Основи на хибридни кредити
Хибридните кредити доаѓаат во различни форми, и тие се најпопуларни за станбени кредити.
Тие се "хибридни" (или мешавини) на фиксни кредити и хипотеки за прилагодливи стапки (ARMs) - така што добивате некои од придобивките од секој вид заем.
Кредитите со фиксна стапка се предвидливи : Вие знаете каква е вашата каматна стапка за животот на вашиот заем и секогаш знаете што ќе бидат вашите месечни исплати. Хибридниот заем ја обезбедува стабилноста до 10 години пред започнувањето на прилагодувањата.
Кредитите со прилагодливи каматни стапки обично започнуваат со пониски каматни стапки, а пониските стапки резултираат со помало месечно плаќање. Меѓутоа, ако каматните стапки се зголемат , вашите месечни исплати може да се зголемат, што е проблематично ако немате паричен тек за покривање на повисоките плати.
Кога тие работат најдобро
Оваа пониска почетна стапка доаѓа со одреден ризик. Но, хибридите може да имаат смисла во вистинската ситуација.
Кратки тајмер: Ако планирате да се движите или рефинансирате во рок од само неколку години, можете да ги искористат предностите на пониска стапка пред да започнат прилагодувањата.
Но, ако плановите се менуваат и го задржувате заемот, стратегијата може да се поврати.
Предоплата: Вие можете да го намалите ризикот со тоа што ќе направите значајни дополнителни плаќања - над и по бараната месечна исплата. Ако доволно брзо го исплатиш балансот на кредитот, можеби ќе можете да ги надоместите повисоките стапки и да избегнете голем шок за исплата.
Ниски стапки: Ако стапките останат ставени или се движат пониски, ќе имате корист од таа пониска почетна стапка на долг рок. Но предвидување на иднината е тешко, па направете резервен план во случај стапката на пораст.
Како функционираат
Хибридните кредити започнуваат со стапка која е пониска од стандардната хипотека за фиксна стапка од 30 години, но стапката може да се промени по неколку години. Заемодавателите обично ограничуваат колку вашата стапка се менува годишно и во текот на животот на кредитот, нудејќи одредена заштита ако стапките пораснат драматично.
Пример: Да претпоставиме сума од 200.000 долари.
- 30-годишна хипотека со фиксна стапка со каматна стапка од 4,25 отсто ќе има месечна исплата од 983,88 долари (да научи како да пресмета месечни исплати или да користи табеларна пресметка за да го стори тоа). Месечната исплата нема да се промени.
- АРМ 5/1 со каматна стапка од 3,4 отсто започнува со месечна исплата од 886,96 долари - заштеда од 96,92 долари месечно. По пет години, каматната стапка и месечната исплата може да се зголемат или намалат.
Фиксен период: хибридната АРМ обично користи фиксна стапка за период од три, пет, седум или 10 години. За тоа време, вашата почетна каматна стапка и месечни исплати остануваат исти. Кога ги истражувате хибридните кредити, првиот број кој е наведен ќе ви покаже колку трае фиксниот период.
Користејќи го 5/1 ARM опишано погоре, стапката останува иста за првите пет години. Хибридната хипотека од 10/1 ќе ја задржи почетната стапка за десет години.
Период на приспособување: По завршувањето на фиксниот период, каматната стапка може да се промени, а вториот број во име на заемот ви кажува колку често тоа се случува. АРМ 5/1 може да ја прилагоди секоја (една) година за преостанатиот век на заемот.
Месечни плаќања: Ако каматната стапка се промени, вашата месечна исплата ќе се промени. Плаќањето на заемот се пресметува за да го исплати долгот и да ги покрие каматите - во текот на преостанатиот век на вашиот заем . Повисоките каматни стапки бараат повисоки месечни исплати, а тоа е обично несакано изненадување за кредитокорисниците. Но стапки, исто така, може да падне.
Како се менуваат стапките?
Два клучни фактори влијаат на вашата стапка. Вашиот кредитор започнува со стапка на индекс, а потоа додава ширење.
Индекс: Репери и каматни стапки во пошироката економија влијаат врз вашата прилагодлива стапка. Хибридните кредити се поврзани со индекс, кој обезбедува почетна точка за вашата стапка. На пример, вашиот заем може да ја користи Лондонската меѓубанкарска понуда (LIBOR) како индекс. Како што таа стапка се движи нагоре и надолу, стапката на вашиот заем може да се движи заедно со неа.
Ширење: Заемодавателите додаваат износ познат како "ширење" или "маргина" за да стигнат до вашата крајна каматна стапка. Оваа дополнителна каматна стапка обезбедува дополнителна компензација на заемодавателите.
Пример: Да претпоставиме дека имате хибрид заем кој е во периодот на приспособување. 1-годишниот ЛИБОР во моментов е 2 проценти. Ширењето на вашиот заем изнесува 2,25 отсто. Каматната стапка на вашиот кредит ќе се прилагоди на 4,25 проценти (2 проценти плус 2,25 проценти).
Каматните стапки : Повеќето хибридни кредитни граници или "капа" колку каматните стапки можат да се променат. Овие ограничувања го намалуваат ризикот за должници со спречување на неограничено зголемување на стапката.
- Почетните ограничувања ограничуваат колку вашата стапка може да се промени при првото прилагодување откако ќе го завршите фиксниот период. На пример, ако индексот се движи за 3 отсто, но имате почетна ограничување од 2 отсто, вашата стапка ќе се движи само 2 проценти.
- Периодните ограничувања ограничуваат колку стапката се менува при секоја можност за приспособување. На пример, стапката може да се менува не повеќе од 2 проценти секоја година.
- Капацитетите за живот поставуваат максимална граница на вкупните прилагодувања во текот на траењето на вашиот заем. Ако стапките пораснаа за да ја погодат таа капа после само неколку прилагодувања, стапките нема да се зголемат повеќе.
Хибридните кредити се достапни од конвенционалните заемодаватели, а вие исто така можете да ги користите владините програми како што се FHA и VA заемите за полесно да се квалификуваат. Кредитите поддржани од владата може да бидат најдобри ако планирате да направите мали авансни плаќања или имате проблеми во вашата кредитна историја, но не игнорирајте ги конвенционалните заеми.
Ако на вашиот кредит му треба поттик, може да имате корист од релативно ниски цени за време на првите години од хибридниот заем, а вашите исплати навреме треба да помогнат да го подобрите вашиот кредит . Сепак, квалификациите за подобра стапка по патот никогаш не се загарантирани - особено ако стапките растат.