Купување на домот може да биде најголемата инвестиција што ќе ја направите во вашиот живот, а цените за домување се над стотина илјади долари на многу пазари.
Но, произведените домови обично се попристапни од домовите изградени од локации, така што тие стануваат достапни за сопственоста на домот. Особено за потрошувачите со пониски примања и оние кои живеат во рурални средини (каде што изведувачите и материјалите не се достапни), произведеното домување може да биде единствената опција.
Мобилни, Произведени и Модуларни
Кога разговараме за станбените кредити, условите што ги користите со зајмувачите може да бидат важни. Она што го нарекувате "мобилен дом" најверојатно е "произведен дом" (иако дома е - или некогаш беше - мобилен). За неформална употреба, било кој термин работи, но повеќето заемодавци избегнуваат кредитирање на имотот категоризиран како мобилен дом.
- Мобилните домови се фабрички изградени домови направени пред 15 јуни 1976 година. Тие можат да бидат многу убави домови, но тие биле изградени пред регулаторите да бараат одредени безбедносни стандарди, а повеќето (но не сите) заемодавци не сакаат да позајмуваат на тие својства.
- Произведени домови се фабрички изградени домови изградени по 15 јуни 1976 година. Овие домови се предмет на Националните стандарди за индустриски стандарди за градба и безбедност на станбени објекти од 1974 година и се потребни за исполнување на стандардите за безбедност поставени од страна на американското Министерство за домување и урбан развој (HUD) . Овие правила често се нарекуваат HUD законик. Произведени домови се изградени на постојана метална шасија и може да се пренесат по инсталацијата (но преместувањето на домот по инсталацијата може да се меша со финансирањето).
- Модуларните домови се фабрички изградени домови кои се собрани на самото место и се должни да ги исполнат сите исти кодекси на локални градежни објекти како домови изградени на локации (за разлика од HUD Code). Тие обично се трајно инсталирани на бетонска основа. Како домови изградени на локации, модуларните домови имаат тенденција да држат вредност и да ценат повеќе од произведени или мобилни домови, па затоа е полесно да се добијат кредити за модуларни домови.
Каде да заземете
Постојат неколку начини да се добијат средства за произведени и мобилни домови. Како и со секој заем, плаќа за купување помеѓу неколку различни зајмувачи. Споредете ја каматната стапка , карактеристики, трошоци за затворање и други давачки на секој заем внимателно. Особено со мобилни станбени кредити, видот на заемот (или заемодавачот со кој работите) е важен.
Трговци на мало: Градежни кои продаваат произведени домови обично организираат финансирање за да им олеснат на клиентите да купат домови. Во некои случаи, односите на вашиот градител може да ви бидат единствената можност за финансирање при купување нов дом. Сепак, мудро е да го прашате вашиот градител за листа на неколку други (неповрзани) заемодаватели.
Специјализирани заемодаватели: Неколку хипотекарни зајмувачи се специјализирани за кредити за мобилни и произведени домови (и земјиште, доколку е потребно). Иако секој заемодавач може да биде во можност да го финансира купувањето, специјализирани заемодаватели се повеќе запознаени со аспектите на произведената домашна набавка - така тие се повеќе сакаат да земат апликации за тие заеми. Најверојатно ќе треба да работите со заемодавач фокусиран на произведениот домашен пазар во следните ситуации:
- Вие нема да ја поседувате земјата.
- Вие немате перманентно да го закачите домот на основен систем.
- Вие купувате дом кој не е сосема нов или оној што има направено измени.
- Сакате да го рефинансирате постојниот произведен домашен долг и да се примени било кое од горенаведените услови.
Стандардни хипотекарни заемодавци: Ако купувате дом и земјата на која се наоѓа, а домот постојано е инсталиран на систем за основање, ќе имате полесно времено позајмување. Многу локални банки, кредитни унии и хипотекарни брокери можат да ги сместат тие заеми.
Добијте препораки за добри заемодавци од луѓе на кои им верувате. Ако не сте сигурни кој треба да прашате, почнете со вашиот агент за недвижнини, вработени и жители на мобилни домови, и луѓе кои знаете кои позајмиле пари за да купите произведено домување.
Кредити на Chattel
Chattel заеми често се користат за мобилни и произведени домови, особено кога дома се случува во паркот или произведена дома заедница. Заем за заем е заем само за дома (за разлика од заем за дом и земјиште заедно).
Овие кредити се технички заеми за лична сопственост - а не кредити за недвижнини.
Тоа, рече, Chattel заеми се исто така достапни кога имате земјиште и позајмуваат за дом одделно.
Кога купувате со зајмувачите, дознајте дали добивате понуди за заем или кредит за недвижен имот. Каматните стапки на каматните кредити имаат тенденција да бидат повисоки од стапките на долгот на недвижниот имот, но има и добрите и лошите страни на секоја опција. Една студија од страна на Бирото за заштита на потрошувачите на потрошувачите (CFPB) покажа дека износот на заем и надоместоците за обработка биле на 40 до 50 проценти пониски од каматните кредити во споредба со хипотекарни заеми, но годишната процентуална стапка (АПР) за каматните кредити е за 1,5 отсто повисока.
Предности на заемите вклучуваат:
- Вие не треба да поседувате недвижен имот, кој може да го задржи вашиот заем помал (иако најверојатно ќе плаќате месечна претплата за сайта).
- Трошоците за обработка треба да бидат пониски од трошоците за затворање на долгот на недвижниот имот.
- Процесот на затворање обично е побрз и помалку вклучен отколку затворање на заем за недвижнини.
Недостатоци на заемите вклучуваат:
- Каматните стапки се повисоки, така што вашите плаќања и каматни трошоци ќе бидат повисоки отколку ако користите еквивалентен заем за недвижен имот.
- Рокот за отплата може да биде пократок (со рок на отплата до 15 или 20 години, на пример - иако некои зајмувачи дозволуваат подолг кредит). Пократок рок резултира со повисоки барања на месечни исплати , но отплаќањето на долгот побрзо ги намалува каматните трошоци.
Произведени домашни дилери и специјализирани зајмувачи најчесто нудат кредити за недвижнини, а Бирото за попис на население во САД покажа дека 80 отсто од новите домови во 2015 година се насловени како лична сопственост. Но, некои зајмувачи нудат заеми за лична сопственост и кредити за недвижнини. Зборувајте со неколку зајмувачи и прашајте ги добрите и лошите страни на титулата на домот како недвижен имот наместо личен имот.
Програми за заеми од Владата
Неколку програми за заем поддржани од владата можат да го направат позајмувањето за произведен дом подостапно. Под претпоставка дека ги исполнувате критериумите за да се квалификувате за тие програми, можете да позајмите од хипотекарни зајмувачи кои добиваат гаранција за отплата од владата на САД - ако не го отплатите кредитот, владата ќе влезе и ќе го плати давателот.
Програмите за заем поддржани од Владата се веројатно вашата најдобра опција за позајмување, но некои мобилни и произведени домови нема да се квалификуваат.
FHA заемите се осигурани од Федералната администрација за домување (FHA) . Оние кредити се особено популарни, бидејќи тие имаат ниски авансни плаќања, фиксни каматни стапки и правила за потрошувачите. За да се квалификува за кредит од ФХА, мора да се исполнат неколку критериуми:
- Домот мора да е изграден по 15 јуни 1976 година.
- Дома мора да се усогласат со HUD кодексот и да ги исполнуваат другите локални услови. Измените во домот можат да го изнесат од усогласеност.
- Секој дел од домот мора да има црвена сертификација етикета (или HUD етикета) спроведен. На пример, во двојни широк дом, потребни се две етикети.
Постојат два FHA програми достапни за произведени сопственици на домови.
FHA Наслов II кредити вклучуваат популарниот 203 (б) заем - исто така се користи за сајт изградени домови - кој им овозможува на купувачите да направат аванс од 3 проценти. За да се покријат трошоците за владината гаранција, ќе плаќате премија за осигурување на хипотеки, како и тековно осигурување на хипотеки со секое месечно плаќање. Ви требаат пристојни кредитни резултати за да се квалификувате за заем од FHA, но вашиот кредит не мора да биде совршен. Плус, можете да користите надарени пари за да ги финансирате вашите авансни плаќања и трошоците за затворање, а вие дури може и да му помогне на продавачот со тие трошоци.
Наслов II кредити се кредити за недвижнини, така што ќе треба да купите имот и дом заедно, и дома мора да биде трајно инсталиран на одобрен фондација систем. Кредитите може да траат од 15 до 30 години.
FHA Наслов I кредити се достапни за лични сопствени кредити - корисни кога нема да поседувате земјиште. Меѓутоа, ако го ставите домот на изнајмена локација, вашиот договор за закуп треба да ги задоволи FHA упатствата. На пример, ќе ви треба почетна мандат од три години, и мора да бидете известени за секое престанување со закупот со најмалку шестмесечно известување. Потребните плаќања може да бидат ниски како пет до 20 проценти, но тој услов варира од заемодавачот до заемодавачот и зависи од вашата кредитна оценка. Дополнителни барања за заем од Наслов I вклучуваат:
- Домот мора да биде примарен престој на должникот.
- Местото за инсталација мора да вклучува канализација и вода.
- Соседните произведени домови мора да вклучуваат еднагодишна гаранција.
- Проценерот кој го одобрил HUD мора да изврши увид во серијата.
Наслов I кредити може да биде само дома само заеми како chattel заеми, но тие исто така може да се користи за да купат многу и дом заедно. Максималните износи на заем за заеми од Наслов I се пониски од максимумот за заеми од Наслов II, а условите за заем се пократки: за еден широк дом и многу, максималниот рок на отплата е 20 години.
ВА кредити се достапни за сервисери и ветерани, и тие можат да се користат за произведени и модуларни куќи. VA кредитите се особено привлечни поради способноста да се купат без пари и без месечно осигурување за хипотеки (под претпоставка дека давателот го дозволува тоа и ги исполнувате барањата за кредити и приходи). Прескокнување на исплатата значи дека ќе имате повисоки месечни рати - и ќе плаќате повеќе во интерес - но во некои случаи има смисла. За заем за ВА на произведен дом:
- Домот мора да биде постојано прицврстен на фондацијата.
- Мора да го купите домот заедно со земјата на која седи и насловот на домот како недвижен имот.
- Домот мора да биде примарен престој (не е втор дом или инвестициски имот).
- Домот мора да се сретне со HUD Code и да ги приложи HUD етикети.
FNMA заеми се повеќе се достапни за произведени домови, бидејќи таа агенција планира да ги прошири финансиите за доделување на станови. Замолете го вашиот заемодавател, доколку се достапни нови програми за претстојната набавка.
Различни заемодавачи, различни правила
Иако некои од заемите опишани погоре се поддржани од страна на американската влада, на кредиторите им е дозволено да поставуваат правила кои се порестриктивни од владините упатства. Овие "преклопувања" може да ве спречат да позајмувате, но други банки може да користат различни правила. Тоа е уште една причина зошто плаќа за купување наоколу - треба да пронајдете заемодавател со конкурентни трошоци и треба да пронајдете давач кој ќе ги задоволи вашите потреби.
Особено кога станува збор за произведени домови, заемодавците може да ви кажат дека не се квалификувате за програми осигурени од владата. Тоа може да биде вистина, но најдобро е да верификувате со неколку FHA или VA кредитори пред да се откажете од тие опции.
Некои примери на области каде различни кредитори поставуваат различни правила:
- Кредит за вредност сооднос: Може да бидете во можност да се спуштите малку до 3,5 проценти, или можеби ќе треба да направите 20 проценти аванс .
- Кредитни резултати: Во зависност од вашите кредитни оценки, некои заемодавци можеби не се подготвени да работат со вас, додека други поставуваат различни каматни стапки или побарувања за плаќање врз основа на вашиот кредит .
- Вид на дом: Некои VA и FHA кредитори не се подготвени да позајмуваат на произведени домови, но можат да бидат поотворени за модуларни домови. Некои не се подготвени да финансираат единствено, но ќе финансираат двојни шири или поголеми домови.
- Зафатеност на станарите: Ако планирате да живеете во паркот или во заедницата, заемодавците можеби ќе сакаат да знаат колку изнајмуваат жители во споредба со тоа колку ги поседуваат своите домови.
- Chattel наспроти хипотека: Некои зајмувачи нудат само кредити, така што тоа е единствениот производ што ќе ви го понудат. Исто така, некои зајмувачи не прават заеми за лична сопственост.