Како продавачите ги рангираат видовите на финансирање во понуда
Прашање: Дали мојот вид заем е предност или недостаток во понуда за купување?
Читателот прашува: "Јас сум во завидна позиција да можам да платам готовина или да добијам заем за да купам дом. Сакам да купам инвестициски имот, но знаете како е овој пазар. преку домови, сакам мојата понуда да биде најдобра, и знам каква понуда има огромна улога. Дали е подобро да правите понуда за готовина или со заем? И ако тоа е заем, каков вид на кредит е најдобар? Каде е мојот раб? Она што го прави еден купување понуда подобар од друг, кога рангиран едни против други по видот на заем? "
Одговор: Вие сте мудро да размислите како продавачот може да ја разгледа вашата понуда, бидејќи видот на хипотекарниот заем или условите за финансирање во голема мера може да влијае врз таа перцепција. Фрли во таа мешавина на пазарот на продавачот, а вие исто така веројатно ќе се натпреварувате против повеќе понуди од разни купувачи. Вашата понуда ќе биде уште повнимателно прегледана и оценета.
Купувачите ќе бидат изненадени ако знаат како неправедно некои понуди за купување се рангираат. Додека имаме закони за правично домување кои забрануваат дискриминација врз основа на заштитни класи, други видови дискриминација не се ограничени. Да не зборуваме, повеќето продавачи и нивните агенти за котација не прават практика да им кажува на купувачите зошто нивната понуда е одбиена. Тие само го отфрлаат. Тие не мора да објаснат зошто.
Сепак, вообичаена практика е да се процени понудата за купување според видот на финансирањето што купувачот го користи. Купувачките понуди често се рангираат на следниов начин.
Најдобар тип на понуда е наведена во прв план, со најмалку атрактивна понуда, рангирана на последно место:
- Кеш. Ова значи пари на рака. Тоа не значи дом кој во моментов е во зачувана, бидејќи тоа би било продажба на контингентот, а не трансакција со готовина. Исто така, тоа не значи рефинансирање на друг имот што ќе произведува готовина подоцна. Готовата понуда обично е придружена со доказ за средства . Тоа е затоа што продавачот нема да земе збор на купувачот дека купувачот е добар за готовината. Тоа е еквивалент на барање на купувачот да произведе куфер спакуван со сметки од 100 долари.
Бидејќи готовината е толку високо оценет, понекогаш готовинските купувачи можат да преговараат за попуст. Но, немојте да сметате на таа корист во ситуација на повеќе понуди или во кратка продажба . Запомнете, сите понуди, освен сопственичко финансирање, на крајот резултираат со готовина на продавачот. Главната корист за понудата за пари не е услов за оценување.
Паричните понуди за цените на листата се многу пожелни за домови со капитал, бидејќи нема проценка. Сепак, понудата на кеш преку ценовната листа не е пожелна за кратка продажба, меѓутоа, бидејќи ако купувачот оди, очекувањата на банката веќе се утврдени. Може да биде тешко да се дуплираат.
- Конвенционален заем . Барањата за оценка FICO за конвенционален заем се повисоки од оние за заем од FHA. Сеуште можете да добиете конвенционален заем ако вашата оценка на FICO го одразува минималниот износ кој е потребен за FHA, но ќе плаќате повисока каматна стапка.
Понудените стапки се нудат на оние заемопримачи кои спуштаат 20% или повеќе во кеш, што резултира со сооднос од заемот со вредност од 80% или помалку. Колку е понизок соодносот, толку е помал ризикот за давателот. Исто така, ако проценката е пониска, честопати давателот ќе му дозволи на заемопримачот да ја плати разликата во готовина ако заемот-вредност е помал од 80%.
Друга предност за конвенционалните кредити е барањата за финансирање на давателите на кредити се помалку строги. Заемодавачот е многу помал ризик да бара поправки. Овој факт сам го прави конвенционалниот купувач да изгледа многу поатрактивен од купувачот на FHA. Сепак, имајте на ум, поновите домови генерално не бараат поправки.
- Заем за FHA . Многу купувачи од дома за прв пат се одлучат за заем од FHA, бидејќи иницијалното плаќање на готовина е обично помалку од износот потребен за конвенционален заем. Покрај тоа, барањето за оценка на FICO, по залихите на зајмувачите, е многу поблага. Минималната аванс за кредит од ФХА е 3,5% од куповната цена.
Упатствата за поправка на FHA не се толку строги како што веруваат некои продавачи и агенти. Но, постарите домови имаат потреба од повеќе поправки. Пилинг бојата е огромен FHA проблем ако домот е изграден пред 1978 година. Домот може да има бетонски под, без ковчеже, но подобро е да не има пилинг боја. ФХА кредитите понекогаш се задржуваат од затворање поради условите за финансирање.
Известувачот за штетници и клиренсот може или не може да биде побаран од оценувачот на FHA.
- VA заем . Ветераните го добиваат краток крај на стапот кога станува збор за хиерархија на заемот. Сепак, позајмувачите на VA се веројатно подобар кредитен ризик од купувачот на FHA, бидејќи барањата за купување без авансно плаќање се построги. Заемопримачот ја задржува можноста да плати аванс во домот или да купи без аванс. Поголемиот дел од заемодавателите во САД избираат потпора.
Недостатоци на заем од ВА се потребни штетни извештаи. Кога е потребна работа со штетници, давателот ќе сака сертификат за завршување. Ако трансакцијата е кратка продажба, обично банките нема да дозволат плаќање за работа со штетници. Продадени куќи за продажба се продаваат како е .
За жал, поради хиерархијата и заблудите, купувачите на VA често паѓаат на дното од купот на понудите, а можеби и најквалификувани. Агенти кои ракуваат со многу кратки продажби имаат тенденција да претпочитаат купувачи на ВА, бидејќи знаат дека овие купувачи ќе бидат одбиени на друго место, што ги прави посветени кандидати за кратка продажба.
За време на пишувањето, Елизабет Вајнтраб, DRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.