Дали сте се запрашале за разликите меѓу ко-ops наспроти condos? Вие не сте сами. Иако, може да ве изненади да дознаете дека становите не станале популарни до 1960-тите. Кога FHA насоки конечно дозволено финансирање на condos, condo комплекс концепт соблече. Пред тоа речиси сите згради што дозволија многу повеќе сопственици да бидат коопери. Денес, ќе најдете повеќето од ко-ops или соработка згради за домување во големи градски градови.
Луѓето имаат тенденција да ги поврзуваат ко-ops со Њујорк, но исто така можете да најдете ко-ops во големите градови како Сан Франциско, Минеаполис, Вашингтон, Атланта, Бостон, Сиетл, Индијанаполис, Детроит и Чикаго, Тусон и Феникс, вклучувајќи неколку во Флорида и други попрскани низ источниот брег.
Што е ко-оп?
Ко-оп не е навистина недвижен имот. Недвижноста е земјиште, заедно со какви било структурни подобрувања, вклучувајќи подземни и воздушни права. Наместо тоа, кооператив е корпорација. Кога купувачот купува копродукции, купувачот купува акции во корпорацијата и има право да заземе одредена единица. Ко-оп купувачот не купува единица или дел од самата зграда.
Понатаму, купувачот кој соработува може или не може да го финансира купувањето на кооперативот. Не секоја банка ќе направи заем за соработка. Меѓу банките кои ќе направат заем за соработка, не секој соработник се квалификува како квалификувана зграда.
Купувачите треба да проверат со својот заемодавач за да дознаат дали кооперативата е на нејзината одобрена листа.
Ко-op купувачот, исто така, плаќа месечна претплата за ко-op. Таа такса опфаќа удел во име на недвижен имот за хипотека на зградата, доколку ја има; платите на вратарот, персоналот за одржување, можеби градежниот надзорник; осигурување за структурата; редовно одржување, одржување и чистење на заедничките области, вклучувајќи ги и даноците на недвижен имот.
Еден можен недостаток на ко-оп, велат критичарите, е фактот што сопственикот често ќе плати две хипотеки. Таа ќе ја плати сопствената хипотека за кооператив и хипотеката на зградата за кооператив, која исто така може да биде рефинансиран заем за плаќање за капитални подобрувања за објектот.
Што е Condo?
За разлика од кооператив, кога купувачот купува стан, купувачот купува недвижен имот. Купувачот го поседува просторот меѓу ѕидовите, порите и таваните, генерално на средната точка. Единицата се проценува одделно за даночни цели, а купувачот ги плаќа даноците директно на окружниот оценувач (или преку зајмувачка сметка на зајмувачот).
Кондо може да се финансира одделно и имотот е обезбеден со доверлив дело или хипотека, во зависност од државните закони. Структурниот дизајн на кондо е индивидуална единица, која може да биде една приказна, повеќе приказни или дури и одвоени. На пример, јас поседувам еден семеен дом на Хаваи, кој е назначен како condo, но сепак тоа е слободна структура со свој двор.
Купувачот на кондо, исто така, како купувач на ко-оп, плаќа месечни надоместоци. Овие надоместоци се плаќаат на здружението на сопствениците на куќи . Надоместоците на HOA плаќаат за одржување на заеднички области, надворешноста на зградата, покривот, осигурувањето, управување со асоцијации и често може да вклучуваат некои од комуналните услуги, како што се вода и отпадоци од ѓубре.
Некои HOA такси вклучуваат надоместоци за клубот, објекти за вежбање и базен / бања.
Повеќе разлики помеѓу ко-оп наспроти кондо
Општо земено, ко-op често е поевтино да се купи од condo, што значи дека може да чини повеќе за да купи condo. Сепак, компромисот е надоместоците платени на ко-op може да биде повисока од HOA такса на членарина.
Голема разлика помеѓу ко-оп наспроти кондо е фактот дека ниту едно топло тело со готовина не може да купи ко-оп. Co-ops се управува од страна на одборот на директори, утврдени од страна на акционерите на ко-op. Кондомите се регулираат и од одбор на директори, но тие одбори не ги одобруваат купувачите. Одборот за копродукции има право да го одобри потенцијалниот купувач. Додека купувачот не може да се одбие поради дискриминација дефинирана со Законот за фер домување , купувачите мора да поминат ригорозни скрининг.
Некои соработници не им дозволуваат на странските купувачи да купуваат единица. Многу коопери не им дозволуваат на инвеститорите или на купувачите од втор дом да преферираат сопственици. Кооперативните одбори ќе ја разгледаат апликацијата за потенцијален купувач, финансиските извештаи, листата на средства и обврски, кредитен извештај, банкарски биланси, вклучувајќи и преглед на препораки од пријатели и деловни соработници, на кои ќе им остане лично интервју.
Додека оваа постапка може да изгледа како екстремна инвазија на приватноста, сопствениците во кооперативата го одобруваат овој процес, бидејќи тие можат да бидат високо селективни за луѓето кои живеат во зградата. Кога некое лице ќе купи condo, нема процес на селекција на соседите, нема начин да се спречи груб метален бенд да не заземаат четвртини од соседната врата.
Од друга страна, одборот за копродукции исто така ја одобрува и куповната цена. Ако цената е толку ниска што може да влијае на вредностите на другите акционери, одборот за копродукции може да одбие да ја одобри продажбата. Кондо HOA нема такво овластување да спречи продажба.
Многу кондо комплекси го ограничуваат бројот на изнајмувања како процент од вкупните единици. Процентот главно се движи од 80 проценти сопственик-окупиран до 50 проценти. Ова има за цел да го спречи комплексот да се претвори во станбен комплекс и да ги намали вредностите. Повеќето коопери не дозволуваат да се подложат ниту да се изнајмуваат.
Со години може да се живее во комплекс со кондоми и никогаш да не ги познавате соседите. Тоа е малку веројатно да се случи во ко-op, каде што сопствениците знаат сите и сè за вас.
Во времето на пишување, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, е соработник на Брокер во недвижниот имот Лион во Сакраменто, Калифорнија.