Што да направите ако се најдете во финансиски проблеми со вашиот дом
Не сакам да фрлам ладна вода на твојата забава, но би сакал да ја предадам нотата на претпазливост.
Реалноста е дека милиони сопственици на куќи имаат завршено затварање . Многу од овие луѓе некогаш се чувствуваа како среќни и оптимисти во врска со нивното купување како и вие.
На крајот на краиштата, кога ќе купите дом, идејата дека таа куќа некогаш би можела да биде предмет на запленување е можеби последното нешто што сте го разбрале.
Како може да го избегнете овој ризик? Продолжи да читаш.
Зошто сопствениците на куќи ги изгубат своите домови?
Повеќето домови паѓаат во затварање откако сопственикот не ги поминал - или престанува да прави целосни плаќања - на нивниот хипотекарен заем. Како се случува ова?
Понекогаш, ова се случува поради тоа што сопственикот е преуреден , купувајќи повеќе дома отколку што разумно може да си го дозволи. Исто така, давателот, исто така, понудил заем на неквалификуван купувач; некој кој не требаше да биде награден со заем од таа големина. (Пред рецесијата, многу заемодавци не го потврдија приходот на лицето пред да го доделуваат заемот. Не е изненадувачки, многу кредитобаратели се преправаа дека заработиле повеќе пари отколку што всушност ги правеле.)
Во други моменти, сопственикот се стандардно откако ќе бидат погодени со серија неочекувани животни настани, како што се губење на нивната работа или соочување со главни медицински сметки, што влијае на нивната способност да го направат својот месечен надомест за хипотека.
Во некои случаи, сопственикот извади втор хипотека и ги потрошил парите на обврските (наместо средствата што генерираат приходи), кои ја намалија нивната вкупна нето вредност и ја повредиле нивната способност за враќање на втората белешка.
Во други случаи, сопственикот прифаќа хипотека со прилагодливи каматни стапки , под претпоставка дека тие ќе можат да ја исполнат обврската за плаќање ако стапката се издигне.
(Сојузниот закон бара од заемодавачот да ја открие максималната каматна стапка што сопственикот може да ја плати според условите на хипотекарната нота со прилагодлива каматна стапка.) Сопственикот ужива ниски воведни каматни стапки за некое време, но кога тие стапки се зголемуваат, сопственикот открива дека исполнувањето на тие исплати е потешко отколку што би очекувале и паѓа во заостанати долгови.
И во многу случаи, сопственикот на куќата сфаќа дека тој или таа е "под вода" на нивната хипотека (концепт што ќе го разгледаме подолу) и заклучува дека одење далеку е најразумен избор.
Како што можете да видите, постојат многу причини зошто сопствениците заостануваат на нивните исплати.
Како можеш да се заштитиш?
Никој не сака да размислува за процесот на потенцијално соочување со запленување. Но, ние мора да ги погледнеме ризичните фактори кои би можеле да нè водат кон заканата од запленување ако сакаме да развиеме силен, одговорен пристап кон нашите лични финансии.
Покрај тоа, ние исто така мора да разбереме како процесот на запленување функционира така што ако нашата иднина се сврти кон полошо, ќе имаме некоја идеја за тоа што би можело да се постави напред. Ова ќе ни помогне да знаеме кои други опции можеме да ги одбереме.
Во оваа статија, ние прво ќе ги покриеме главните фактори на ризик кои би можеле да доведат до затварање и потоа да се нурнеме во вистинскиот процес.
Ризици кои доведуваат до протекување
Околу 7 милиони луѓе ги загубија своите домови за време на Големата рецесија, според CBS News.
Додека бројот на запленувања се намалил од тогаш, многу сопственици на куќи се уште се во неволја. Од крајот на 2015 година, околу 4,3 милиони сопственици на куќи биле под вода, што значи дека сопственикот на куќи поседува дом кој вреди помалку од износот што го должи на нивната хипотека.
Да се биде под вода во вашиот дом е еден од најголемите фактори на ризик што укажува на запленување. На крајот на краиштата, ако домот вреди помалку од балансот, може да заклучиш дека едноставно има повеќе смисла да одиш далеку.
Пред да направите таа одлука, сепак, тука е предупредување: одење далеку има големи импликации за вашиот кредит . Тоа може да наштети на вашата способност да купи уште еден дом во иднина, како и вашата способност да изнајмите домови, да отворате кредитни картички, да позајмувате на други видови заеми, па дури и да се квалификувате за одредени работни места.
Што треба да направите ако вашиот дом е под вода ? Можеби сакате да го задржите домот и да чекате имотот да ја врати својата вредност. Ако треба да се движите, може да го изнајмите домот на закупец. Наизменично, ако мора да го продаде домот, можете да го прашате вашиот заемодавач за кратко одобрување на продажба (ние ќе разговараме за ова подолу) или да внесете пари во табелата за затворање.
Што ако не сте под вода, но се обидувате да вршите плаќања ?
Прво, пред да купите дом, купи поевтин дом од оној за кој се квалификувате. Вие не треба да купите дом со цена од максималниот износ на заемот што го квалификувате да го примите.
Многу луѓе во рамките на индустријата за недвижнини велат дека вашата хипотека сама треба да се лапа до една третина од вашата плата за земање дома. Оваа бројка не вклучува поправки, одржување , комунални услуги и други помошни трошоци. Сепак, таа бројка може да биде премногу висока. Обиди се со овој пристап, наместо: како општо правило, да се стремите кон сите ваши плаќања поврзани со домот, вклучувајќи ги и комуналните услуги, поправките и одржувањето, за да дојдете до околу 25 до 30 проценти од вашата плата за земање дома.
Згора на тоа, одржувајте фонд за итни случаи кој покрива најмалку шест месеци од вашите трошоци. Чувајте го овој фонд за вонредни состојби во сметка за заштеда на пари, наместо во било кој тип на инвестиции (како што се акции). Не го допирајте ова за празници, родендени или годишни трошоци. Зачувајте го ова само за вистински итни случаи.
Ако се обидете да направите исплати, почнете драстично да ги намалите трошоците во различни области од вашиот живот. Ти си во средината на финансиска криза; трошат како тоа. Немојте само да го исечете вашиот кабел; го продаде целиот телевизор. Немој само да го чистиш ручекот; префрлете се на исхрана на ориз и грав од колеџ студент додека не се вратите на нозе. Заработете дополнителни пари во секоја резервна секунда од вашите вечери и викенди со хонорарна работа, која можете да се справите онлајн од дома додека вашите деца спијат. Погледнете дали имате право да рефинансирате во хипотека со пониска каматна стапка .
Ако заостанете на вашите исплати и не мислите дека може да се израмни, време е да го продаде својот дом. Продажба на вашиот дом е далеку подобро да се одземе.
Ако вашиот дом е во вредност од помалку од износот што го должите, ќе треба одобрување на вашиот заемодавач за кратка продажба. Куса продажба е продажба на домот во кој заемопримачот добива помалку отколку што во моментот му должи. Давателот ја губи разликата.
Ако давателот сфаќа дека е поверојатно да ги надоместат своите загуби преку кратка продажба отколку преку традиционален процес на запленување, тие ќе му овозможат на должникот да продолжи со котација на нивниот имот како кратка продажба.
Кратките продажби се еден начин да се избегне соочувањето со кредитните реперкусии од целосниот затварање, но тие не се идеални. Чувајте го ова во задниот џеб како последно средство.
Со сето тоа што се рече, ајде да зборуваме за вистинскиот процес на запленување. Како што гледате, процесот на запленување е прилично долг и постојат повеќе можности во рамките на овој процес во кој можете да се обидете да го ослободите вашиот дом преку кратка продажба, наместо затварање.
Ајде да го разгледаме процесот, за да можеш да разбереш што се случува по секој чекор од патот.
Процесот на запленување
Прво, одрекување од одговорност: процесот варира од држава до држава. Во некои држави, давателот има моќ на продажба и може да продолжи со "несудско запленување". Следниот процес подолу прикажан е многу генерализиран опис на процесот на запленување на судиите во некои држави. Ако се соочите со можно соочување со затварање, разговарајте со адвокат.
Штом заемодавачот ќе ги повлече своите хипотекарни исплати, давателот може да поднесе јавно известување за известување, исто така познато како Известување за неисполнување на обврските или Лис Пенденс. Оваа јавна пријава за неисполнување на обврските го известува заемопримачот дека имало прекршување на договорот.
Откако заемопримачот добил известување за неисполнување на обврските, тие имаат грејс период утврден со државниот закон, во кој тие можат да го вратат својот заем со исплата на ненаплатениот износ на заостанатите обврски и да бидат фатени во тек со нивните хипотекарни плаќања. Овој грејс период е познат како пред-запленување.
Пред-превземањето е временски период помеѓу известувањето за неисполнување на обврските и кога имотот може да биде вратен или продаден на јавна аукција. За време на овој грејс период, заемопримачот има неколку опции за да се информира за нивниот заем:
- Заемопримачот може да ги изврши своите плаќања актуелни и да го врати својот заем со плаќање на задоцнети салда.
- Тие можат да аплицираат за модификација на заем за да ги намалат нивните хипотекарни исплати.
- Тие можат да се обидат да го продадат имотот на трета страна за да избегнат запленување.
- Тие можат да дозволат имотот да се продава на јавна аукција пред затварање.
Ако заемопримачот не е во можност да го врати својот заем, давателот има можност да го поврати имотот и да земе сопственост со намера повторно да го продаде имотот. Својствата кои биле позајмени од страна на давателот (обично банка) станале познати како Недвижнини во сопственост (REO).
Во крајна линија
Следете неколку основни упатства за да го намалите ризикот од лична хипотекарна криза: купете значително помалку дома отколку што можете да си ги дозволите. Чувајте итен фонд со најмалку шест месеци вреди трошоци.
Креирај повеќе приливи на приход, така што ако еден извор се исуши, вашиот приход нема да падне на нула. Избегнувајте неискористени долгови на потрошувачите, како што се автомобилски кредити или долг со кредитна картичка . Разбирај како функционира процесот, така што нема да паднеш во какви било изненадувања.
Со тоа се рече, уживајте во вашиот дом. Огромното мнозинство на сопствениците на куќи не доживуваат затварање. Вие сте доволно такт да земете проактивен поглед на главните фактори на ризик што доведуваат до ова несреќно искуство, така што ќе можете да ги заштитите од нив. И овие заштитни мерки, во голема мера, се врти околу безвременскиот принцип на лични финансии за живеење под твоите средства.