Прашање: Треба ли да го поправам мојот дом или да се обидам да продавам како е?
Читателот прашува: Сум поминал многу време и пари со надворешно ремоделирање на мојот дом, плус значителен реконструирам на мастер бања. Сепак, остатокот од мојот 22-годишен дом му е потребно внимание внатре. Бањата горе има сува гниење и датира. Кујната, исто така, е толку 1980-тите. Имаме прилично нови апарати, но шалтерите и кабините најверојатно треба да се заменат. Треба ли да го поправам мојот дом или да се обидам да го продадам како што е?
Одговор: Ова е едно од оние прашања каде одговорот зависи од варијаблите како што е состојбата со конкурентниот инвентар, без разлика дали тоа е топол, ладен или неутрален пазар на недвижности и веројатноста за враќање на инвестицијата.
Според моето искуство, многу продавачи ставаа премногу пари во решавањето на своите домови за продажба. Тие прават поправки купувачот никогаш не може да забележи или нема да плати дополнително. Разговарајте со вашиот агент пред да направите било какви поправки и ве молиме осигурајте се дека вашиот агент е искусен и доволно квалификуван за да обезбеди кохезивни одговори на кои може да се потпрете.
Продажба на дом во каква состојба е
На пример, пред неколку години, минатиот клиент кој беше повикан да ги каже своите соседи од соседството, требаше веднаш да го продаде својот дом. Да се каже дека е потребна работа беше потценување.
Домот се појавил насекаде. Имаше дупки во ѕидовите сè до надворешноста и подот од урината дрвени подови; поголемиот дел од електричната енергија не работи, а купатилото за капење паднало низ лизгачите.
Сите чешми протекоа и, во една спална соба, најдов еден куп мртви стаорци збришани во еден куп во центарот на подот.
Ова не беше дом кој лесно можеше да се реши. Ниту еден слој на боја не би помогнал да го продаде ова место. Ние го цениме тоа доволно ниско, што привлече повеќе понуди и се продава со нула дена на пазарот.
Само изведувачи и пловери направија понуди за овој дом.
Дали дома купувачи сакаат поправки или фиксни домови?
Некои дома купувачи сакаат да купат фиксатор горниот дом, но генерално овие купувачи сакаат дом кој ќе бара лесни козметички поправки. Купувачите кои гравитираат кон фиксаторите се оние кои или не се квалификуваат да купат поскап дом или оние кои сакаат да направат профит со тоа што го одредуваат домот.
Сè уште не го запознав првобитниот домашен купувач кој што вели: "Дај ми дом што можам да го срушам на столпчето". Повеќето фиксни купувачи се подготвени да направат едноставни поправки како што се бои ѕидовите, ставете нови теписи или ги заменуваат светлосните тела. Тие обично не сакаат да ја обнови фондацијата или да преместуваат ѕидови.
Купувачите на фиксер ќе ја намалат цената на домот за да овозможат поправки и, за непријатностите, малку повеќе. Кажи, дом е во вредност од 100.000 долари фиксиран, но му треба нов покрив. Нов покрив може да чини 10.000 долари. Купувачот, најверојатно, нема да понуди 90.000 долари за овој дом. Инаку, тие би можеле да купат идентичен дом со нов покрив за 100.000 долари и да немаат проблеми.
Купувачот за овој тип на дом може да понуди 75.000 долари, или уште помалку. Во ова сценарио, продавачот ќе биде попаметен да плати за нов покрив и да го продаде својот дом за 100.000 долари.
Покрај тоа, многу купувачи нема да купат дом кој има потреба од нов покрив. Тие ќе се грижат за работата што ќе се вклучи ќе чини повеќе од она што тие го очекуваа. Можеби заменувањето на покривот би вклучувало кинење на обвивката и поправка на скелети, што би можело да го зголеми трошокот. Повеќето купувачи сакаат дом што е во потешка состојба. Со тоа што не правите поправки, ќе го ограничите бројот на купувачи кои може да бидат привлечени кон вашиот дом.
Пред да го поправите домот
Паметни продавачи ќе ги оценат трошоците за предложените подобрувања од пазарната вредност на домот по завршувањето на поправките или надградбите. Ако надградбата нема да ја врати инвестицијата, таквото подобрување можеби нема да биде гарантирано. Пред да одлучите да го подигнете покривот и да ги инсталирате прозорците во главниот пакет, сфатите дека кујните и бањите носат највисок поврат.
Пред да одлучите да направите конкретни поправки пред препродажба, земете попладне за да турнете други домови во соседството со продажба со вашиот агент.
Забележете ја состојбата и удобностите во тие домови. Споредете ги овие домови со вашите. Ако, на пример, повеќето од домовите на пазарот имаат надградени кујни, треба да се концентрирате на одредување на кујната.
Ова не значи дека треба да купите апарати за дизајнери и да ги раскинете кабинетите. Но, мал преуредување на кујната може да биде добра инвестиција. Понекогаш, едноставно сликање дабови кабинети потемна боја и инсталирање на ажуриран хардвер, може да ви даде кујна сосема нов изглед.
Направете листа на сè што е неисправно, скршено или изнемоштено. Ако купувачите забележат проблеми или дефектни системи, тие би можеле да се запрашаат што друго е запоставено во домот. Купувачите на коишто покажав дом во вредност од 1,5 милиони долари во Fab 40-те во Сакраменто, поминаа на тој дом поради малиот надзор на продавачите. На влезот начинот на килим имаше голем ритам одредување на центарот на нејзиниот цвест, и тоа беше парталав. Тоа килим направил лош впечаток врз купувачите до тој степен што биле убедени дека продавачите не се грижеле за продажба на нивниот дом.
Еве 10 минимални подобрувања што треба да ги направите пред да го продадете вашиот дом:
- Печ дупки и пукнатини во ѕидови и тавани.
- Поправете ги сите прекинати апарати и системи за греење и климатизација.
- Поправете пропустливи славини.
- Заменете ги истрошените или валканите теписи.
- Намалете ги темните или ѕидовите со неутрална боја (не бела).
- Заменете го скршеното стакло.
- Поправете го покривот.
- Променете ги сите вентилатори со светлечки светилки / таваници .
- Заменете ги старите завеси и прозори.
- Поправи ги повредите на кодот.
Ако вашиот пазар на недвижности е екстремно жешко - на пазарот на продавачот - можете да се извлечете со помалку фикс-ups пред продажбата; сепак, дом кој има потреба од поправка, сепак, ќе ја намали пониската цена. На бавни пазари - пазарот на купувачи - купувачите можеби нема да гледаат дом кој треба да работи, освен ако не е REO . Прашајте го вашиот агент за совет.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.