купиле домовите преку запленување . Домови во книги на банка се нарекуваат REOs, што е акроним за "недвижен имот во сопственост". Сфати дека кога банките добиваат имотни права на домови преку затварање, тоа е често затоа што никој не се појавил на чекорите на судницата за да го понуди минималниот износ на постојните хипотеки или банката намерно минималната понуда толку високо што никој не би ја допрел.
На површината можеби не звучи како да е профитабилно, особено ако банката сака да го продаде својот залихи на отворен пазар за износот што еднаш му го должеше на банката од страна на претходниот хипотекар. Сепак, тука се најмалку две причини зошто REO може да биде профитабилен за вас:
- Ако два заеми се обезбедени на имотот (што е вообичаено во овие денови), вториот заемодавател понекогаш не го исклучува. Доколку вториот заемодавач не ги надомести исплатите на првиот заемодавач и започнува постапка за сопствено запленување , вториот заемодавач ќе биде збришан во запленувањето. Многу втори хипотеки вклучуваат 20% или повеќе од оригиналната пазарна вредност .
- Банката често не сака да седи на својот инвентар. Бидејќи не ја добила својата минимална понуда од инвеститор или дома купувач за време на продажбата на запленетост во судницата, банката веројатно би можела да ја цени дека РЕО дома за помалку, само за да се ослободи од неа. Зависи од неговото внатрешно сметководство.
Наоѓање агенти за огласување на РЕО
Постојат многу места достапни онлајн за да се најдат запленувања . Сепак, можете да ги најдете и во МЛС . Ако побарате од агентот на купувачот да пребарува МЛС за "REOs", веројатно ќе најдете дека многу мал број на агенти за недвижнини се специјализирани за листа на REO за продажба во вашето соседство.
Еве совети за агентите за листа на REO:
- Повеќето REO листи на агенти листа само REOs, нема друг вид на имот.
- Агентите кои бараат агенти на РЕО често даваат попусти на банките во замена за својот бизнис, бидејќи овие агенти се занимаваат со обем, а понекогаш менаџерот на средства добива и намалување.
- РЕО листата на агенти заработи пари или со продавање на многу РЕО или со работа како двоен агент . Под двојна агенција , агентот за котација на REO ќе заработи и комисија за котација и комисија на агентот на купувачот.
- За да привлечат агенти на купувачот, многу банки нудат поголем процент од провизијата на агентот на купувачот, додека дисконтираат комисијата за котација на агентот.
- РЕО листата на агенти обично го претставуваат продавачот, а не купувачот. Размислете дали сакате вашата претстава, можеби.
- Агентите на листата на РЕО типично се најпродуктивни агенти поради обемот на бизнисот што го спроведуваат. Тие обично не трошат многу време да работат со купувачи.
- Некои агенти на листата на РЕО се толку зафатени што вработуваат асистенти на теренски повици. Многумина не го даваат својот приватен број на мобилен телефон, што може да ја отежни комуникацијата.
Ангажирање на агент на купувачот
Освен ако имате директно искуство во преговорите со банките, може да добиете подобра застапеност со ангажирање на свој агент на купувачот .
Пред да одберете агент, одберете неколку и да ги интервјуирате агентите за недвижнини за да најдете добро средство.
- Агентот на купувачот има фидуцијарна одговорност да ги заштити вашите интереси.
- Агентите на купувачот не го претставуваат продавачот. Дури и кога продавачот ја плаќа својата комисија.
- Агентите на купувачот обично ги плаќа продавачот. Ова значи дека не ве чини да ангажирате агент на купувачот.
- Агентите на купувачот може да побараат од вас да потпишат договор за брокер на купувачот , кој ќе ви ги објасни должностите на агентот и ќе определи кој плаќа комисија .
- Размислете за работа со агентот на купувачот кој има искуство со работа со REOs.
Преговарање со РЕО
Ако котација е релативно нова на пазарот, многу е веројатно дека банката нема да отстапува многу од цената што ја бара . Ќе имате поголема моќ за преговарање ако правите понуди за домови кои биле на пазарот подолго од 30 дена.
Еве уште совети:
- Банките преговараат за рефус-попуст со титула и девизни компании. Ако одбереш да ја користите титулата / девизната компанија на банката, проверете ги надоместоците што ќе ги наплаќаат компаниите. Општо земено, надоместоците што не ги плаќа банката, а кои ги плаќа купувачот, ќе бидат повисоки, бидејќи насловот и девизниот модел често ги сочинуваат тие попусти со повеќе наплаќање на купувачите.
- Многу банки се движат подалеку од плаќање типични затворање на трошоците за купувачот. Некои такси, како што се даноците за трансфер , окружни и државни такси, ги сноси купувачот, а не банката. Банките често не плаќаат за штетници извештаи , поправки или домашни гаранција планови .
- Некои банки нема да потпишат контра понуда додека сите услови поинаку не се договорат меѓу партиите вербално.
- Очекувајте банката да извлече сопствен договор за купување или дополнување на вашиот стандарден договор за купопродажба. Прочитајте ја темелно и побарајте совет од недвижен имот за совет ако не го разбирате. Може да се обложиш дека адвокатот на банката го подготвил тој договор и тоа не е во ваша корист.
- Ако банката нема да премине и ќе добие одбивање на понудата , почекајте уште 30 дена, а потоа повторно ја поднесете вашата оригинална понуда, со оригиналниот датум прекршен и вашиот нов датум вметнат.
- Може да почекате 10 дена за одговор на вашата понуда од банката. Биди стрплив. Знам дека звучи лудо што некои банки можат да поминат долго време за да одговорат, но можат.
- Банката може да побара од вас да поднесете барање за кредит за да можете да сте преквалификуван; сепак, не сте обврзани да го добиете вашиот заем од таа банка.
- Ако не можете да затворите со предодредениот датум на затворање, банката може да ви наплати казна за секој ден кога го положите тој датум. Бидете сигурни дека имате писмо за одобрување на кредит од вашиот заемодавач пред да поднесете понуда и да добиете уверување дека ќе го добиете финансирањето од вашиот заемодавач, без да се соочите со неочекувани одложувања.
- Веројатно ќе биде побарано да го купите домот "како што е". Постојат недостатоци за купување на запленувања . Направете ја вашата понуда предмет на домашна инспекција . Некои продавачи во стандардната лента средства од затварање домови .
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.