Колку од вашиот дом навистина поседувате?
Стави друг начин; LTV соодносот ви кажува колку од имотот навистина поседувате во споредба со тоа колку ви должиме. Односот се користи за неколку видови на кредити, вклучувајќи дома и авто кредит (и купување и рефинансирање).
Како да се пресмета
За да се пресмета стапката на LTV, поделите го износот на заемот во вкупната вредност на средството за обезбедување на заемот.
Пример: Да претпоставиме дека сакате да купите дом вреден 100.000 долари. Имате 20.000 долари достапни за аванс , па ќе треба да позајмите 80.000 долари.
Вашиот LTV сооднос ќе биде 80 проценти, бидејќи износот на доларот на заемот е 80 проценти од вредноста на куќата. 80.000 долари поделени со 100.000 долари се еднакви на 0,80 (што е исто како и 80 проценти - видете како се поврзани со децимали и проценти ).
Пресметајте го стапката на LTV со делење на вредноста на кредитот во вредноста на имотот: 80,000 / 100,000 = 0,8.
Лесен начин за пресметка на LTV е да го користите калкулаторот на вашиот уред или да го пребарувате Google со помош на коса црта ("/") за поделба.
На пример, следниов линк ќе "пребарува" за одговорот: 80,000 / 100,000, или можете да го напишете во секое поле за пребарување (вклучувајќи ги и Бинг и Јаху).
Зошто е тоа важно
Стапката на LTV им помага на кредиторите да го проценат ризикот: колку повеќе тие позајмуваат, толку повеќе ризикуваат тие земаат. Повисок ризик за давателот значи:
- Потешко е да се одобри за заеми.
- Можеби ќе треба да платите повеќе (со повисока каматна стапка ).
- Можеби ќе треба да платите дополнителни трошоци, како што се осигурување на хипотеки.
Ако пресметувате LTV, најверојатно се занимавате со заем кој е обезбеден со некој вид колатерал . На пример, кога позајмувате пари за да купите дом, заемот е обезбеден со залог на куќата . Давателот може да ја поседува куќата и да го продаде преку запленување ако не успеете да го платите кредитот. Истото важи и за авто кредит - вашиот автомобил може да се повлече ако престанете да вршите плаќања.
Заемодавателите навистина не сакаат вашиот имот - тие само сакаат брзо да ги вратат парите. Ако тие даваат само 80% (или помалку) од вредноста на имотот, тие можат да го продадат имотот на помалку од највисокиот долар за да ги вратат своите средства. Тоа е полесно отколку да се држиш за одлична понуда.
Исто така, што и да сте купиле, може да ја изгуби вредноста откако сте ја купиле, така што позајмувањето 100 проценти или повеќе ги става под ризик зајмувачите.
Конечно, кога сте вложиле дел од сопствените пари во купувачите, поверојатно е дека ќе го вреднувате и ќе продолжите да плаќате. Имаш кожа во играта, така што нема да одиш, освен ако не си надвор од опциите.
Добри LTV стапки
Што е добар LTV сооднос кој може да ви помогне да добиете одобрение за заем?
Тоа зависи од изборот на вашиот заемодавач и видот на заемот. Често ќе имате подобра среќа со поголем инвестициски фонд (или помал стапка на LTV).
Со станбени кредити, 80 отсто е магичен број. Ако позајмите повеќе од 80 проценти од вредноста на домот, обично ќе треба да добиете приватно осигурување за осигурување (PMI) за да го заштитите вашиот заемодавач. Тоа е дополнителен трошок, но често може да го откажете осигурувањето кога ќе достигнете под 80 проценти LTV. Друг значаен број е 97 проценти. Некои заемодавци ви дозволуваат да купите со 3 отсто надолу ( FHA заемите бараат 3,5 проценти) - но ќе плаќате хипотекарно осигурување, најверојатно за животот на вашиот заем.
Со авто кредит, стапките на LTV често се зголемуваат, но кредиторите можат да постават граници (или максимум) и да ги променат стапките во зависност од тоа колку високо ќе биде вашиот LTV сооднос. Во некои случаи, можете дури и да позајмите повеќе од 100% LTV.
Под вода: Кога стапката на LTV е поголема од 100 проценти, заемот е поголем од вредноста на средството за обезбедување на кредитот (или имате негативен капитал). Тоа обично не е добра ситуација, бидејќи ќе мора да напише чек (или плати) да го продаде имотот - нема да добиете никакви пари од договорот. По дома вредности падна за време на хипотекарната криза , подводни станбени кредити беа голем проблем. Подводни авто-кредити се секогаш проблем. Ако позајмите со висок LTV сооднос, бидете сигурни дека има добра причина за преземање на ризик.
Имајте на ум: Вашиот капитал не мора да биде во форма на пари што ги донесувате до договорот. Ако поседувате имот (или дел од имотот), вашиот сопственички интерес може да се користи како капитал, а вредноста на тој интерес може да се промени со текот на времето. На пример, кога позајмувате од вашата куќа со заем за домашен капитал , ја користите вредноста на вашиот дом и ефективно го зголемувате вашиот LTV коефициент кога ќе добиете заем. Ако вашиот дом добива вредност бидејќи цените за сместување се зголемуваат, вашиот LTV ќе се намали (иако можеби ќе треба проценка за да го докажете тоа). Исто така, ако позајмувате пари за изградба на нов дом, можете да го искористите земјиштето што го градите како капитал за градежен заем.
Поголема слика
Стапки на LTV се исклучително важни. Но, тие се дел од поголема слика, која вклучува:
- Вашиот кредитен рејтинг (со добар кредит е полесно да се добијат повисоки LTV кредити)
- Вашиот приход е достапен за месечни исплати
- Предноста која ја купувате (дали е куќа во добра форма или мултимедија единица? Дали е тоа ново или корисно возило? Мотоцикл или RV?)
Во прилог на вашата кредитна, една од најважните работи за зајмувачите е вашиот долг кон приход сооднос. Тоа е брз начин за да сфатат како ќе биде достапен секој нов заем - дали може да ги земете овие екстра месечни исплати или, пак, добивате над главата?