Комплексноста на продажба на две куќи за купување на еден дом

Консолидирањето на две домови во една куќа бара стратегија

Кога работам со двојка во почетокот на фазите на продажба на две куќи за да купам еден, сфаќам дека тие често се прикачуваат првично кон погрешен план на игра, мислејќи дека треба да биде толку едноставно. Играта план обично е да се купи дома , проследено со продажба на другите две куќи. Тој план го прави логично значење за повеќето луѓе. Тоа не е начинот на кој продаваат две куќи за да купат еден дом работи за повеќето од нас.

Опција 1: Купување дом, проследено со продажба на 2 куќи

Првиот проблем со таков план е да се квалификувате за хипотека.

Очигледно, ако два продавачи продаваат дом со намера да купат еден дом заедно како двојка, а финансирањето не е вклучено, тоа е многу полесно. Продавачите со слободни и јасни домови или домови со доволно капитал да генерираат готовина за купување дом директно имаат повеќе слобода да ја следат оваа опција. Но, реалноста е дека повеќето луѓе земаат хипотека за да купат дома. Што значи дека страните можеби ќе треба да се квалификуваат за хипотека врз основа на тоа што ќе можат да си дозволат плаќање на хипотека на две други домови.

По додавањето на новата исплата на хипотека на двата постојни исплати на хипотека, тој сооднос износ пропорционален на приходот може да ги поттурне двете страни надвор од опсегот за да се квалификува. Заемодавците користат стапки, кои се процентуални износи за предниот и задниот крај. Надворешниот сооднос е процент од хипотекарните исплати на комбинираниот бруто месечен приход. Назад-end соодносот е процентот на хипотека исплати заедно со дополнителни долг, како што се кредитни картички против комбинираната бруто месечни примања.

Ако односите се премногу високи, партиите нема да се квалификуваат да ги поседуваат сите три домови во исто време. Аха, може да се каже, но странките можат да ги претворат тие домови во имот и да го користат тој приход од наемот за да ги неутрализираат хипотеките , нели? Иако тоа би го зголемило приходот, кој би го намалил односот, давателот, најверојатно, нема да дозволи приходот од наемот да се користи во пресметката.

Повеќето заемодаватели ги следат строгите упатства во врска со должината на времето што мора да се изнајми дома за да се квалификува за приход од наемнини во пресметка на хипотека, а еден месец или два е недоволен.

Вториот проблем со купување на дом, проследено со продажба на две куќи е фактот дека ако авансот за нов дом доаѓа од продажбата на другите две куќи, тогаш продавачите најверојатно ќе треба да напишат непредвидена понуда . Понудена понуда им дава излез, начин да се откаже од купувањето, а многу продавачи не сакаат кондингентни понуди со добра причина, бидејќи тие не се секогаш сигурни.

Ако пазарот не е погоден за потенцијални понуди, тоа дополнително би ја комплицирало оваа стратегија. На пазарот на продавачот , на пример, потенцијалните понуди може да бидат доста тешко прифатени. Ако планираното купување е многу посакуван дом, може да има повеќе понуди, а потенцијалните понуди речиси никогаш не победат во ситуација на повеќе понуди.

Опција 2: Продавање на куќи пред купување на нов дом

Дали двојката ќе треба да продава и двете куќи или само една куќа за да ги комбинира домаќинствата во нов дом повторно зависи од хипотекарните стапки. Може да биде можно да се продаде само една куќа пред да се купи нов дом.

Хипотекарниот заемодавач најдобро може да советува во оваа ситуација.

Меѓутоа, ако е неопходно да се продадат двете домови пред да се купи нов дом, тогаш постојат три основни под-избори:

• Да продавате постоечки домови со контингентен договор што им овозможува на продавачите одреден временски период за да купат нов дом и да склучат договор за купопродажба, или
• Продадете ги постојните домови со опција за изнајмување по затворањето, за да им дадете на продавачите време да најдат нов дом за купување и преместување.
• Продавај двете домови, да се движи на друго место, а потоа да лови нов дом, кој вклучува движење двапати. Оваа последна опција е најдобра од финансиска гледна точка, бидејќи продавачот нема да има непредвидени ситуации и ќе биде во посилна позиција да преговара за купување на нов дом. Но, реално, повеќето луѓе не сакаат да се движат двапати. Поместување еднаш е често доволно силно.

Ако продавачите одлучат да напишат потенцијални понуди, доколку тие се продаваат на пазарот на продавачот, полесно ќе се диктираат условите на купувачот отколку ако се продаваат на пазарот на купувачот.

На пазарот на продавачот, купувачите честопати се многу повеќе подготвени да чекаат продавачот да најде дом за купување од обратно. Тоа е сигурен начин за продавачите да планираат да купат нов дом, бидејќи нема ризик за продавачите ако не можат да најдат нов дом за купување.

Недостатокот, се разбира, е продавачите да го најдат својот сон дома, а потоа да не бидат во можност - од различни причини кои би можеле да се движат од цена до состојба на локација - да ги продадат своите постоечки домови. Губењето на сонот дома може да биде болно. Еден искусен агент за недвижнини кој се справува со вакви трансакции треба да биде способен да му помогне и да го направи процесот беспрекорен.

Во времето на пишување, Елизабет Вајнтраб, BRE # 00697006, е соработник во Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.